城市更新风口下,万科、华润发力!佳兆业凭3大优势仍是王者?

文章来源:爱德地产研究院 日期:2021-09-28 作者:战略研究组

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作为城市更新领域的先行者,佳兆业风头无两。


据2021年中报数据,佳兆业已完成城市更新项目40多个。城市更新储备项目还有200多个,可转化为潜在建筑面积11000万平方米,潜在货值可达3万亿元人民币。


佳兆业成功改造过旧城镇、旧村庄、旧厂房以及烂尾楼等所有类别的更新项目,打造深圳佳兆业城市广场、广州白云佳兆业城市广场、北京佳兆业广场等众多标杆项目,积累了丰富的改造经验和良好的市场口碑。


城市更新项目夯实了佳兆业的业务底座,助力其三道红线全部转绿。

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1999年进入城市更新领域,已拥有20余年城市更新操作经验。


佳兆业城市更新业务的优势究竟如何? 


能否成为其他房企发力城市更新的他山之石?



一、机会:行业趋势下,城市更新进入10万亿风口

当前,房地产行业正从增量市场逐步过渡到存量市场。

中国城镇化率已达63%,一线城市城镇化率则超过85%,深圳已达到100%。2020年房地产行业销售额突破了17万亿,增速则逐渐放缓,行业进入薄利区间甚至微利区间。TOP100行业集中度达65.6%。新房增长的空间不断缩小,而且会逐步过渡至下行状态,并在一定阶段后逐步维持在一定水平。

存量的房屋将成为房企的主战场,不同阶段建设完成的存量房屋均面临一定的更新改造需求,或需外观翻新,或基本配套待更新升级,或整体急需拆除重建,这都为企业在房地产行业的可持续发展提供新的路径和方向。未来,城市更新将成为房地产行业发展的主要方向。


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政策层面,中共中央党组会议、国务院办公厅、住建部、国土资源部等有关部门相继出台城市更新相关政策,明确了城市更新的定位、范围、实施标准和具体要求,并从不断强调其重要性到上升至国家战略高度。

各地政府已然闻风而动。“先行者”深圳于2009年首提“城市更新”概念,广州则于2016年开始推行“三旧”改造。

以北上广深为代表的各大城市均加大了城市更新的步伐,出台了一系列政策文件,明确城市更新目标、加强城市更新投资、落实城市更新资金。2021年上半年,北京、上海、广州、深圳、天津、无锡等一线城市均出台了关于城市更新的具体落实政策以及成立了金额合计约4000亿的城市更新基金,并鼓励社会资本参与城市更新。

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佳兆业城市更新研究部门指出,2020年,中国房地产总市值已经超过500 万亿元,按照未来每年2%的城市更新速率计算,城市更新或将带来10万亿元的巨大市场。

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二、竞争:存量时代,头部房企进入城市更新成常态

城市更新领域,除佳兆业之外,碧桂园、中国恒大、万科地产、华润置地、旭辉控股、中国奥园、龙光地产、绿景中国等等房企就已在城市更新领域投入精力,已拥有一定的城市更新项目储备,而且城市更新发展主要中心同样集中于华南区域。


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目前,80%百强房企都已布局城市更新。已有51%的百强房企城市更新项目规模超百万平方米,早期布局的项目已进入价值兑现期。2021年上半年,TOP10房企城市更新项目占总土储的5.69%-24.8%之间。 


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恒大在全国拥有城市更新项目100个,其中大湾区78个,深圳55个,且都是优质项目。

华润置地2021年在深圳计划立项的城市更新项目达352万平米,位列第一。佳兆业则位列第二,计划立项面积为276万平米。(按已计划公告项目拆除规模进行土储统计)

时代中国2021年上半年报告显示,其拥有160个城市更新项目,可售面积5340万平米,潜在货值1.6万亿。且其90%项目也位于大湾区。

万科近两年则采取了一系列措施,发力城市更新。就在8月底,万科与上海市政府签订战略合作框架协议,双方将在城市有机更新等方面进行深入合作。6月,万科刚刚参与发起设立规模达800亿的上海城市更新基金。5月,万科还参与到了成都市金牛区城市更新项目中,签约金额合计达580亿。万科在大湾区已经打造了深圳南头古城,广州永庆坊等城市更新标杆项目。

面对日益激烈的竞争,尤其是来自行业龙头的竞争,佳兆业还需充分利用好自己的先发优势和深耕优势,警惕短板风险。





三、优势:苦心经营20余年,3万亿潜在货值或为企业最大保障



1. 规模:超5000万平米城市更新项目未纳入土储,潜在货值超3万亿



截止2021年6月30日,佳兆业还有212个城市更新项目待转化,极具想象空间。

尚未纳入表内的城市更新土地储备占地面积高达5370万平米,99%位于大湾区。其中,深圳城市更新占地面积占比29%、广州占比41%、中山占比14%。项目类型包括旧工厂、烂尾楼、旧城镇和旧村等城市更新的各细分领域。

这些项目可转化为潜在建筑面积11000万平方米,潜在可售货值可达3万亿元人民币。按照佳兆业每年1500亿的销售额,即使以后不拿地,仅靠已经储备的城市更新项目就可以提供未来15-20年的货值支撑。


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2. 速度:每年100万平城市更新项目转化,项目平均周期5年



佳兆业1999年进入城市更新领域,已拥有20余年城市更新操作经验。已成功转化约50个城市更新项目,转化面积近1600万平方米。

近几年城市更新项目加速转化,年均转化可售面积达到了100万平米以上。

在2021年3月份的业绩会上,佳兆业管理层表示,未来1-2年,城市更新转化可售面积约420万平方米,总货值可达2000亿元。

而从今年中报情况来看,货值转化速度,比他们想象中还快。

今年上半年,佳兆业城市更新已转化的面积可售面积就有113平方米,转化的货值达到了727亿元。转化效率明显提升,超过了2020全年的650亿,在 2019全年350亿的基础上翻了一番有余。

并且,速度还在加快。下半年,城市更新项目还将转化可售面积约155.2万平方米,对应可售货值超过742.1亿元;未来1-2年内,预计转化可售面积382.8万平方米,可售货值约1420亿元。


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佳兆业的项目平均转化周期在行业内也具有领先优势。普遍来说,城市更新项目的平均周期为5-10年,佳兆业平均项目周期5年,处于低水平值。 

可见,从转化面积和转化货值的速度,以及项目平均周期来看,佳兆业具有极具项目运营转化方面的优势。

这正是将大规模城市储备兑现为可观回报的关键。



3. 利润空间广阔,平均毛利润率超30%



受行业调控等因素影响,毛利率、净利率下滑几乎成为房企的共性问题。

而2021年中报显示,佳兆业集团综合毛利率为30.9%,净利润为10.2%,数据抢眼。

2016年以来,佳兆业毛利润率水平整体保持上涨趋势。

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在开发业务的毛利率逐步走低的大环境下,佳兆业毛利率的改善与其城市更新项目的分不开的。资料显示,佳兆业在深圳城市更新项目的毛利率50%左右,广州40%,加上城市更新项目销售的权重大概占佳兆业合约销售的1/3。因此,城市更新项目无疑将大大改善佳兆业的综合毛利率水平。

2021年6月30日,新纳入土储的城市更新项目转化面积为113万平米,单位面积成本约1.4万元/平方米左右,招拍挂拿地的楼面价则为已经接近6万元/平,而整个深圳的房价水平已经达到8万元/平方米的水平,可见其中的毛利空间有多广阔。

城市更新对企业最大的吸引力便在于此。




四、掣肘:城市更新新政下,大规模拆迁受制约

8月,住建部发布《意见稿》,提出限制造新城、就近安置率不低于50%、拆建比不大于2、等11条举措。几万字的内容,浓缩成几个字就是:三限四保。限拆、限新区、限造城;保城、保人、保建筑、保房价租金。这与现在管控地区房价等宏观目标相一致的。


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《意见稿》旨在对城市更新模式做出指导和规范,确保在未来加速发展的城市更新进程中,摆脱过去的“一拆了之,推倒重建”粗放模式,转为综合开发、精细运营模式。

因此,这也意味着城市更新将对房企的综合开发能力、项目长周期运营能力、资金长期调配能力等方面提出更高要求。

而面对万科、龙湖等行业龙头的加入,佳兆业在综合开发上还不具备绝对优势。

资金长期配置方面,也凸显了一定的压力。

从融资成本率来看,2020年,在融资环境逐步趋紧的条件下,大部分国企和民企的融资成本位于5%-7%,中海地产融资成本仅3.8%。佳兆业的加权平均融资成本呈上升趋势, 2020年仍有8.7%,处于行业相对较高水平。

尽管城市更新项目利润率可观,佳兆业在城市更新项目操作上也具有丰富经验和优势。但是在新的政策要求下,佳兆业能否守住自己的“护城河”,还需继续从降本增效方面发力。




五、城市更新虽是趋势,但未必所有企业都能成为佳兆业



城市更新,不是每家房企都能玩转。


以广州为例,自2009年广州出台第一条城市更新管理办法,到2020年漫长的10年的时间里,广州一共仅成功改造不到20个旧村,可见城市更新有多难做。


而从各地的城市更新政策看,准入门槛也越来越高。城市更新,不仅仅考验房企的综合实力,还考验着城市更新团队的专业性以及和当地村民的关系。


虽然城市更新利润空间大,但身处其中的房企越避不开周期漫长、利益复杂、拆迁困难,资金压力大的问题。


第一,经验与资源要求高。大胆设想,未来长期内能在行业有所发展的房企势必多少都会有一定的城市更新项目:有的主营城市更新,或引入具有资金或资源优势的企业共同实现城市更新业务的顺畅发展;有的则具有一定优势,如资金、产品、资源等,与善于城市更新操作的企业共同合作。换句话说,若无经验、无资金、无资源、无产品,大概率要被行业淘汰。佳兆业凭借22年深耕城市更新,积聚了深厚经验和品牌资源。


第二,周期长,资金占用量大。城市更新对企业最大的挑战之一就是资金,没有足够资金可能难以熬过城市更新项目的漫漫周期。一般情况下,除了一般旧厂房产权清晰,周期相对较短外,旧村改造、旧城改造的周期均较长,10年周期也非鲜见。而若没有一定的资金支持,想要把城市更新项目顺利收尾,难度会相当大。佳兆业的城市更新项目转化和完成的速度都具有一定优势,这与其积累的项目经验和专业的城市更新人才队伍建设是分不开的。


第三,操作难度大,专业团队构建耗时。城市更新与招拍挂拿地建设销售存在明显差异。旧村改造为例,项目周期需要经过与村集体或政府平台公司签约,争取村民同意完成拆迁、补偿,拆迁完成后进入土地整备,然后取得土地证,最后再进入正常的开发销售阶段。而其中最大的难点或在于拆迁、补偿阶段,所谓“钉子户”的新闻在行业内也是屡见不鲜,或拆不动,或赔不起,与村民的谈判成为考验企业的最大难点之一。各个城市城市更新政策存在一定差异,或争取100%、或90%主体同意才可进行项目的拆迁工作,必须构建专业且具有经验的谈判团队。



总结

行业进入存量主导阶段已成行业共识,城市更新成为企业于存量时代谋划新篇章的新工具,也是抵御行业见顶风险的利器,必将成为行业未来长期发展趋势。佳兆业能够洞见城市更新机遇,充分发挥自身经验优势;同时,也还需警惕融资成本高带来的风险,才能够面对日益激烈的优秀同行的竞争。

无论是佳兆业这样的城市更新优秀企业,还是新加入的优秀竞争者,都需要凭借一定的经验优势或资源优势,构建专业的团队,提高产品质量、服务和运营能力,才有可能在未来长远发展中获得可持续性动力。


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