逆袭指数5颗星!行业寒冬里,这4家房企正凭实力“异军突起”

日期:2021-12-07 14:20:00 来源:宏观研究组

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房企艰难的2021年,已经只剩最后一个月。

前11个月,房企拿地力度可谓“滑铁卢”。


据中指院数据,2021年1-11月,TOP100企业拿地总额23461亿元,同比下降17.7%。


其中,上半年拿地还是微涨的趋势。进入下半年,拿地跌势刹不住车了。7-11月,5个月时间TOP100拿地金额仅6979亿,同比大跌47.6%。


图表1:2021年1-11月拿地情况

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资料来源:中指研究院,爱德地产研究院整理。


融资端尚未明显宽松,第三轮集中土拍的条件放松并没有起太大作用,预计房企拿地力度还将在较长时间内处于低位调整期。


然而,同一环境下,各家的悲欢并不相同。


在大部分房企勒紧裤腰带的时候, “小而美”的房企却凭借一鸣惊人的逆势操作,令人瞩目。




一、TOD大赚:


深铁置业179亿成深圳第三轮土拍最大赢家


逆袭指数:★★★★★


深圳地铁在上一次“出圈”,应该还是作为2017年“宝万之争”终结者。


2017年,万科大股东易主,深圳地铁取代华润集团成为万科的第一大股东,其直接持有32.43亿股万科A股股份,占万科总股本的29.38%。


最近,深圳地铁置业在深圳第三轮土拍中再次抢眼。11月25日,深圳第三批集中供地共有11宗全部成功出让,成交地价总额约368.37亿元,其中深铁置业豪掷约179亿元拿下5宗地块。


近几年,深铁置业在大本营屡有出手,开始崭露头角。


2020年,深铁置业拿下了分别位于龙华、光明的两宗地块,总价约133亿元。


2021年1-11月,深铁置业累计权益拿地242亿,排名26。同时,深铁置业1-10月销售额134亿,未能跻身Top100。


销售规模这么小,深铁置业拿地资金从何而来? 


一方面,凭借着对万科的投资,深圳地铁每年能够获得可观的收益。按照深圳地铁持股比例,仅2018-2020年3年间共计可得到112亿分红。 


图表2:2018-2020年万科分红情况

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资料来源:万科年报、爱德地产研究院整理。


另一方面,在深圳地铁的营收中,房地产收入也早已占据大头。2020年深圳地铁实现营业收入209.28亿元,净利润达到了111亿元,远远超过其他地铁公司。在其208亿的营收中,将近150亿元来自房地产收入,占比超过7成,约为地铁票款收入的5倍。


图表3:2020年重点地铁集团营业收入、营业成本及净利润

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资料来源:中国城市轨道交通协会、爱德地产研究院整理。


而深圳地铁之所以创下如此高的收入和利润,是因为其“站城一体化开发”(即TOD)收入极高。深圳地铁借鉴香港地铁“轨道+物业”的模式,在地铁线上兴建购物中心、写字楼、酒店等大型商业综合体,以及在地铁空间和与其联通的独立地下物业空间开发,获得升值效益反哺轨交建设运营,最终实现轨交的可持续发展。 


深圳地铁切入房地产开发与运营领域,多数是通过合作的模式实现优势互补,而深圳地铁提供了一种可行路径。 


地铁集团或许也是当房地产市场进入下半场,传统房企将面对的强力竞争者。



二、家底厚实:

鹏瑞地产豪掷100亿广州拿地,频频“出圈”


逆袭指数:★★★★


你可能没听过鹏瑞地产,但是一定听说过“深圳湾1号”。


深圳湾1号坐拥一线海景,人才公园傍侧,堪称豪宅标杆。深圳富豪徐航旗下的鹏瑞地产正是其开发商。 


从鹏瑞地产近年来拿地动作可以看出,其扩张地产版图的脚步逐渐加快。据不完全统计,仅2021年下半年,拿地金额至少170亿,出手阔绰。


图表4:鹏瑞地产近年拿地动作

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资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理。


虽然深圳湾1号的具体销售额是个未知数,但鹏瑞地产赚钱却人尽皆知。 


据迈瑞医疗2018 A股上市招股书,徐航控制的公司包括鹏瑞集团、鹏瑞地产等。其中鹏瑞地产2017年总资产104亿元,净利润38亿元,总资产净利率高达36.5%。


图表5:截至2017年徐航旗下主要公司资产盈利情况

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资料来源:迈瑞医疗上市招股书、爱德地产研究院整理。


该招股书还显示,徐航个人持股的境内外企业除了鹏瑞集团、鹏瑞地产和迈瑞医疗外,还有其他38家境内公司和15家境外公司,经营业务涉及酒店管理、旅游地产开发、不动产经营租赁、物业管理、建筑装饰、房产经纪、餐饮、商品零售贸易、投资管理等多个实业领域,可谓“家大业大”。


依托良好的盈利状况和“家底厚实”的母公司,鹏瑞地产弹药充足,近年加快布局城市更新业务、大有冲出大湾区布局全国之势。


2008年,鹏瑞地产取得深圳湾1号地块,用10年的时间打造成深圳乃至中国的地标建筑,光设计费就花了当时的2000万元。在产品上舍得花钱、花时间,最终成功打成公司名片。


现在,深圳湾1号不仅是顶级豪宅,也融合了顶级公寓、总部办公、高端酒店、定制商业及深湾会。这也是鹏瑞运营能力的体现。


此次鹏瑞广州拿地,项目总投资额要求不低160亿元,其中固定资产投资规模为不低于130亿元,所需资金量较大,对于规模体量并不大的鹏瑞集团而言,存在一定的项目操盘难度。


此前深圳1号项目已经展示出其在产品和运营方面的实力,大手笔拿地之后,鹏瑞能否在房地产行业调整期内,实现复制高端项目的愿望,拭目以待。 



三、城市更新:

大华集团毛利率高达38%,远超同行


逆袭指数:★★★★


2021年8月,大华集团以29亿成交价拿下禅城的一块商住用地,首进佛山,楼面价更是直接刷新了该板块的历史记录。


对于大华来说,以地王价格拿下该地块首入佛山,或许只是近年来其强势扩张土储的一个缩影。


2017年在广州成立区域公司后,大华集团开始在城市更新市场上大展手脚。


图表6:2017-2021年 大华集团发力城市更新 

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资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理。


在招拍挂市场上,大华也出手阔绰,逆市加仓。据不完全统计,大华集团2020年就花费约172亿在杭州、天津、南京、南通、武汉、上海徐州等地共获得土地103.73万平米,其中不乏位于南通达101%的高溢价地。


据中指院数据,2021年1-11月,大华集团权益拿地金额237亿,排名27;同时,其销售521亿,排名为仅为59,逆势扩张的步伐显著。


当前,大华集团在官网上明确公司定位为城市更新专业运营商。 


虽然大华并不是上市公司,数据尚不透明,但是透过债券募集说明书,依然能一窥其公司内部财务状况。


大华集团的流动性和杠杆都十分优秀。现金短债比2.62。到2021上半年末,现金短债比为4.21,净负债率为51.12%,融资成本进一步下降至5.19%。


大华集团最抢眼的数据是,2021年上半年毛利率高达38.04%,远高于行业平均水平。


城市更新拿地,使得大华集团获得了低成本土储,拓宽了利润空间。良好的财务状况,使得早年低调的大华集团,近年来有了扩充规模的底气。


值得一提的是,城市更新虽更稳健,但也考验着企业的资金实力和耐心。大规模拿旧改项目、同时在全国公开市场上开疆拓土,大华集团未来发展更需注重债务问题。



四、区域深耕:

滨江集团1-11月销售目标完成率103%,行业第一


逆袭指数:★★★★


在当下波动起伏市场环境中,滨江集团依然保持强劲增长势头。


财务数据显示,滨江集团2021年前三季度实现营业收入244.36亿,同比增长90%;净利润13.25亿,同比增长50%;扣非净利润13.16亿,同比增长75%。


从2021年1-11月数据来看,滨江集团销售额1545.7亿元,同比增长30.3%,排名20,相比年初上升7个名次。销售目标完成率为103%,已超额完成全年目标,且为百强房企中销售目标完成率最高的房企。


图表7:2021年1-11月滨江集团 VS 百强均值

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资料来源:中指研究院,爱德地产研究院整理。


滨江集团业绩逆势飘红,原因何在?


首先,滨江集团持续加强营销和成本管控,三项费用率同比下降6.0个百分点至6.2%;其中,管理费用率仅1.5%,比中海的1.7%还牛。


其次,业绩强劲增长之下,滨江集团在财务上也保持一贯稳健之势。


数据显示,截至2021年上半年,滨江集团有息负债规模461亿元,扣除预收款后的资产负债率为69.13%,净负债率为91.24%。债务期限构成上,短期债务占比仅为24.1%,且现金短债比为1.62倍,可有效覆盖短期债务。


不仅如此,滨江集团正不断推动融资成本的持续下降。


据悉,近5年,滨江集团综合融资成本持续下降,2017年6%,2018年5.8%,2019年5.6%,2020年5.2%, 2021年6月末综合融资利率达到4.9%,较2020年末的5.2%下降0.3个百分点。


图表8:2017-2021.06 滨江集团融资成本

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资料来源:通联数据、爱德地产研究院整理。


不谋全局者,不足谋一域。从前深耕杭州的滨江集团,亦瞄准行业变化之势。


资料显示,截至2021年上半年末,滨江集团可售货值约2780亿元,其中杭州内占67%;省内非杭州的城市包括金华、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比16%;省外已经布局的城市有上海、广州、苏州、南京、南通及江西上饶等。 


如果说滨江之前的高质量发展,得益于运营优势和产品优势,那么面对如今这一轮尤其是今年以来涉及土地端、金融端的全方位调控,滨江则顺势应变,开始调整战略,加速转身迈向“大区域性房企”。



总结


2021年,政策环境严酷,房企生存艰难。很多不是在暴雷,就是在暴雷的路上。


同时,也有不少优秀的房企,过往步伐稳健,储备了足够的冬日薪火,甚至还可以趁势逆袭。


他们有的有独家赚钱秘籍,有的家底厚实有其他现金流业务支撑,还有的在城市更新和区域深耕积蓄了优势;又无一不是财务稳健、流动性强、重视产品、精细运营。


2022年即将到来,房企将迎来更多不确定性。只有拥有确定的品质,才能行稳致远。




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