绿城率先起跑：销售增速第1名，拿地第1名
近3年，地产股可谓“断崖式”下跌。连市值之王万科，都从每股30元跌到了每股18元，蒸发40%。但是，也仍有为数不多的房企，股价一直坚挺。绿城就是其中之一，从每股3.9涨至每股13元，翻了3.3倍!事实上，绿城近几年确实取得了十分“凡尔赛”的成绩。
2022年1-4月，绿城权益拿地金额283亿，排名第一。绿城其实已经连续4个月占据了权益拿地榜最抢眼的位置。可谓“流水的前十，铁打的绿城”。
图表1：2022年1-4月全国房地产企业权益拿地TOP10
资料来源：中指
除拿地成绩夺目外，绿城销售成绩亦是可圈可点。2022年1-4月，绿城实现全口径销售额480.7亿，相较去年底继续提升了3个名次，时隔5年后重回TOP10。尤其是3月，权益销售环比增长89%，超过了中海与华润，率先强势反弹。要知道，在行业寒冬里，百强房企3月权益销售额同比降幅55%，几乎腰斩。那么，绿城股价坚挺、逆势发展的背后有着怎样的支撑?又有哪些方面还需进一步发力?值得深究。
一、复合增长38%，绿城近3年权益销售额增速第1
绿城早些年发源和深耕于杭州，常年位列TOP10阵营，具有老牌优秀房企的实力。央企巨头中交集团战略投资后，绿城又拥有了国央企的底色。2019年起，绿城销售发力明显，销售排名不断上升。至2021年，绿城中国销售额创下新高，全口径销售额2666亿，销售目标完成率113.2%。2022年1-4月，绿城实现全口径销售额480.7亿，相较去年底继续提升了3个名次，时隔5年后重回TOP10。
图表2：绿城加速重回TOP10
资料来源：CRIC，爱德地产研究院整理
销售增速表现上，2019-2021年权益销售额年均复合增长38%，为现有TOP20中最高，比地方国企黑马建发房产还要高出3%。
图表3：现有TOP20房企近3年权益销售额复合增速
资料来源：CRIC，爱德地产研究院整理
销售金额是市场对房企认可的晴雨表，排名的上升说明市场对稳健的品质房企认可度在提高，品质型房企迎来市场机会。未来，在行业整体下滑的背景下，这种认可必将进一步提升。
二、283亿成土拍“头号玩家”，绿城权益拿地金额连续四个月第1
较好的销售情况支撑和强力的战略目标驱动下，绿城近年来拿地生猛。绿城2019年权益拿地569亿，同比增长62%，排名重回前十。2020年继续发力，权益拿地再次强势增长56%。2021年，房企对于拿地仍然持谨慎态度，整体观望意识浓厚。尤其是下半年起，很多房企不再拿地。绿城则是反向而行，趁窗口期大量吸收土地，耗资 900多亿补充弹药。新增货值超3100亿，主要集中在北京、上海、深圳、杭州、宁波、西安等一二线城市。
图表4：2018-2022年4月绿城权益拿地金额(亿)及排名
资料来源：中指，爱德地产研究院整理
2022年前4个月，正值今年第一轮土拍背景下，绿城连续4个月占据权益拿地榜第一名的位置，堪称“头号玩家”。 2月，绿城在北京土拍中斥资98.4亿元，拿下3宗地块，成为最大赢家。尤其是以43.47亿元+竞现房4.1万平抢赢中海，拿下朝阳区最热门地块，溢价率15%，彰显生猛气质。2月底，绿城又在浙江台州经过633轮竞价与台州城投联合拿下一块地，溢价率近30%。4月，绿城在其“大本营”杭州斥资146亿拿下7宗地，占该场土拍总金额的18%。从2022年绿城拿地权益占比来看，几乎都是独立拿地，未来将转化为更高比例的权益销售。
图表5：2022年第一轮集中土拍绿城拿地情况
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理
针对2022年的拿地计划，绿城表示，将继续保持投资定力，提高投资标准，保持稳健参与。对于3300亿左右合同销售额目标来看，这样生猛的拿地节奏或许还只是属于正常补货。
三、融资利率大降50%，单笔发债150亿用途不受限
从过去几年的发展来看，央企背景确实为绿城带来了实打实的好处。据机构调研，国央企融资成本一般为5-7%。而2015年中交入股后，绿城的融资成本逐年走低。2015-2021年，绿城平均融资成本从7.3%一路下降至4.6%。
图表6：2015-2022 Q1年绿城平均融资成本
资料来源：企业年报，爱德地产研究院整理
2022年以来，相对于民营房企受制于发债渠道严重受阻或极为有限，摇摇欲坠，绿城年初至今在银行间市场发行三笔中期票据，总融资61亿元。三笔中票平均利率3.62%，又实现了进一步降低，相比2015年降幅超50%。
图表7：2022年1-4月绿城发债情况
资料来源：全国银行间同业拆借中心
5月9日，上交所发债平台披露，绿城集团2022年小公募债150亿元再融资计划获正式受理，期限最长10年，中诚信给予主体信用“AAA”，评级展望稳定，只待注册发行。相较于今年前几个月碧桂园、美的置业等房企发债用途“受限”，绿城这笔150亿元发债募资用途极为宽泛，既包括即期还债，还涉及项目建设等。整体而言，绿城有望在后续的发展中，进一步发挥其融资优势，实现逆周期发展。
四、超级产品力第1名，绿城迎来品质“红利期”
“一生总要住1次绿城”。这是市场对绿城产品品质的极高肯定。一直以来，绿城坚持产品创新，强调研以致用，做到“一年创新、两年落地、三年复制”，通过持续创新和迭代高品质新产品，始终保持产品核心竞争力。由亿翰智库发布的“2021中国房企超级产品力榜单”中，凭借行业领先的产品品质和全面综合的产品实力，绿城荣获第1名。
图表8：2021年中国房企超级产品力TOP10
资料来源：亿翰智库
绿城以产品主义立身，产品力是绿城的优势。在激烈的行业竞争背景下，绿城没有把品质当成长周期、低效率的幌子，也没有因追求高周转、高效率影响品质。或许，正是这种对品质的执着，越来越得到了市场的认可。同时，也使得绿城在行业巨变转型的关键期间，拥有了逆势发展、弯道超车的基石。
五、打破“木桶定律”，绿城进入运营“起跑期”
当行业对绿城的传统认知还停留在“特长生，有偏科”的时候，绿城逐步成长为“既有特长又全方位发展的优等生。绿城已经在前些年的调整中，夯实了企业的管理能力，不惧市场变化，进入运营起跑期。通过管理架构进一步调整，加强精益运营、提质增效，并升级数字化管理、简政放权、激活一线，实现了人均效能不断提升。2021年绿城人均销售额同比提升12%，并实现了人均1个亿。
图表9：2018-2021年绿城人均销售额(万元)
资料来源：绿城年报，爱德地产研究院整理
同时，通过优化运营管理模式，绿城中国新项目周转速度显著提升实现了较为明显的提升。2021年， “拿地-开工-开盘-交付”周期达到“0-4.3-7.3-30.1”个月，同比平均提速约6%。新开工面积同比增长29%;竣工面积同比增长23%。
图表10：绿城中国2021年运营节奏情况
资料来源：绿城年报，爱德地产研究院整理
此外，通过创新灵活的营销策略，将数字化工具贯穿项目全流程，促进线上线下多渠道成交，优化客户体验，强化内部管控，还实现了项目营销效能提升。2021年自投项目整体去化率69%，其中一二线城市去化率71%，新增房源去化率70%，回款率高达106%。 整体而言，绿城近几年在运营方面持续发力，已逐渐成为产品与运营并重、多个方面均衡发展的优等生。
总 结
对于绿城中国的总体表现，董事会主席张亚东说：“2015年到2018年是康复期，2019年到2021年是健身期，今年到2025年三年是起跑期，2025年之后为稳定发展期”。
绿城今年的良好起势，无疑是为董事长张亚东定下的3300亿的销售额目标开了个好头。诚然，2021年绿城还处于健身期，2022才开始进入起跑期。未来，绿城或将有更加精彩的表现。
