韦森教授：中国房地产市场逆周期调控的多维思考
韦森教授
韦森教授，“行动派”经济学家/复旦大学最受欢迎的经济学教授，作为财政领域的专家，经常与政府高层打交道，是政府减税的主要推动者之一，他的演讲，以“格局大、讲真话”为特点，充满一代学人的理想主义，为中国的未来深深忧虑的同时，又一再迸发书生报国的意气。
编者注：讲话内容首发于爱德数智“2021中国不动产数智经营管理峰会”
一、疫情后时代，全球房地产发展走势
图1 2020年4月-2021年8月全球每日新增确诊病例及死亡病例数
2020年4月以来，全球“新冠”疫情形势反复无常，确诊病例和死亡病例达到了三次增长的“峰值”，到2021年8月， 全球新增确诊病例快速反弹，出现了新的一波增长。
从图2可看出，2020年美国联邦政府赤字和M2增速都呈现直线上升的趋势。在疫情得不到控制的情况下，美国
仍能保持强劲的经济恢复能力，很重要的一点是美国采取财政和货币的“双宽松”政策。
图2 2000年1月-2020年11月美国联邦政府财政赤字和M2同比变化趋势图
图3 2020年各国财政刺激规模与2019年财政支出比
一方面美国的财政赤字猛涨;另一方面，美联储积极发行货币。基础货币从2019年12月的3.8万亿，增加到
2020年8月的8.5万亿，超标印制了10万7千亿美元。而美联储发行的货币基本上都用于对家庭和个人的财政救助，使得美国当地个人总收入和储蓄存款不降反升。
图4 2018年12月-2021年3月各国居民收入变化对比
图5 1980年-2021年美国居民部门债务相关支出占可支配收入比
使得美国当地个人总收入和储蓄存款不降反升。
对比德国、法国、意大利等欧洲国家，美国家庭的居民收入急剧增加，偿债压力降至历史新低。随着美国政府
和美联储救市政策的实施，美国金融市场迅速恢复，投资美国市场也收益甚高。
图6 2018年6月-2021年6月美国房地产市场需求情况变化图
同时，美国房地产市场快速复苏，居民收入的增加带来了房地产市场的火热。2020年6月以来，美国新建住房
和成屋销售量上涨。
图7 2017年6月-2021年6月美国房地产市场供给情况变化图
新建开工和营建许可高于疫情前水平，美国的房地产供应和需求都出现了明显的上升，刺激了美国房价的上扬。
英国是疫情期间基础货币扩张最大的国家。2020年7月底，美、欧、日、英四大央行基础货币规模分别达到
2007年底的561%、405%、600%和1119%。
图8 2006年6月-2021年6月英国各地区房价变化对比图
宽松的货币政策，商业银行按揭贷款的超低利率，以及来自香港的大批移民，导致了英国的房价一路飙升。
加拿大的房价同样出现暴涨现象。加拿大2020年增加了18.4万新移民，在2021年有望实现40.1万名新移民的目
标。
二、中国的逆周期调控
不仅仅是一些发达国家，从全球范围来看，2020年新冠疫情爆发以来全球的房价都出现较为明显的增幅。2021
年第一季度全球房价指数同比上升6.1%，很大原因是因为宽松的货币政策。
对于房地产，从去年8月以来，从房企“三道红线”到银行房贷占比“两个上限”，再到“集中供地”试点，以及多地
加码买房“四限”政策，房地产调控形成了全方位、体系化的新框架，房地产开发投资和贷款余额也失速回落。房地
产开发投资从2021年年初的38.3%下降到2021年7月的12.7%，贷款余额从2021年开始出现跌落式下降。
图9 2017年2月-2021年6月房地产市场商品房销售面积和销售额同比变化趋势图
图10 2018年1月-2021年5月300城土地成交面积同比变化趋势图
房地产市场上，地产销售出现回落迹象，大中城市土地购置面积出现了负增长，房企购地的积极性下降。这些
现象表明房地产调控确实给市场下了“一剂猛药”。
图11 2008-2020年一线城市房价指数与广义货币M2变化趋势图
从2008到2020年，一线城市房价指数几乎与广义货币M2保持同样的增速。95%以上的人认为是因为货币的发行导致房价上涨，而极少数的人认为是房价的上涨导致了广义货币的增长。
图12 2016年1月-2018年11月我国居民人民币存款及贷款变化趋势图
为什么国内的房价降不下来?下面通过三组数据来说明：
(1)截至2021年一季度末，我国存款总额达到227.21万亿元，是全球第一的水平。其中，住户存款总额达到了
100.12万亿元，相当于人均存款7万元;
(2)根据安居客和58同城2021年发布的《8月国民安居指数报告》的数据显示，2021年8月份65城新房均价为
17362元/平方米，二手房均价为17020元/平方米;
图13 2005-2020年我国居民部门杠杆率变化趋势图
虽然我国居民家庭的杠杆率在提升，但总体家庭储蓄和负债之间的差额达到50多万亿元，这些闲余资金可以用
于投资。
(3)根据央行公开数据显示，房贷已经占我国家庭总负债的75.9%。2021年上半年全国房地产贷款达50.78万
亿元，其中个人住房贷款占72.04%。
图14 2002年以来我国各类资产投资回报率对比图
对于个人投资者来说，房产才是最具效益的资产保值增值的投资。
图15 2004年5月-2020年5月我国各类资产价格指数对比图
从图15可以看出，深圳的房产收益率从2004年开始就高于纳斯达克、道琼斯以及其他任何一支股票。在中国，
一线城市的楼市是最具吸引力的投资领域。
图16 全球各个国家住房自有率对比图
长期以来，中国人对房产拥有强烈的认同心理，认为房产是相对来说最为安全的投资。因此，消费习惯和消费
心理也会导致资金向楼市转移。根据中金公司调查统计，目前中国的城镇家庭的人均住房套数是1.13套，一个三口
之家平均有3.5套房。中国自有房率已经超过了90%，高出全球水平的69%，而德国的自有住房率仅43%。
图17 1950年以来我国出生人口变化趋势图
从长远来看，中国的房价有可能会降吗?答案是基本肯定的。供不应求才会造成价格的上升，而我国新生人口
从2015年开始下降，近年来下降趋势更为显著。2020年全国新生人口数共1003.5万，较2019年减少460万人，且已经是连续四年下跌。
图18 1950年以来我国人口年龄中位数变化与各国对比图
在我国，老龄化现象日益严重，预计在2100年将排在日本后面，成为全球第二。人口结构的巨大转变势必会对
房地产市场的供求结构产生很大的影响，房价极有可能会降低。
目前，对于房地产的调控还存在一个被热议的点就是“房产税”。2020年，中央再出台文件《关于新时代加快社
会主义市场经济体制的意见》中明确提出“稳妥推进房产税立法”。
2021年财政部部长在经济日报撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》阐明财税体制改革在“十四五”
时期的重点工作，其中“推进房地产税立法和改革”再次被强调。
未来，不论是针对住房征收房产税还是仿照发达国家征收遗产税，对房地产市场的影响都具有不确定性，但房
地产立法和改革工作已经是“箭在弦上”。
总结
未来房地产如何发展?“四方博弈”的均衡点又是什么?房产税是其中一个非常重要的变量。房产税的征收将不
仅仅对房地产的发展甚至经济的发展产生深刻的影响，而且也将成为中国产权制度的一项根本性变革。
