中海为何是利润之王？严控这4点！

2021年3月29日，中海披露2020年业绩报告，当日股价大涨6.3%，可见资本市场对中海2020年业绩比较认可。

2020年中海营业收入1857.9亿元，归母净利润439.04亿元；中海营收只有宇宙第一房企碧桂园的40.1%，但是归母净利润却比碧桂园高出25.4%。

此外，2017-2020年，中海的净利润率均超过25%，远远高于其他龙头房企，是公认的利润之王。

在政策调控频繁、土地成本高企、行业利润持续下降的背景下，中海在保证规模持续上升的基础上，净利润率为什么还能这么高？

爱德地产研究院认为，中海的高净利润率与其严控销售费用、管理费用、融资成本和工程成本这4大点息息相关。

一、严控销售费用

在房地产薄利时代，“销管财”三费管控也越发重要，对利润影响极大。中海的“三费”占比极低，2020年中海三费费率仅为7.9%。

其中，中海的销售费用率仅为1.7%左右，连续多年都处于行业最低，远低于行业平均销售费用率3.5%。

中海销售费用率低主要由于以下几种原因：

首先，中海基本只在一二线城市拿地，项目土地位置好，并且中海项目主要定位为中高端产品，锁定的人群是城市消费的中高管群体，这部分消费者的购买力强大，中海无需通过大量营销手段拓客，可以节省大量广告费用和策划费用等。

其次，中海采用自销团队而少用代理，可以节省大量佣金。

在案场方面，中海也是严格控制成本，景观示范区做实体而不是临时；售楼处多为实体，而不是临时建筑。严格控制临时样板间搭建，而多采用实体样板间等等。

二、严控管理费用

中海的管理费用率约为1.4%，远低于行业平均值3%。

管理成本主要是行政成本和人力成本。中海的管理成本控制的措施主要是全员树立降本增效的观念，全方位对项目的管理费用进行监控，如提高工作效率，减少浪费、减少管理费用的开支等。

中海除了严控行政成本外，人力成本也相对较低。中海属于大型央企，管理更多靠组织驱动以及人力资源培养体系，不迷恋强人和能人驱动，而且中海团队执行力较高。

中海是地产界黄埔军校，每年培养大量的海之子，陆续成为企业的中高层干部。中海内部管理层，除了从中建系统任命以外，几乎没有空降兵和外来职业经理人。完善的培养体系也让中海节省了大量的人力成本。

三、严控融资成本

2020年中海地产的平均融资成本仅为3.80%，远远低于碧桂园5.56%和融创6.46%，而且比龙湖还低0.6%，处于行业极低水平。

值得注意的是，2021年1月中海地产再次发行了15亿的中期票据，票面利率仅3.35%，低于2020年的平均融资成本，预计未来中海融资成本仍有下降空间。

中海作为大型央企，长期低负债、高利润率的财务结构是其低融资成本的最大背书。

中海地产属于绿档企业。2020年中海持有现金达1104.69亿元，扣除预收账款后的资产负债率为53%，现金短债比2.52，净负债率较2019年略有下降，为31.22%，处于40%以下的行业较低水平。

稳健的财务以及较低的杠杆率，让中海获得了标普、穆迪和惠誉三大国际评级机构给予的香港上市房企最高评级。

四、严控工程成本

中海在各个项目的开始阶段，就及早的建立成本控制目标，并将目标分解，制定出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门。

公司不仅成立成本控制小组，还在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响。设计费用坚决不允许超标，设计部采取户型产品做主流，标准化户型全国用，产品少赠送，立面标准化等思路。

并且，从设计、采购、施工到配套等设置29个成本控制点，对建筑开发各环节成本以一系列制度严格管控。

此外，中海还严格规范工程分判程度，及早进行招标准备。通过严控工程成本，赚取了大部分开发环节的利润。

值得一提是，数智化系统也给中海降本增效赋能。

2017年颜建国上任以后，中海发动了全流程数字化管理革命。目前已陆续推进了60多个信息化管理系统的研发与应用，对房地产开发全流程的业务进度与作业水平实施了精准管控，成本管控能力卓越。

例如，中海携手爱德数智搭建了3大数智化系统。2017年上线的工程管理系统，2018年上线的投资决策系统，2019年上线的项目全景计划系统，都起到了明显降本增效的效果。

小结

中海作为公认的利润之王，一直采取低负债、高利润发展策略。稳健的财务结构也获得了极低的融资成本，通过“重仓”一二线城市，做中高端产品来获取更高的安全边际。

在三费管控方面，严控销售和管理费用，将整体“三费”费用率做到行业最低。

在工程开发阶段，除了建立成本控制目标外，也不断通过上线数智化系统来规范流程，拉通业务，达到降本增效目的。