新城控股：下半年投资发力，经营战略由守转攻

2020年，新城恢复拿地节奏，销售止跌回升，正好达成全年销售目标。

2021年，新城将销售目标保守定为2600亿元，基于目前新城的运营策略和发展战略，实现这一目标的可能性很大。

爱德地产研究院以新城2017-2020年年报和中报数据为研究基础，对运营节奏进行分析，从而发现逆境中的新城有着较强的自我修复能力。虽然销售、开工不及预期，但是投资、在建、土储都发生了积极的正向支撑。

一、销：2020年下半年恢复正常销售节奏

2020年，新城实现了2500亿元的销售目标，销售额同比下降7%。根据中指研究院公布的数据，2020年166家百亿级房企的销售额平均增速为14.4％，新城似乎还没有跟上平均速度。

如图1所示，2020年上半年，受新冠疫情影响，新城销售额同比下降20%。上半年销售额下降过快，明显低于2019年的成绩，还好新城在下半年稳住了阵地。

2020年下半年，新城加大推盘和营销力度追赶业绩目标，以弥补上半年的不足。下半年的销售已经恢复到了往期的水平，刚好达成了本年的销售目标。根据新城年报表述，在克而瑞统计的2020年度销售金额排行榜中，新城位列行业第12位，销售面积位列行业第10位。

二、开：以销定开，2020年开销比保持1左右

如图2所示，2019年下半年，新开工面积的减少，导致新城2020年上半年销售增速下降。加之，2020年上半年，新城新开工面积又同比减少45%，也直接影响了2020年全年销售增速的下滑。

2020年下半年，新城推进更多在建项目和货量，增加新开工面积。开销比维持在1左右的均衡水平，资源开发与销售同步，更加趋于合理化。

新城精准判断城市周期，实现资源共享和规模效应，并根据行业政策及市场情况，以销定开，降本增效，从而保障了新城业绩能够顺利完成。

虽然在2020年下半年新城新开工面积已经恢复，超越了2019年下半年的新开工面积，但仍然只有2018年下半年新开工面积的一半，未能匹及2018年的高点水平。新城恢复态势良好，但仍需努力。

三、投：加大投资力度，由防守转向进攻

如图3所示，从2019年下半年开始，新城大量出售上半年获取的项目股权，不低于投入成本快速回笼资金，导致新城新增土地急速减少，影响了新城2020年的推货节奏。

2020年上半年，新城蓄力补仓，首先让推货节奏回归正常，在土地上频频发力，但新城的拿地总量仍同比减少22%。

2020年下半年，新城进攻扩张，继续保持了上半年的拿地势头，并战略性增加了高能级城市的土地项目，其获地成本保持在销售均价45%的水平线之下，表明新城有较强的投资能力。

2019年新城投销比1.03，供销平衡；2020年投销比达到了1.76超过1的供销平衡状态，说明新城已经开始扩张，加大投资，积极储备用地，经营战略由防守转向进攻。

新城立足长三角，加强投研、客研、营销前策联动，前瞻性找准潜力城市或板块，持续拓展和深耕其他重点城市群。同时，新城不断升级迭代创新投资能力，强化多元化取地和资金获取能力，聚焦可复投、可跨区域的优质合作方，建立合作方评价体系和分级维护机制，为获取优质土地不断创造条件。

四、建：2020年在建总量恢复良性增长

如图4所示，2020年全年，新城项目的在建总量已经恢复良性增长。

2020年下半年，新城已交付结转面积962.2万平方米，比2019年下半年结转了将近3倍，让财务报表也更加亮眼。

截至2020年末，该公司共有352个子项目在建，在建面积为7797.7万平方米。

五、储：2020年重返重仓策略

如图5所示，2020年新城积极拿地增储，储销比从2019年已经下降的5.08开始恢复回升至6.08，有小幅反弹的趋势。

2020年，新城在全国123个大中型城市合计拥有土地储备1.43亿平方米，其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的30%，可满足未来2-3年的开发运营所需。全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险，也为新城未来的发展打下坚实基础。

小结

与2019年相比，2020年新城顺利完成了2500亿的销售目标，其运营节奏和货量供应也回归正常状态。

2020年，新城良性调节“投—开—建”的生产运营环节，采用了积极的投资策略，上半年“守”，下半年“攻”，抓住市场窗口期快速补充优质土储；加快推货销售，集中火力投入开工建设。