房企聚焦特色小镇，是否真的看上去很美？

纯住宅开发增速放缓的大趋势，迫使知名房企们布局新的价值洼地。近一年来，特色小镇概念兴起，在国家政策大力扶植的利好下，这一领域有望成为实力房企们竞相争夺的下一战场。

实力房企新战场

继住建部等三部委公布第一批127个特色小镇建设名单后，去年12月13日，国家发改委再度发声，要求多部门联合实施“千企千镇工程”，推进美丽特色小镇建设。同时，由中国开发性金融促进会等单位牵头发起的“中国特色小镇投资基金”正式启动，未来带动的总投资规模预计将超过5000亿元。

今年2月20日，国家发改委官网首页全文发布《国务院办公厅关于创新农村基础设施投融资体制机制的指导意见》，就各项改革任务明确牵头单位，要求创新农村基础设施投融资体制机制，加快农村基础设施建设步伐。

农村基础设施建设不足是限制农村发展的主要短板。《意见》的出台与落实，对致力于文旅小镇、农业小镇、科技小镇等各类特色小镇投资的开发商来说，无疑是政策利好。

特色小镇开发的未来前景业内普遍看好。不少业内人士认为，特色小镇开发所推动的城镇化，有助于缓解大城市人满为患、中小城市人气不足的现实矛盾，符合未来发展方向。

因此，不少实力房企都将视野投向这一领域，试图在“特色小镇”的开发运营上整合资源，培育集团下一个业绩爆发点。

◆ 时代地产集团正式对外宣布启动“时代未来小镇战略”：未来5年内时代地产将从珠三角起步，投资30个“未来小镇”项目，总投资金额约9000亿元。

▲时代地产·未来小镇战略合作签约仪式（来源：互联网）

◆ 去年9月，绿地集团与宁波杭州湾新区管委会签署合作协议，拟在宁波杭州湾新区打造产城融合主题特色小镇。根据协议，绿地将过“1+1+1”即“基础设施投资+产业导入+房地产开发”并行推进的模式，全面参与宁波杭州湾新区的开发建设，2020年前将完成投资总额500亿以上，预计实现土地开发面积5000亩以上。

▲滨海新城鸟瞰概念图（来源：互联网）

◆ 作为世界500强企业之一中化集团旗下的地产商，中国金茂则在旅游胜地丽江耗资40亿打造了丽江金茂谷镇，目标是将丽江谷镇打造成国际级的度假目的地与高端居住地，从而撬动“丽江第三镇”的崛起。

▲丽江金茂谷镇（来源：互联网）

除此之外，碧桂园、华夏幸福、绿城、万科、华侨城等多家龙头房企，均把特色小镇作为今年业务发展的重要方向。业内人士预计，未来2、3年内，载承产业升级任务的各类小镇将进入一个开发热潮。

专家预警新一季“造城运动”重演

虽然特色小镇开发刚刚起步，但已有不少专家学者未雨绸缪地表达对出现下一个大跃进式“造城运动”的担忧。

正如前些年大行其道的古镇开发，迁走原来居住的人，按照商业化、盈利原则改造后，呈现出来的是一个大卖场，与当地人的生活完全脱节，造成古镇商业味充斥、千镇一面的现象。

相关人士指出，特色小镇建设，必须要让小镇里的当地人、企业、社区三位一体，要让当地人认同规划、参与建设、分享成果，形成小镇建设发展的利益共同体。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁则指出，当前一些地方政府的做法是将原来的产业园区模式复制到了小城镇开发中，这只是在形态上做了改变，不但难以实现预期中的发展模式，而且会面临产业园区模式遭遇的各种问题。而特色小镇的发展过程中，必然要警惕房地产“一业独大”的现象。

这样的担忧并非杞人忧天。前些年，不少开发商在全国各地以建设新城、产业园区等名义大肆圈地，造成“空城”、“鬼城”成堆的现象，不但制造出大量房地产泡沫，还令很多城市的城镇化进程陷入困顿，成为“造城大跃进”的悲剧。

基于前车之鉴，国家发展改革委也发布《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》，特别提出建设特色小镇应建立在以产业为依托的基础上，从实际出发，防止照搬照抄。同时，要求从各地实际出发，遵循客观规律，挖掘特色优势，体现区域差异性，提倡形态多样性，彰显小（城）镇独特魅力，防止“东施效颦”、一哄而上。

房企综合运营能力将遇考验

尽管很多城市专家对特色小镇开发沦为开发商新一轮的“圈地狂欢”忧心重重， 但完全以政府主导特色小镇开发并不现实，一方面由于很多当地政府财力比较薄弱，另一方面，政府层面也缺乏专业的运营能力。

因此，较为合理的操作模式是政府在市场运作的基础上，引进民营企业建设特色小镇，自己只负责小镇的定位、规划、基础设施及审批服务。在这样的背景下，如何探寻出一套最符合当地小镇开发的运作模式，政企双方都尤为关键。

由于特色小镇开发对资本投入、资源整合、综合开发等方面的要求极高，因此这一领域注定只能成为一线实力房企的试验田。在未来，这些特色小镇也将进一步考验这些大牌房企的综合运营能力。

由于我国特色小镇开发时间不长，行业内尚无成熟案例参考，但前车之鉴还是有的，一直走在行业前端的万科就是一例。

最早被视为房地产主导小镇“样本”的杭州万科良渚文化村，至今已经开发了近16年，在开发超过10年之后，良渚文化村内的商业运营才实现基本盈亏平衡，但仍没有多余利润来“养活”配套设施。

这给了当前布局特色小镇开发的房企们一记警钟：这一领域需要耗费大量财力、物力和时间成本，未来成功的前提，首先要看清自身有没有与时间博弈的实力与决心。

目前，以政府与企业共同参与的PPP模式进行特色小镇开发被普遍认为是相对合理的经营模式，以“政府引导、企业主体、市场化运作”的机制，最大限度激发市场主体活力和开发商的积极性，逐步形成多方参与、良性互动的现代城镇治理模式。

▲PPP模式

这样的模式将政府与开发商的利益诉求点结合在一起，由政府帮助开发商做好前期基础设施和公共配套，或由开发商代建医院学校等公共配套，然后移交政府运营，开发商也得到政府的承诺，低价得到更多优质的土地，从而获取居住空间开发利润最大化。

但在我国PPP模式还处于一个需要长期摸索的阶段。特色小镇开发，就像当地政府与房企自愿结合的一场“看上去很美”的姻缘，虽然已拿到一纸婚书，但这毕竟是一项长期工程，如何保证双方在长期合作过程中方向始终保持一致，也将决定特色小镇开发的道路究竟能走多远。