定向加息，真的能给楼市降温吗？
这个五一并不平静。
从北京银行业传出消息：从5月2日起，包括几大国有商业银行及部分股份制商业银行在内的北京主要商业银行将收紧房贷政策，首套房将执行基准利率，二套房的贷款利率上浮20%。
这次时隔三年的基准利率回归，也被视为央行针对楼市“定向加息”的启幕。
定向加息，避免“一刀切”
定向加息，有两层含义：
◆全国调控实施“分城施策”，对于北京这类热点城市，将受命针对楼市加息。
即过热城市将加大调控力度（其中包括定向加息），而其他众多的冷门城市，仍将继续“去库存”，优惠利率政策依然不变。
◆同一个城市，针对不同档次的购房者，也将实施不同的利率。
如首套房贷者，仅是将利率提高到房贷的基准利率，第二套房购房者，将在基准利率基础上大幅上调，这也是为了支持自住型置业，遏制投资购房需求，打击投机性炒作，严控房地产风险。
加息一向被认为是抑制资产泡沫最有效的武器。
加息不仅仅会提高贷款者的资金成本，而且易形成加息预期，打击购房者的心理需求，导致购房需求进一步萎缩。
有业界人士认为，此次定向加息可以避免一刀切，有不少三四线城市去库存压力较大，若全面加息恐将会给当地市场带来较大压力。
那么，定向加息究竟是否会给过热的楼市降温？目前市场上存在以下几种说法。
观点一：开启过热城市房贷上升序幕，或将迎来长周期拐点
以贷款300万元为例，时间为20年，采用等额本息还款：
由上表可知，最高月还款与最低月还款相差2845元，总还款相差68.3万元。而一线城市动辄4、500万元的房子，贷款利率收紧将会给过热的市场降温。
针对投资客：投资客既要考虑投资成本，又要考虑利润空间，“买得起也不敢买”成为眼下很大一部分投资者的心理写照，衡量成本与收益后，更多人会调整投资方向。
针对购房者：对总价高、大户型整体房款总额高的房子影响较大，从购房人角度，主要影响一些月供还款能力偏弱的购房人，可能会暂停或延迟购房计划。
有专家认为，信贷是决定短期房价的最关键因素，在信贷收紧趋势下，短期房价调控压力会加大。这也意味着，银行贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓将是常态。
只有利率及税收才能够让房地产市场真正回归到居住功能，如果不动用这两大经济杠杆，行政调控所起作用十分有限。
而政府若真正以“定向加息”调控房地产市场，将对楼市产生巨大影响，也意味中国房地产市场的调控政策真正开始走向正途。
观点二：中国这次是来真的“挤泡沫”
北京对房地产“定向加息”，既反映决策层想通过“因城施策”调降部分热点城市的房地产虚火，又希望通过“定向加息”抑制房地产过度投机。这彰显了高层“控风险，降杠杆”的决心。未来投机虚火将会退去，国内利率市场进入上升通道后，部分热点城市的房地产也将进入深度调整周期。
从历史经验来看，货币紧缩的结果是直接导致房地产周期性上涨结束的征兆。当年日本央行就是不断上调存款和房贷利率，导致日本房地产泡沫破裂。而我国当年海南经济泡沫破裂也是当年宏观经济突然收紧所导致的。所以，从北京给房地产“定向加息”的情况来看，中国房地产的繁荣周期马上要结束，新一轮房地产调整周期将逐步展开。
因此，此次定向加息究竟对价格高涨的一线城市有多大影响，目前尚无定论，是否能够使房子回归正常的居住功能，还有待考证。
观点三：长线看好人口增量城市的优质住宅
人口净流入量反映了一个城市对外来人口的吸引力。
百度检测到的今年一季度所有城市人口流动情况中，深圳最强，依此是北京、广州、上海。
2017年第一季度全国主要城市人口吸引力排行中，深圳排名第一超越北京。新流入常驻人口的结构上，深圳也呈现出比北京更为年轻化的趋势。
而就深圳市规划和国土资源委员会公布的3月份数据来看，当月全市新房成交均价为54730元/平方米，成交量虽有下降，但4月一手与二手楼市成交量均有所回升。
但重点城市继续在今年实行调控房价政策，有专家表示，政策刺激虽然可以改变短期市场格局，中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面，归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。
因此短期内房价会有所下跌，但长线看好“有显著人口增量、行政级别高”的城市的优质住宅，如靠近地铁站、有中等偏上学位、楼龄不太长、商业配套良好、没有环境硬伤等住宅。
观点四：作用有限，不会出现大逆转
部分过热城市在2017年已调整房贷利率：
除此之外，郑州、南京、武汉、杭州等重点调控名单的城市纷纷跟进。
但优惠取消就一定会对楼市有很大影响吗？
以深圳为例，4月，深圳新房及二手房市场成交双双走高。上周新房量价齐升，周成交量突破500套，周均价再次回升到5万大关；二手房周成交量突破2000套。
这组数据说明，即便深圳在年初时银行上调贷款利率，但依然未挡住消费者购房热情。
利率优惠取消后按揭成本虽会上升，但首付成数只升不降，但也只是针对新申请的房贷，而对已购买的房贷无太大影响。
真正大的影响则是基准利率上调，如目前的基准利率为4.9%，若上调1.1%，则调至为5.39%，以贷款300万元，还款20年计算，原每月还款19633元，上调后则为20450元，每月多还款817元。这对于很多家庭来说，可能会使原本的生活水平有所下降。
因此，此次定向加息究竟对价格高涨的一线城市有多大影响，目前尚无定论，是否能够使房子回归正常的居住功能，还有待考证。
