经济学家韦森：“四保” 博弈均衡，年底将推出房产税？

9月17日，由中国房地产业协会主办、中国房地产业协会数字科技地产分会和爱德数智联合承办的“2021中国不动产数智经营管理峰会”在上海隆重举行。峰会以“因数谋变·向智创生”为主题，邀请行业内外专家大咖进行了精彩分享。200多位地产百强董事长、总裁及各专业线高管出席会议，一起探讨地产行业新趋势、新变革、新管理。

复旦大学经济学教授韦森在峰会上发表演讲《中国房地产市场逆周期调控的思考》，以下为嘉宾金句实录。

1、新冠疫情以来，全球房价都在大涨，但中国有一个逆周期调节。

2、2020年以来中国的财政和货币政策实际上都没多少宽松，还不断进行房地产的调控，并且各级政府对房地产进行了从来没有过这么严的一些调控。

3、2021年第二季度开始，无论是制造业的投资，还是基建投资，还有房地产的投资，都在下降。房地产因为是自己独立发展，投资增速比其他还好一点，但第二季度也在下降。

4、贷款在下降，按揭在下降，销售也出现回落，采购土地面积到了负增长，房企购地的积极性也在下降，都表明现在房地产行业的发展情况，确实不是太乐观。

5、今年1月份有一种担心要紧货币，主要原因：一是房地产价格去年年底有一点回升，二是全球大宗商品的价格增加得非常快，许多决策层经济学家们可能2021年可能通货膨胀会来，主张收紧货币。但是，2021年5月5日中共中央政治局会议提出“稳健的货币政策要保持流动性合理充裕”。今年的货币政策比较中性。

6、一直到2020年房地产和广义货币的增速几乎是同步发展，95%以上的人认为中国发了货币，物价没涨，是房价涨了，他认为是央行发货币导致了房价在涨，恰恰我认为房价的上涨导致中国广义货币增加的原因。

7、目前为什么房价降不下来，一个是现在中国家庭居民储蓄超过100万亿，负债也在上升。一个是家庭的负债，一个是家庭储蓄，这两个之间的差额还有50多万亿。虽然居民家庭的杠杆率在提升，但是扔剩余这50多万亿储蓄，这50万亿的储蓄，如何增值保值？大家做什么，是个问题。这对理解未来房地产的发展以及房价有重要的作用。

8、“房子不是用来炒的”，实际上说的是，不要靠买房子来作为资产增值保值的一种方法。

9、房地产税的推进紧锣密鼓：去年里程碑的中共中央文件《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，明确提出来要推进房地产立法。2021年5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。这次四部委的座谈会释放的信号是，鉴于立法的进程不会那么快，而目前部分地方确有开征的必要，改革路径或者方式有了调整，即可以先试点。但不是说立法不加快推进，而是在试点的同时加快法律草案的完善，实现立法和试点相互促进。财政部副部长徐宏才财政部副部长许宏才又提出来要积极稳定推进房地产立法和改革；看来房地产税的征收正在紧锣密鼓的研究。

10、近代以来，西方国家的市场经济的经济周期在与房地产的周期密切相关。房地产下来了，就是一次经济衰退和经济周期。有研究表明，中国的经济复苏和保增速有赖于基建和地产双引擎发力。目前是，中国的基建投在下行。许多地方政府负债这么大，已经没钱进行几年投资。信用债、城投债，很大程度上都是借新还旧了。高铁、地铁都建得差不多了，基建也自动会下来。如果房地产再下来，中国经济靠什么？中央政府必须要考虑要不要保增速，需要决策层制定一系列稳增长、保增速的宏观政策。 

11、从经济学上来讲，推动经济增长的不是三驾马车。三驾马车是经济增长的结果，而不是经济增长的动力。经济增长的三大动力是：固定资本投资、人力资本投资、TFP即全员劳动生产率。目前中国的固定资产投资已经下降到5%以下了，人力资本投资2015年之后人口红利也已经过去了，这两个决定了中国经济增长的动力基本上是都在衰减。那么就唯有靠TFP，TFP就是技术进步、科技创新。因此科技创新乃至地产行业的科技发展也至关重要。

12、中国房地产的“四保”问题实际上是：中央要不要保增速；地方政府要不要保财政收入；房地产行业是不是保增值、不破产；家庭靠买房、存房实现资产的保值增值。这四个“保”，决定了中国的房价、房地产的销售和未来中国的经济增长。

13、开征房地产税是打破四方均衡的关键变量。开征房地产税不仅仅会影响房地产的发展和中国经济的发展，实际上也将是中国的产权制度的一项根本性的变革。

14、不再盲目扩张，是房地产行业发展的一个重要选项。

15、新冠疫情以来英格兰银行货币宽松幅度最大：2020年7月底，美、欧、日、英四大央行基础货币规模分别达到2007年底的561%、405%、600%和1119%。

16、不仅仅一些发达国家，2020年新冠疫情爆发以来全球房价都在大涨，尤其是2021年。

17、在全球各国央行大量放水，各国房价普遍上涨的同时，2020年以来中国各地政府却实施了最严格各种房地产调控措施，房地产整个增速下滑。

18、央行数据显示，房贷已经占我国家庭总负债的75.9%了，2021年上半年全国房地产贷款余额达到了50.78万亿元，这其中个人住房贷款就占了72.04%。所以很多人的存款都拿来还房贷了，空闲的存款自然就少了。

19、为什么在中国经济下行的情况下决策层一直强调“房子是用来住的”？中国自有房率、空置率、房价均在世界上很高了，2020年，中国的自有住房率达到89.84％，高于全球平均的69％，而德国的自有住房率仅为43％。

20、从经济学上来讲，推动经济增长的不是三驾马车，三驾马车是经济增长的结果，而不是经济增长的动力。经济增长的三大动力是：固定资本投资、人力资本投资、TFP全员劳动生产率。

21、根据贝壳研究院的统计，今年前七个月房地产企业境内外融资合计不足6500亿元，只有2019年同期规模的八成左右，也不足2020年同期规模的九成。前七个月融资额较2020年同比下降13%，创2018年以来增速新低。

22、有专家研究发现，虽然融资状况不容乐观，但其实今年房地产企业大部分仍能够维持经营，破产企业数量并无显著上行，调控措施没有引发大范围的“破产潮”，因而可能也不会中途而废。今年前七个月，房地产企业破产数量约在250家左右，假设年内分布较为均匀，据此估计今年全年破产企业数量不超过430家，低于去年全年470家的水平。