拿错地就下岗！2022年，万科、碧桂园、龙湖使出8大杀手锏

去年下半年，房地产行业处于至暗时刻。

房企销售难、回款难、融资难，不少房企直接“躺平”。

今年3月，迎来了行业有史以来最惨的年报季。近30家房企宣布，暂时交不出2021年的“成绩单”。

如期发布年报的房企，多数也难逃盈利能力下滑的命运。

连一贯经营稳健的万科，归母净利润也同比下降45.7%，近乎腰斩。

黑铁时代，房企如何保住利润，保住现金流，成为大家关注的焦点。

我们整理了房企2021年财报和业绩会上大佬们的观点，对龙头房企的经营策略和趋势进行总结，供大家参考借鉴。

一、房地产市场判断：小阳春推迟至5-6月

2022年度，房地产市场整体依旧低迷，百强房企销售额同比大幅降低47%。

即使是头部房企，销售额下滑幅度也不小。今年1-3月，碧桂园、万科、保利权益销售额分列行业前三，同比下滑分别为28.7%、41.8%和32.1%。

不过，最近政策利好不断释放，行业开始逐步恢复信心。房企大佬们普遍对房地产市场充满信心!

行业普遍观点为：今年楼市整体呈现前低后高的态势，上半年市场会有复苏，下半年会逐渐企稳回升。

碧桂园副总裁程光煜称，随着一些城市的政策、市场基本面、供求关系改善，整体市场会呈现前低后高、逐渐企稳的过程。

龙湖CEO陈序平表示，1月份以来，上海、北京、杭州、成都核心区、南京等高能级城市，已经明显感觉到市场的回暖。

旭辉CEO林中认为，2022年市场是前低后高，3月份已经开始复苏了，全国小阳春推迟至5-6月份。

不过，全国市场火爆的情形难以再现，市场会出现分化。

龙湖陈序平表示，有些低能级的城市，市场还在持续下行，预计在今年还是很难恢复。

旭辉林中认为，今年市场表现会呈现这样的特点：一线好、二线稳、三四线压力大。

中海CEO张智超认为，今年市场容量会下降，但市场出现分化，一二线和强三线城市将是主战场。

对房企来说，根据市场变化确定自身销售节奏，加强营销能力，变得尤为重要。

1-2月市场信心低、返乡叠加疫情因素，龙湖基本没有推出新盘，3月之后才会集中推盘。

华润置地会根据具体市场情况细致调整，二三季度可能会推出大量新项目入市。

碧桂园将用“精准供货”来提高货量的利用效率，使去化率从去年67%进一步提升到70-75%。

二、房企城市布局：招商五好城市，绿城新增货值近80%聚焦一二线

过去，不少房企重仓三四线城市，通过高周转实现规模扩张，一匹匹“黑马”涌现。

随着棚改红利消失，三四线楼市降温，风险越来越大。尤其是2021年以来，政策调控加码，预售资金监管趋严，曾经的“黑马”房企纷纷倒下。

过去，碧桂园倾向获取低成本地块进行快周转，提高资金年回报率。2021年，碧桂园68%的销售贡献来自于三四线城市。

近两年，碧桂园逐渐采取均衡布局策略，以对冲风险。

碧桂园程光煜表示，未来将适度地提高市场能级，主要思路是布局经济、人口吸附能力更强的城市群和都市圈。

程光煜称，碧桂园一直追求的是好的年化回报，一二线和三四线能够各取所长。

如今，布局主流城市是各大房企的普遍共识。高能级城市去化快，更有利于实现销售规模的稳定。

龙湖预判低能级城市在今年整个市场很难恢复，未来将继续聚焦高能级城市。

绿城坚持核心城市、核心板块的投资策略。近几年，绿城超过70%以上的新增货值布局在一二线核心板块，2022年争取该比例超过80%。

图表1：2021年绿城新增土储主要分部情况(按新增货值)

数据来源：绿城年报，爱德地产研究院整理

越秀地产未来拿地也会倾向于选择产业基础好，有住房改善需求、居住需求、安全边际高的城市。

招商蛇口首选“五好城市”：市场好、利润确定性强、团队强、回款佳、存销比低的城市。

三、房企投资标准：万科集中管控投资，旭辉林中拿错一块地罚1000万

如今，房地产行业已步入高门槛、低利润、高风险、低容错时代。

买错一块地，少则亏一两亿，多则亏几十亿，一不小心就损失全年利润。

过往投资上的冒进使得万科大规模计提减值，2021年全年新增存货减值31.2亿，影响净利润21.4亿元。

图表2：2017-2021年万科存货跌价准备及占比

数据来源：万科年报，爱德地产研究院整理

从2021年下半年开始，万科开始对投资进行集中管控，提高投资要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等，以提高利润。

华润置地内部对项目回报要求是控制在税后利润率12%左右。无论是二级市场招拍挂还是收并购，必须要回报达标。

针对2022年的土地获取，招商蛇口表示，宁可不拿，也不要拿错，并设置了多项指标把关，严格筛选参拍城市及参拍地块。

在旭辉，总经理拿错一块地就下岗!

旭辉投资表决会，投委会通过，董事长林中可以投一票否决;但林中不能投一票赞成，这也是为了限制老板头脑发热。

2022年，林中给自己下了个“套”：2022年开始，如果林中买错一块地，罚林中1000万。

对于收并购，房企整体态度上还是偏谨慎。

郁亮表示，万科在保证自身安全的前提下，才会留意收并购机会。

招商蛇口、华润置地和中海等大型央企都积极关注并购机会，并开始陆续接洽接、谈判一些项目，不过会特别关注收并购的风险防范，对回报率的要求也很高。

越秀地产也有收并购计划。董事长林昭远表示，资金不是问题，关键是要有合适的项目。

碧桂园程光煜表示，未来会加大收并购力度。但碧桂园目前的收并购主要还是针对现有项目或者合作项目。

四、房企土储策略：旭辉土储开发周期小于2年

过去，土储规模决定了销售增长的可持续性。房企有3-4年的土储才相对安全。

如今，行业增速放缓，地价也难上涨。对房企而言，土储即负债，囤地越多，持有成本越高，风险也越大。

不少房企已经开始主动控制土储规模，不盲目囤地，以销定投。

旭辉提出“轻土储”战略，即总土储规模控制在2年的开发周期内。

截至2021年底，旭辉共有土地储备5250万平方米，自2017年以来首次出现总土储规模下滑。

图表3：2017-2021年旭辉土储情况(亿元)

数据来源：旭辉年报，爱德地产研究院整理

目前旭辉的货值储备仍可满足3年左右的开发，较为充足。预计短期内还会进一步下降。

去年，旭辉内部甚至设想过将储销比降至1.5。这样可以省下几百甚至上千亿，负债率进一步下降，公司财务状况更加健康，抗风险能力更强。

在库存管理方面，旭辉还提出了零库存，并用了一年半的时间将现房库存从80亿降至60亿。

在10强房企中，万科是最早奉行“低土储”的企业。从2014年开始，万科土储去化周期就基本在2年多。低土储战略，保证了万科的敏捷运营。

2021年下半年以来，多数房企面临流动性压力，纷纷进行战略收缩，控制土储规模。

未来，房企投资会更加理性，进一步控制土储规模，减少资金沉淀。

五、房企内部考核：碧桂园以可动用资金作为考核目标

近年来，融资环境持续收紧，房企对销售回款的依赖度提高。

2021年，房地产“雷声”不断，多地预售资金监管趋严，房企可动用回款普遍减少30%左右，现金流受到较大影响。

在此背景下，房企对资金与回款的重视程度也达到了前所未有的高度。

碧桂园2021年权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率连续6年超过90%。

2022年碧桂园内部调整了考核目标：以可动用资金作为考核目标。

碧桂园从2018年开始就不对外公布销售目标，2019年开始以回款现金流为行政考核标准。

莫斌指出，市场上行时以“销售额”作为考核目标，市场平稳期，以“现金流回款”作为考核目标，现在市场下行，以“可动用资金”作为考核目标。

龙湖始终强调“有回款的签约”，回款率一直保持在90%以上。

截至2021年底，龙湖现金短债比为6.1倍。就算扣除预售监管资金，现金短债比仍高达3.88倍，留有充足的资金安全垫。

郁亮表示，万科更看重“回款”，只有获得回款才是真正的销售。2021年万科还提出了95%的回款率目标。

旭辉2021年的回款金额为2403亿元，同比增长了20%;销售回款率超过了95%，相比于2019年和2020年的92%继续提升。

2022年旭辉没有提出明确的销售目标，内部评价和考核也从追求规模全面转向权益销售、权益利润和权益回款。

六、房企融资策略：龙湖长短债比高达12.2倍，万科缩表适配

在最近一轮调控中，“短债长投”的快周转房企无一例外地倒下了。

在行业下行期，快周转难以为继，“短债长投”的风险巨大。

随着行业规模见顶，开发业务利润下降是大势所趋。房企要穿越周期发展，必须优化债务结构，将融资成本降下来。

龙湖2021年的融资成本进一步下降至4.1%，足以媲美国央企。

在债务结构上，龙湖堪称行业的“天花板”。

2021年，龙湖一年以内到期的短期债务占比进一步压缩至7.6%，长短债比高达12.2倍。

图表4：龙湖有息负债结构及融资成本

数据来源：通联数据，爱德地产研究院整理

在多数房企加杠杆扩张之时，龙湖预判到了风险，主动降速，始终严守财务纪律，不断优化债务结构。随之而来的是信用评级不断提升，融资成本持续走低。

截至2022年3月，龙湖依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。

2021年12月，龙湖发行10亿元中期票据，期限长达15年。而同期发债的招商、保利、金地等央国企，债券期限为3-5年之间。

旭辉要将经营模式从过去纯住宅开发转向“开发+资产运营”。

林中表示，旭辉一直用长债置换短债，及时归还短期负债。旭辉目前的短债占比为16%，今年年底还会下降至12%。

为进一步降低融资成本，旭辉将提升评级作为公司关键战略之一，未来目标是要变成“投资级”企业。

万科总裁祝九胜表示，在缩表的过程中，要做更好的适配，控制好长短债的结构，不同资金来源的结构，债期的结构。如果融资成本高，对业务的发展就不利。对于经营性业务要找到更多的一手钱、更多长钱、更多有耐性的钱。

七、合作策略：碧桂园收购65个合作项目，美的权益比提升至75%

近日，某知名房企被金融机构质疑表外负债过高、潜在风险大，评级遭下调，股价一度超跌50%。

近年来，合作开发早已是房企常态化的生存模式。在规模诉求下，房企为降低高负债、高杠杆带来的风险，普遍通过合作开发分担风险。

由于存在明股实债，不少房企出现少数股东权益增长过快、增收不增利的“后遗症”。

伴随着越来越多房企暴雷，合作方所带来的风险受到高度关注。当合作方出现资金风险，为保证项目正常运转，房企不得不收购合作方股权，现金流压力骤增。

从去年四季度至今，碧桂园接触了10多个合作方的80多个项目，已完成35个项目收并购，还敲定另外30个项目。

美的置业也频繁接盘合作项目股权，从去年第四季度至今，已完成13个项目的股权收购。

随着合作风险越来越大，越来越多房企主动提升权益比，追求有质量的增长。

2022年开始，龙湖改用权益口径披露销售额，以提高对权益和利润的重视度。

招商蛇口2022年拿地权益比将提升10个百分点至60%。

美的置业表示，未来会把权益比提高到75%以上，减少合作，控制“1+1不能大于2”的合作，慎重选择合作对象。

旭辉也开始关注权益销售额的“含金量”，2022年要保持权益销售额的稳定，未来大幅提高权益销售额比重。

为降低风险，旭辉还对合作方进行分类管理，包括战略合作方、长期合作方和一般合作方，占比分别为35%、56%和9%。

新城对合作方严格管控，类似于银行名单，将合作方分成白名单、灰名单、黑名单进行管理，选取合作方时严控灰名单，禁止黑名单。

八、转型代建：绿城代建贡献1/4业绩，中原建业利润率高达60%

随着行业规模见顶，开发业务盈利水平持续下降，地产“去杠杆”持续，房企转型升级迫在眉睫。

当下，地方国企、城投公司拿地激增，信托接盘项目股权，但并不善于项目开发建设。在投资何开发相分离的必然趋势下，代建业务有望迎来新的风口。

由于不受“三道红线”和集中供地等调控政策影响，代建业务增长速度相对更快。

2021年，绿城通过代建获取的销售金额达843亿元，同比增长13%，占总合同销售金额的24%，代建已撑起业绩“半边天”。

在轻资产模式下，代建公司无需大量资金投入，仅输出管理和品牌，不仅负债水平低，利润率也远高于传统开发业务。

中原建业近3年平均净利润率高达60.2%。对比之下，茅台净利率才52%。

图表5：代建业务特征

来源：网络公开图

2022年1月，万科低调宣布成立了深圳安居建业，为政府提供保障房代建。

传言碧桂园在内部年度会上，公司高层也重点提到了代建。

总 结

黑铁时代，行业发展逻辑已发生转变。

房企比拼的不再是速度，更非规模，而是质量。

房企唯有扎稳脚跟，经营稳健，方能迎来发展机遇。