这些房企率先破局：华夏幸福化债1000亿，佳兆业拟盘活万亿旧改

随着3月的偿债高峰期过去，4月曝出债务违约的房企数量开始减少。虽然大部分房企仍深陷债务泥潭，但也有的出险房企，已经率先“上岸”了。4月，华夏幸福、佳兆业、花样年迎来了曙光。4月1日，华夏幸福债务重组签约达到半数。4月2日，佳兆业与招商蛇口、中国长城资产签署战略合作协议，将推动城市更新项目转化，缓解短期流动性困难。4月11日，花样年与粤民投另类订立协议，后者将推动花样年债务重组。他们的复活方式各不相同，也为困境中的房企提供了不同的参考样本。

一、花样年：出险后交付成绩最优房企，债务重组加速度

债务阴霾持续近半年时间后，花样年终于迎来了一缕阳光。

1.粤民投入局，为花样年、彩生活提供协助

4月11日，花样年、彩生活双双披露公告表示，已各自与粤民投另类订立协议，后者将在增强花样年资产价值、落实花样年重组计划、优化彩生活资产及业务等多个方面为两家企业提供协助。粤民投另类最大的股东为广东民营投资股份有限公司(简称“粤民投”)，持股比例40%。

图片来源：天眼查

粤民投是由广东省政府指导推动及于2016年成立的投资公司，首期创立股东包括碧桂园、美的、星河湾、海天等19家企业。粤民另类投资源丰富、拥有一支专业团队，在大型财困公司及不良资产重组方面经验丰富。具体来看，粤民投另类与花样年的协议包括但不限于四个方面：制定方案增强花样年的资产价值;为债务重组引入战略投资者;促进与花样年债权人的沟通;协助花样年制定可能出售资产的计划。根据协议，粤民投另类及粤民投本身，都有可能成为花样年的战投者。粤民投的进场足以看出当地政府对企业纾困的支持，有利于加快花样年债务重组进程。

2.项目闭环运作保交付，复工率冲击100%

阶段性流动性问题不可避免会对花样年交付产生一定影响，但影响有限。回看2021年，出险后的花样年在交付方面取得了一定成绩。2021年，花样年完成了近1.7万户的交付，其中10月以后的交付量占比约40%，接近7000户。花样年合作项目占比近六成，资金都在项目中闭环流动，经营相对独立。在合作的施工企业中，战略单位和集采单位占比接近60%，同时覆盖多个项目。面临资金问题时，施工企业端可以在资金充裕与资金紧张的项目间做资源和投入的平衡调节。复工方面，截至2022年3月7日，花样年在全国应复工的50个标段项目中，实现了2/3的复工。截至3月底，复工率达到85%，未来两个月内将100%复工。

3.最艰难时刻已经过去，进入“U型曲线”拐点

在粤民投入局前，今年3月初，花样年集团大运营副总裁、上海公司总经理王焕伟曾提出，花样年最艰难的时刻已经过去了，目前公司要发力走出一条“U型曲线”，当下正处于拐点向后第二步的位置。土储是房企重要的生命线，花样年的土地储备大多在核心一二线城市，资产基本面较好。截至2021年6月底，花样年已确权土储总建面1749万平方米，集中于全国五大都市圈，一线城市和二线城市占比超过90%;城市更新土储建面约2094万平方米，集中于粤港澳大湾区。下一步，花样年将围绕以下六个方面提升自我“造血”能力：提升在售项目的销售回款能力;适配回款需求调整开发节奏;出售部分自持资产增补流动性;专项工作小组盘活推进过往重难点项目;增大管理端投入，使长周期旧改项目能快速实现价值落地;在精装修等社区产品增值服务方面发力。

二、华夏幸福：债务重组完成1000亿，签约达半数

近日，华夏幸福风险化解工作取得了阶段性成果。

1.超千亿债务已完成重组，实现首次现金兑付

4月1日，华夏幸福公告了债务重组最新进展。截至公告日，华夏幸福已完成1048亿债务重组，接近拟重组债务总额的一半。4月9日，华夏幸福召开一季度工作会议，董事长王文学表示，公司积极主动，排除万难，债务重组签约达到半数，成功实现首次现金兑付。2021年2月，华夏幸福首次出现债务违约后，通过变卖资产、寻求债务展期、尝试引入战投等方式积极自救。此外，华夏幸福还在第一时间向河北省政府求救，并在地方政府的指导和支持下，开展综合性的风险化解方案制定工作。2021年9月30日，华夏幸福公布《债务重组计划》。两个多月后，12月9日，金融机构债权人委员会表决通过《债务重组计划》，表决额比例高达80%。四个月后，2022年4月，华夏幸福债务重组签约达半数。债务重组进展顺利，华夏幸福也得以喘一口气。华夏幸福主要金融负债展期5-8年，为其后续恢复造血赢得了宝贵时间。

2.经营稳健向好，保障80个项目、7万套房屋交付

接下来，华夏幸福需要努力的方向便是使市场恢复对其的信心，背后最实在的举动，便是产品能按质按量地交付。为了提振市场信心，王文学也强调：将全力以赴，完成保交房任务;攻坚克难，妥善化解流动性风险;坚持不懈，确保有序生产经营。3月4日，华夏幸福举行2022年春季集体开工大会，部署和落实集团“复工复产，誓保交楼，实现工效快速达标”的要求。

图片来源：网络公共

2022年华夏幸福将继续攻坚克难，保障近80个住宅项目、超70000套约1000万平米工程按期交付。

3.逐步退出地产业务，向纯产城企业转型

在一季度工作会议上，王文学表示，要以产业新城业务重构为抓手，重塑企业发展战略。根据债务重组方案，华夏幸福将保留孔雀城住宅物业、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务。而就在会议前一个星期，联席董事长、CEO吴向东官宣离任。华夏幸福的南方总部资产也已经在加速处置。吴向东辞任落地，或许是华夏幸福南方总部资产已经在加速处置的信号。未来华夏幸福会慢慢退出地产业务，仅保留部分产业新城项目，成为一家真正的纯产城企业。

三、佳兆业：资产处置力度最大的房企，迎来央企AMC联手援助

出险5个月后，佳兆业的纾困工作持续出现积极信号。

1.获招商蛇口、长城资产输血，推动城市更新项目转化

3月29日，佳兆业与中铁五局签署战略合作协议，推动大湾区城市更新深度合作。4月2日，佳兆业又与招商蛇口、中国长城资产签署战略合作协议，共同推动在城市更新、商住开发、文旅等领域合作。

图：签约仪式现场

图片来源：佳兆业

佳兆业表示，这有利于释放公司在大湾区核心产业价值，推动城市更新项目转化，盘活商住项目资产，缓解短期流动性困难。这是AMC和头部央企介入困难房企出险处置落地的首个案例，“出险房企+AMC+央国企”的组合，成为纾困新思路。央企招商蛇口是第一家获得并购贷的房企，并且将城市更新和收并购作为其2022年投资策略之一。长城资产作为四大全国性AMC之一，率先发行100亿元金融债券，募资用于房地产行业风险化解，此前也为佳兆业的旧改项目提供过融资支持。一方面，三方将以“成熟一个、合作一个”为原则，搭建发展平台，减少项目合作方面;另一方面，AMC在处置不良资产方面有丰富的经营，有利于加快佳兆业盘活资产，推进项目落地。

2.蛇口东头角298亿权益货值率先盘活

佳兆业向来有“旧改大王”的称号。截至2021年6月，佳兆业拥有城市更新项目储备213个，大湾区占比达99%，绝大多数位于深圳和广州。此外，佳兆业在大湾区的土储总货值高达5580亿元。

图片来源：佳兆业

早在去年11月出现理财产品兑付危机时，佳兆业就积极展开自救。先是将总价值818亿元的18个项目摆上货架，后续增加至25个，其中包括10个深圳旧改项目。这批资产大多计划在去年四季度到今年三季度之间完成处置，但至今佳兆业仍鲜有披露相关进度。位于蛇口的东角头项目，为佳兆业待售资产中价值最高的项目，权益货值298亿元，或将成为本次合作的第一个项目。如果后续取得突破性进展，佳兆业有望再次上演“不死鸟”传奇。

3.战略收缩，项目密集复工复产保交付

早在危机来临之前，佳兆业就开始精简架构、收缩战线。去年10月底，佳兆业对西南集团组织架构进行调整，撤销了成都地产公司，相关职能及人员划归西南集团。与此同时，佳兆业旗下的产业集团也开始缩减规模。比如，城市更新控股集团调整为城市更新事业部，人员、职能也随之收缩。今年春节后，佳兆业各地公司召开复工复产推进会，广州、佛山、粤西等地项目以“保民生、保交付、保品质”为目标引领，采取多种有效措施推进工程顺利、安全复工复产。3月，江门、长沙、贵阳等城市均有项目实现全面复工。在一系列利好下，4月以来，佳兆业在惠州、重庆等多个项目也密集复工。

四、出售合作项目股权仍为化解风险最有效路径

相比寻求战投展开全方位合作，出险房企风险化解最有效的路径，仍是将项目股权转让给合作方。

3月16日，国务院金融委、央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等六部委先后就房地产问题进行发声，促进房地产业良性循环和健康发展，促进企业融资恢复。目前招商、华润、建发等优质国央企完成并购债券发行。3月以来，碧桂园、美的置业、旭辉、新希望地产等民企均获得了银行的并购额度，并购融资主体由国央企扩大至民企。

图表1：2022年房企并购融资额度

数据来源：房企公告，爱德地产研究院整理

不过，在当前市场环境下，接盘者更加理性和谨慎，倾向于收购对各方面情况知根知底的合作项目股权。例如，今年美的置业就接盘了不少原合作方的项目股权，交易标的均为合作项目，收购完成之后项目均由美的置业全资持有。

图表2：2022年房地产合作项目收并购案例

资料来源：企业公告，爱德地产研究院整理

3月27日，正荣地产以约1.56亿元的价格，将旗下的佛山项目公司51%的股权出售给合作方新希望地产。而在2月份的时候，正荣地产就已将天津、长沙、无锡3个项目公司的股权全部转让给合作方美的置业。在3月31日业绩会上，正荣地产管理层透露，已梳理出20-30个合作项目，正在积极与合作方、国央企洽谈股权转移。而像碧桂园这样的大型房企，已成为出险房企项目的收购方。碧桂园管理层在2021年度业绩会上透露，已与10多个合作方进行沟通，涉及80多个项目。目前已完成其中35个左右项目收购，还有30个左右项目基本谈妥，将做出相应安排。可见，房企今年合作项目股权收并购的大戏还将加速上演。

总 结

爆雷声不断响起，房企们寻求“白衣骑士”的愿景从未停歇。

随着华夏幸福债务重组顺利推进，佳兆业、花样年走出债务重组的第一步，给资本市场注入一支强心剂，同时也为困境中的房企提供了“复活”样本。

值得庆幸的是，尽管危机化解之路困难重重，大多数出险房企并没有“躺平”，纷纷出售核心资产回血，积极与债权人沟通，尝试引入战投，等等。

随着疫情消散，楼市逐步回暖，房企资金回笼更加顺畅，出险房企的债务重组也有望得到实质性进展。