举牌90次！黑马民企抢赢保利。土拍抄底时刻来临 ?
2022年第一轮土拍正在如火如荼的进行中。
从全国土地成交数据来看，3月土地成交将近1400亿，同比虽不及去年同期，但环比上涨近90%，反弹力度显著高于去年第二轮土拍，与去年第一轮土拍时期持平。
图表1：2021-2022年3月全国土地成交金额(亿)及环比变化
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
聚焦到城市，全国22个重点城市已有17个城市完成2022年首批次土地集中挂牌，其中9城已完成出让。
其中北京成交金额最多，达480亿元;合肥溢价率最高，为11.2%。
民企积极性变高。龙湖，金地均果断出手，黑马民企伟星地产敢出价90轮与保利抢地，最终15.6亿成功竞得。
拿地市场上还有哪些可喜的新变化?房企投资何时可以回复正常节奏?
一、单块地价降23%，核心地块“小而美”
2022年集中土拍，产生了一些新变化。
在原来22城的基础上，一些城市也宣布在今年加入集中供地队伍，目前已有东莞和徐州。
青岛、武汉、重庆、济南等地土拍节奏由一年3次变4次，一些其他城市也可能会跟进。拍地次数的变多意味着拍地节奏将更加灵活。
截止目前，首轮土拍“进度条”将近过半。 包含新的两个集中土拍城市在内的17个城市完成2022年首批次土地集中挂牌，其中9城已完成出让。
图表2：2022年第一轮土拍进度
注：同比和环比的计算均以去年成交金额为准
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理
相较于去年第三轮土拍，各地供应量增有减，仍有相当一部分城市 “出货”意向较为积极。北京、上海起拍金额分别增加了73%、81%;合肥去年第三轮公司仅8宗，此次19宗，增幅130%。
本轮供地单价同比去年第一轮便宜了23%，较去年第三轮仍有7%降幅。其中，平均单块地价最高的是北京28.8亿和上海23.6亿，对比去年已是有所下降;9个城市单块地价不到10亿，青岛平均单块地价仅1.9亿。
本次土拍，政府出货积极性变高，推出了一些位置较好，但单块地价较小的地，有利于资金有一定压力的民企或中小房企。
二、流拍率大降，多城100%成交，土地市场持续稳定
从流拍率来看，去年第二轮土拍流拍率33%，当时北京流拍达一半以上。 本轮9个已成交城市平均流拍率9%，较去年第三轮又降低了一半。
图表3：2022年首轮土拍已成交城市流拍率趋势
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理
从具体城市来看，除福州、武汉流拍率略有提升，已成交的其他7城流拍率较去年第三轮土拍进一步降低。厦门、重庆、长沙实现100%成交，土地市场逐步稳定。
三、合肥溢价地块占比90%，各地热门地块竞争激烈
从已成交的9城溢价率走势来看，各地打破了“底价成交”的窘境，土地市场的热度已经出现回温。
大部分城市溢价率均实现了2-5%的提高。青岛的溢价率甚至超过了去年同期。
合肥此次供地19块，除2宗保障性住房用地外，17宗地全部溢价成交，相当于90%的地块实现了溢价成交，堪称本轮土拍最热城市。
图表4：重点城市集中土拍溢价率触底回升
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理
具体地块上，核心区域优质地块供应加大，对开发商具有较大的吸引力。
厦门此次供地涉及住宅的有10宗，其中5宗都位于岛内核心区域，4宗均溢价成交，最高溢价率达到了14.96%。
长沙此次22宗地块，内五区供地18宗，占比82%，将近翻倍。其中，最核心的滨江C3地块成各大房企争夺标的，共16位买家出价，传闻保利、建发、龙湖、招商、润和等房企均参与其中，触发熔断，最终将溢价率15%成交。
武汉本次土拍，热度分化明显。位于江岸区的汉口滨江012商服地块，竞价74轮后被自然人竞得，项目溢价率45.7%。
为本次土拍最为热门的地块。整体上，房企拿地依然趋于谨慎，都将火力集中在优质地块上，优质地块很容易触发顶价，进入竞品质或者摇号阶段。可见，土地质量提高可能是土拍回暖的关键，也反映出房企重销售、重利润的拿地逻辑。
四、土拍门槛降低，拿地占用资金可减60%
从土拍规则来看，2022年首轮土拍门槛降低。
图表5：2022年首轮土拍已公告城市(部分)土拍规则
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理
部分城市降低了保证金比例，保证金占用平均降低10%。武汉下调保证金比例由最高50%下调至20%;长沙保证金比例由去年30-50%下调至20%。青岛在原50%与100%两档基础上增设20%一档。
部分城市放宽了付款周期要求，拿地资金占用最多可减少50%。重庆将付款期限从3个月延长至一年，广州土地价款可先付50%，剩余一年内缴清。对于开发商而言，分期付款相当于给了土地价款一个杠杆，来撬动整个项目未来的去化。
由于保证金比例的下调和付款周期的延长，房地的资金压力合计可以减少60%。
五、部分城市取消限价，配建平均减少15%，利润空间翻2倍
土拍规则还对房企的利润空间进行了进一步优化。
随着配建保障房或者安置房要求减少，拿地成本有望进一步降低。青岛取消配建“人才住房”要求、武汉和厦门取消配套“保障房建设”要求;北京含保障房建设地块占比由33%下降至17%;合肥配建保障性租赁住房地块数量也明显减少，且配建保障性租赁住房最高建筑面积占比由35%下调至20%。长沙含租赁住房地块由42%降至18%。
新房销售限价出现提高和放开，房企销售天花板将提升。在拿地成本下降的背景下，多数城市的房价保持稳定。部分限房价的城市上调了商品住宅销售限价，房地价差空间进一步扩大。
东莞2022年首批集中供地直接宣布取消对新房销售限价，引起广泛关注。长沙本轮土拍推出了2块“限价根据开发品质等因素进行价格监制”的地块，实为不限价地块。多个城市通过以上部分方式或“组合拳”，实现房地价差扩大，利润空间可翻2倍。 经测算，此次北京土拍多数地块房地价差达到了2-4万元。其中，北京城建26.3亿拿下的地块房地价差更是达到了6万元每平，北京建安成本约3000元/平，每平米毛利5万以上。
以成都为例，此次土拍成交的地块中，平均房地价差达到了1万元以上，同比增加了130%，相当于去年一轮土拍时的2倍多。
图表6：成都2022首批次房地价差进一步提升
资料来源：中指，爱德地产研究院整理
六、黑马民企开始捷足先登，进场抄底
从2022年一季度拿地金额排名来看，国企依然是中坚力量，权益拿地金额前三分别是建发、绿城、华润，金额超90亿元，建发、华润一季度拿地几乎全部集中在集中供地的七城中，此外中海、保利等拿地金额也相对靠前。
民企虽然仍存在一定观望情绪，但也有一些已经捷足先登。
以重庆为例，本轮集中出让地块13宗，除了华润、中海、建发等国央企在买买买，龙湖、海成、昕晖、天泰等民营房企也皆有所获，龙湖更是一口气拿下了3块地。
目前土拍最热门城市合肥也吸引来多家民企，他们并非纯粹的陪跑角色。龙湖、安徽天阜、伟星、远大等均有所斩获。
图表7：2022年一季度权益拿地TOP20中民企拿地情况
数据来源：中指，爱德地产研究院整理
从一季度拿地榜单来看，民企成绩亦是可圈可点。进入TOP20的有6家。
民企中，拿地最为积极的是金地，权益拿地46亿暂列民企第一。作为老派实力房企，金地一直很低调，此次却在厦门土拍市场“一鸣惊人”——14.6亿摇号竞得厦门岛内核心地块，溢价率15%。
伟星是民企中的拿地黑马，作为深耕安徽的本土民企，依托其母公司伟星集团的实力，此次在合肥土拍市场拿下3块地，耗资26.5亿，实力引人注目。
此外，伟星还敢于与国企“争地”。3月底，伟星与保利在芜湖将近90次的轮番举牌争夺政务区东2207号地，最终伟星15.6亿拍得。
龙湖拿地也较为积极，3月拿地发力明显，有土拍抄底的意味。
数据显示，于2022年第一季度，龙湖合计新增9块土地储备，总建筑面积达137.78万平方米，总权益面积达到86.97万平方米。
龙湖CEO陈序平表示，龙湖的拿地策略是围绕着毛利率、净利率等底线指标，量入为出，理性获取。
可见，随着土地市场热度回落，以及高杠杆、不理性的出清，将有利于房企获取价格更低的土地，进一步优化房企的利润水平。
民企和中小房企，也可以根据自己的资金实力和经营布局适时拿地。
总 结
一季度，房地产行业迎来一系列利好声音，六部委积极发声，要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策;财政部也表态，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。这两个政策给行业吃了两颗定心丸。
销售虽同比下跌，但3月许多房企销售都已经有了起色。招商蛇口、金地、华润置地、金茂、中海、越秀等房企销售额环比上涨100%以上。但值得注意的是，今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧。尽管政策频发但实质性落地尚未明确，更多聚焦在保交付。
因此，谨慎投资仍是未来主旋律。若当前房企偏紧的现金流能够通过销售回款和融资得到实质性改善，土拍热度将进一步回升，二季度或迎来投资窗口期。
