动辄融资1000亿 深圳人才安居集团到底是何方神圣?

4月29日，2022年深圳首轮集中土拍落幕，8宗住宅用地全部触顶成交。经过激烈厮杀，深圳人才安居集团击败华润、招商、中海、保利等大型央企，以55.6亿元拿下3宗地，拿下近40%的地块。并且包揽了最受关注的尖岗山、民治地块，成为全场最大赢家。最近两年，深圳土拍市场上频频出现人才安居集团的身影。在2021年土拍市场中，人才安居集团已开始崭露头角，三轮集中供地均有收获。2020年，人才安居集团更是一口气拿下了14宗地，占深圳当年住宅用地出让数量的45%。人才安居集团到底是何方神圣，在行业下行期大肆扩张的底气何在?值得我们深究。

一、实缴资本高达1000亿

人才安居集团成立于2016年6月，是深圳市属国有独资公司，业务涵盖人才住房、安居型商品房和公共租赁住房的投资、建设以及运营。人才安居集团注册成立仅6年，但注册资本和实缴资本却高达1000亿。

图片来源：天眼查

在龙头房企中，碧桂园、万科、保利、融创、中海的注册资本分别为139亿、116亿、120亿、150亿和200亿，并且部分房企的注册资本也没有全部缴纳。也就是说，人才安居集团一家的实缴资本就超过了前5大房企注册资本的总和。可见，作为保障深圳人才安居乐业的平台，人才安居集团获得股东在资本金注入方面的大力支持。

二、已筹建公共住房15.8万套，占深圳同期总量1/3

人才安居集团已经成为深圳公共住房体系里的主力军。截止目前，人才安居集团已累计筹建公共住房15.8万套，供应公共住房5.8万套，占全市同期总量的1/3，服务约4800家企业、12万人才及其家属。随着深圳市人口持续净流入，商品住房价格稳定在历史高位，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出。在此背景下，2016年，深圳组建人才住房专营机构——市人才安居集团，负责人才住房的建设筹集、投融资及运营管理等工作。2018年8月，深圳政府发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，明确提出由人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。依据计划，深圳将在2035年前新增建设筹集170万套住房，其中公租房、安居型商品房和人才住房共100万套，占60%左右。人才安居集团被赋予更多新的使命和定位。

图表1：“十四五”住房建设筹集时序表

数据来源：深圳市住房发展“十四五”规划，爱德地产研究院整理

“十四五”期间，深圳计划建设筹集公共住房54万套(间)，其中，保障性租赁住房40万套(间)，占住房建设筹集总量的45%。面对艰巨的建设任务，人才安居集团不得不开足马力，大举拿地。

三、2020年拿地14宗，占深圳当年供地45%

不完全统计，人才安居集团成立以来，在深圳招拍挂市场单独或联合拿地28宗，总占地面积约55.4万平米，总建筑面积约230.7万平米，总拿地金额约335亿元。成立一年多后，人才安居集团开始在公开市场拿地，2017-2019年三年间拿了8宗地。值得注意的是，2018年10月，在临深片区东莞塘厦拿了1宗商住地，也是其首次异地拿地。该地块比邻东莞南站，不到20分钟便可速达深圳北站。未来，临深片区或将承接部分深圳住房需求。2020年是人才安居集团开疆扩土的一年，一口气拿下14宗宅地，占深圳当年住宅用地出让数量的45%。2021年集中土拍，人才安居集团也积极参与，三轮土拍均有收获，合计拿地3宗。2022年首轮土拍中，人才安居集团一举拿下3宗地，成为土拍中的最大赢家。近年来，人才安居集团拿地呈现出的特点与变化如下：从区域来看，人才安居集团所获地块主要位于龙华和龙岗，这两个区域的地块数量合计占比约40%。从项目类型来看，人才安居集团于2017-2018年所获的7宗地块，项目建成后需全年期自持;2019年之后，所获地块基本以可售型人才住房用地为主。从拿地模式来看，2021年之前，人才安居集团在招拍挂市场都是独立拿地;2021年11月的第三批集中供地中，人才安居集团联合深业获得南山前海一地块，是其第一次以联合体形式拿地。2022年首批集中供地，人才安居集团所获的3宗地中，有2宗地块均为以联合体形式获取。

四、在建6.8万套公共住房，即将惠及20万深圳人

截至2021年3月，人才安居集团自建项目均处于在建状态。据不完全统计，加上政府协议供地项目和棚户区改造项目，人才安居集团目前在建的人才房、安居房项目45个，总建筑面积844.94万平方米，可提供公共住房套数为67649套。2021年深圳全市新房住宅成交5.1万套，而人才安居集团在建的公共住房套数就超过去年深圳的新房住宅成交量。如果全部建成交付，将惠及全市将近6.8万个家庭，以三口之家来算，就是20多万人。

五、从国家开发银行融资1000亿

人才安居集团作为政策性、功能性市属国企，融资优势颇多。2021年10月29日，人才安居集团与国家开发银行签署合作融资1000亿元。国家开发银行是国内主要的政策性银行之一，为人才安居集团的公共住房建设注入强劲的资金力量。此外，人才安居集团在保障性租赁住房资产证券化上也取得了突破。2022年3月27日，人才安居集团向国家发改委申报了全国首个保障性租赁住房REITs项目。这也意味着，在盘活保障性租赁住房资产、拓宽项目融资渠道上，人才安居集团亦领先。2022年一季度，人才安居集团已成功融资55亿。4月8日，人才安居集团已提交注册100亿公司债券。

图表2：2022年深圳人才安居集团债务融资情况

数据来源：深圳人才安居集团年报，爱德地产研究院整理

融资加速也伴随着财务杠杆的上升。2021年底，人才安居集团的资产负债率已由2018年的3%上升至30.66，但财务杠杆保持在较低水平。由于财务保持稳健，人才安居集团的融资成本持续优化，2022年新增融资成本降至2.5%左右。百强房企中，融资利率最低的中海，2021年加权平均融资成本也要3.55%。

六、人才安居、万科深化合作，加快保障性住房建设

2022年1月21日，人才安居集团联合特区建工、深业和万科成立了一家深圳市安居建业投资运营有限公司。经营范围是：房屋拆迁服务、住房租赁、非居住房地产租赁、房地产开发经营。早在2017年10月，人才安居集团就与万科签署了战略合作协议。万科负责人才安居住房的开发建设和运营管理，安居人才用房由“泊寓”统一运营管理、泊寓部分房源纳入安居人才计划，双方共同拓展人才安居房源。此次双方进一步深化合作，有很大的想象空间，有望加快深圳保障性租赁住房发展。在拿地方面，以联合体形式竞拍可以提高拿地竞争力。深圳2022年首轮土拍，人才安居集团与万科、深业成立联合体参加竞拍，最终将全场最受瞩目的两宗地——宝安尖岗山地块和龙华民治地块，成功收入囊中。合作开发中，双方能够各取所长，提高运营效率。配建租赁住房会沉淀大量资金，但人才安居集团在资金获取方面具有优势，能够以较低利率获得大额融资。万科在降本增效方面经验丰富。此前万科在尖岗山区域开发建设的项目，成为了许多房企对于平衡项目成本与利润问题的观察样本。通过与万科合作，适当进入商品房领域，有利于人才安居集团提高盈利能力，实现良性循环和可持续发展。

总 结

作为保障深圳人才安居乐业的平台，人才安居集团在政策、资源、资金方面均具有得天独厚的优质，并持续提高市场化运作能力。未来，深圳房地产市场将形成商品房和公共住房两条线平行发展的态势。人才安居集团在其中担任的角色，将会越来越重!