盘活5万亿资产，万科背后的大神。AMC究竟是怎样的存在？
近日，央行召集5家AMC召开会议，商讨为问题房企进行纾困，首批纾困房企名单包括恒大、融创、世茂、绿地、中南、奥园、荣盛、阳光城、融信、富力及佳兆业等12家。
5月8日，中国华融出手“帮扶”中南建设，将对部分项目提供总规模不超过50亿元的支持。
4月2日，长城资产与招商蛇口、佳兆业签署战略合作协议。融创、世茂、奥园、阳光城等也传出与AMC机构洽谈合作的消息。
今年1月，中国信达旗下信达香港董事长梁森林更是加入了恒大董事会。那么，AMC究竟是怎样的存在?在房企纾困中扮演怎样的角色?
一、四大AMC处置不良资产超5万亿
AMC即资产管理公司，主要从事批量收购、管理、处置不良资产。我国共有全国性AMC五家，包括信达、东方、华融、长城和银河。信达、东方、长城和华融均由国家财政部控股，是为应对亚洲金融危机，处置国有银行不良资产而成立的。成立之初，四大AMC接收国有四大银行和国开行政策性贷款1.4万亿。2004年至2005年中行、建行、工行上市前夕二次剥离不良贷款约7900亿，违约处置不良损失率4500多亿。从总资产的情况看，2021年末华融、信达和东方均超过1万亿，与保利、融创等头部房企的总资产规模相当。
图表1：四大AMC和房企总资产对比(亿元)
注：长城为2021年三季报数据、融创为2020年报数据
数据来源：通联数据，爱德地产研究院整理
不完全统计，自成立以来，信达累计收购受托不良资产规模近1.4万亿元;东方累计管理处置各类不良资产2万亿元;长城收购、管理和处置了不良资产1万多亿元。四大AMC合计处置不良资产规模或超5万亿。
剥离处理银行不良资产是四大AMC最初的使命,但也成为他们入局房地产的重要切口。在早期剥离的不良资产中，很多抵押物是土地、在建工程、烂尾楼、投资性房产等。AMC除了转让、出租以及通过其他金融化手段处置上述抵押物以外，在处置这些资产过程中也带给了AMC较高的回报。
在早期地产黄金发展的年代，四大AMC逐步成立了独立的地产运营平台。
中国信达成立了信达地产，中国华融成立了华融置业，中国长城成立了长城国富置业，而中国东方则通过收购上海证大50%股权介入。
二、华融涉房类不良资产规模超1400亿，居四大AMC之首
四大AMC中，华融的涉房类不良资产规模最大。2021年，华融收购重组类不良资产3109亿元，其中房地产业不良资产1441亿元，占比达到46.3%。
图表2：华融收购重组类不良资产
数据来源：通联数据，爱德地产研究院整理
华融是自房企危机普遍出现以来，首家明确将纾困房企作为主营业务的全国性AMC。2020年泰禾爆发危机时，就有多家媒体报道称万科与中国华融协商一起进场，盘活泰禾南京和苏州项目。2021年3月，华融还与万科发起成立了泰禾纾困基金平台，提供盘活泰禾在建项目的增量资金，涉及启动金额达上百亿。
三、信达参与万科“广信资产包”、世茂福晟并购案
2021年信达收购重组类不良资产1488亿元，其中房地产业不良资产625亿元，占比达到42%。
图表3：信达收购重组类不良资产
数据来源：通联数据，爱德地产研究院整理
虽然不良资产规模不及华融，但信达曾参与不少大型房地产纾困事件。万科为广信资产包引入信达等7家战投，是信达参与房地产不良资产处置较典型的案例。2017年，万科以551亿元竞得广信地产的股权及债权，但因历史遗留问题而迟迟未能开发，且该资产包占用了大量资金遂成为万科亟待解决的不良资产。2020年6月万科发布《关于广信资产包引入战略合作的公告》，采用“股权+债权”的交易方式，将广信资产包以8.33折出让50%的权益予以信达在内的七位战投，整体回笼资金390.4亿元。2020年初，在世茂福晟的并购案中，信达也参与其中。2020年1月，福建福晟集团、信达、东方、世茂共同成立有限合伙企业德耀鸿鼎，组成福晟纾困平台，用于对福建福晟这个地产板块的投资。
四、顺势入局房地产，信达地产砸曾拿下8个地王
中国信达是布局地产较深的一家AMC，其成立信达地产后接连在公开市场高调抢地，甚至被行业称作“地王收割机”。2015-2017年，信达地产先后在上海、广州、深圳、杭州、合肥5个城市共拿下8个“地王”，总地价近440亿元。其中2016年5月在杭州与万科联合以溢价96%，123亿元的价格拿下杭州滨江地王项目，成为杭州土拍史上第一宗超百亿地块。信达地产的销售业绩也随着土储的持续补充而快速增长。2015年，信达地产销售额土拍百亿，也首次进入全国房地产销售榜百强。2017年信达地产项目开发速度放缓，销售增速也随之放缓。
图表4：信达地产历年销售情况
数据来源：公司年报，爱德地产研究院整理
近几年，信达地产的经营模式由此前较为单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与房地产专业服务领域变化;在盈利模式方面，由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入。
五、政策鼓励AMC化解地产风险
继去年12月监管部门鼓励金融机构为出险房企项目并购提供资金支持后，今年又出台相关政策鼓励AMC参与地产风险化解。
今年1月，金融监管部门召集5大AMC机构开会，研究AMC参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。
2月，央行、银保监会召开专题座谈会，要求持牌AMC们聚焦不良资产处置主业、助力化解包括房地产行业在内的因素导致的相关金融风险化解工作。在政策支持下，东方资产、长城资产金融债券相继获批发行。
2月18日，中国东方资产100亿元金融债券发行计划获批，并于3月11日成功发行，票面利率为3.15%，募集资金主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置等工作。
3月14日，中国长城资产获批发行100亿元金融债券。募资用途同样为房地产行业风险化解。
4月末，央行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构召开专题会议，主要议题是12家问题房企纾困并购业务情况。
首批纾困房企名单包括恒大、融创、世茂、绿地、中南、奥园、荣盛、阳光城、融信、中梁控股、富力及佳兆业12家。清单有效期为2022年4月到2023年4月，后续名单还会进行动态调整。
涉及五大AMC的主要内容包括：
1、可以收2021年底以前资产用途是土地价款的资产;
2、可以收金融机构暂未纳入不良的贷款;
3、可以收12家房企集团2021年年底之前的关联方应收账款;
4、以上业务开展不纳入房地产集中度;
5、以上的业务资本金按照50%计量;
6、与关联方合作收购，不纳入重大关联交易。
可见，监管机构正在督促AMC尽快行动，对房企做出实质性的解救动作。
六、恒大、佳兆业等房企资产重组的重要推手
在政策和融资的持续支持下，AMC在房企纾困领域也动作频频。目前已明确介入出险房企不良资产风险化解的有两家，一家是信达资产，另一家是长城资产。
去年12月成立的恒大风险化解委员会名单上，中国信达副总裁赵立民赫列其中。2022年1月，中国信达旗下信达香港董事长梁森林更是进入恒大董事会。
梁森林的入局，意味着恒大的风险化解进入新的阶段。3月22日，恒大宣布将于7月底前提出债务重组方案。长城资产则是首家公开与出险房企合作的AMC。4月5日，佳兆业与招商蛇口发布公告，称双方已与长城资产共同签署了战略合作协议。三方将在城市更新、商业综合体经营和文旅等领域的项目开展合作。
这是AMC和头部央企介入困难房企出险处置落地的首个案例，“出险房企+AMC+央国企”的组合，成为房企纾困新思路。
对于出险房佳兆业来说，有利于释放公司在大湾区核心产业价值，推动城市更新项目转化，盘活商住项目资产，缓解短期流动性困难。
对于央国企招商蛇口来说，承接相对干净和优质的资产，有助于加强公司在粤港澳大湾区的深耕，补充优质土地资源，进一步提升综合竞争力。
对于AMC长城资产来说，作为佳兆业曾经的资金提供方，一方面，投资额外资金可将原本被套在项目中的部分资金解套;另一方面，做好不良资产处置工作，让招商蛇口拿到干净的资产，还能赚取资产处置中介费。
此外，还有市场消息称，有AMC正在与华夏幸福商谈相关资产债务收购业务;华融资产正在与花样年就全面的债务重组计划洽谈合作;长城资产也与阳光城就包括资产收购在内的合作进行了初步接触;融创、世茂、奥园等也传出与AMC机构洽谈合作的消息。
图表5：近期AMC参与房企收并购事件
资料来源：网上公开资料，爱德地产研究院整理
总 结
AMC参与当前房企纾困，让市场多了一种化解房企债务压力的出路。
随着政策融资到位、市场底到来，AMC参与力度或范围还会进一步加大，为房地产行业纾困赢得时间和空间，推动行业逐步出清，实现健康稳定发展。
