国企华发股份成功逆袭：销售五年增400% 单项融资创纪录

2021年以来，不少房企都经历了“生存危机”。

销售下降、利润滑坡、信用崩塌、批量裁员……

但大浪淘沙，稳即是进，在残酷的市场竞争中，仍能看到一批优秀的企业脱颖而出，华发股份就是其中之一。

3月，华发股份注册发行中票100亿元，创下2022年开年以来内房股注册发行中票的最高金额。

2022年1-5月华发股份实现销售额350亿元，位于克而瑞销售榜第18位，较2021年末上升14个名次。

2022年一季度，华发股份实现营收和归母净利润双增长，同比分别增长27%和28%。

那么，华发股份逆势进击背后的秘密是什么呢?值得深究。

一、珠海地方国企，5年销售复合增长40%

华发股份母公司为珠海最大国企华发集团，实控人为珠海市国资委。

近年来，华发股份加快全国扩张，已经形成以住宅为主业，商业运营与上下游产业链同步发展的“一核两翼”业务新格局，实现了从区域性房企到综合性房企的跨越。

2021年在市场下行的情况下，华发股份全年实现销售金额1218.9亿元，同比增长1.2%，是行业内为数不多销售实现正增长的房企。

根据克而瑞榜单显示，华发股份全口径销售额上升2个位次至第32位。

进入2022年以来，华发股份的销售依然强势。

2022年1-5月，华发股份实现销售额350亿元，在克而瑞销售榜中位于第18名，较2021年末上升14个名次，呈现逆势提升。

视角放大到5年的区间，华发股份的成绩亦是可圈可点。

从销售金额来看，华发股份的销售额从2017年的300多亿逐年提升至1200多亿，近5年复合增长率40.8%。

销售排名从2017年的58名上升至2022年前5月的18名，上升40个名次，实现了实质性“逆袭”。

图表1：2017-2022年华发股份销售额及排名

数据来源：克而瑞，爱德地产研究院整理

销售增速表现上，华发股份近5年销售复合增长率为41%,在TOP20房企中位列第2，仅次于建发。

图表2：TOP20房企5年销售额复合增速

数据来源：克而瑞，爱德地产研究院整理

二、华发股份持续深耕核心城市，积极参与收并购

华发股份取得如此亮眼的销售业绩，得益于多年来持续深耕的结果。

华发股份坚持深耕大本营和高能级城市，除珠海外，大量楼盘项目位于上海、南京、广州、武汉、西安、北京等一线和强二线城市，在行业下行期保证了销售业绩的稳定。

根据财报数据计算，2021年华发股份的销售均价25991/㎡，同比增长8.7%，创下近年来的新高。

2022年华发股份将持续城市深耕，聚焦全国重点都市圈及周边优质城市，推动多元化项目获取方式，精选低溢价、低总价、高效益的优质项目。

2020年11月，融创联合华发以底价127.1亿元拿下深圳宝安冰雪文旅城地块，二者分别持有51%和49%股权。

该地块计划建设人才房、公共配套用房、商业、办公，还要建造一个世界最大的室内冰雪文旅综合体，并被列入2021年宝安的重大项目计划，也最新被深圳市发改委列入了2022年883个重大项目之一。

2021年四季度以来，政策支持优质房企收购出险房企的优质项目，并明确并购贷不纳入“三道红线”指标。

华发股份资金充足、财务稳健，可利用政策优势，在收并购市场中把握机会，从而满足自身补充土储的需求。

同时，在与出险房企洽谈项目合作中能够占据主动地位，以较低成本获取相对优质的项目。

2022年，华发股份已参与两单与出险房企之间的收并购业务。

2022年1月，华发股份以14亿收购融创昆明文旅城二期40%股权，收购后华发对该项目权益占比达80%。

2022年2月，华发股份正式接手中国奥园位于珠海联安村的旧改项目，总用地面积约6.27万平方米，总计容建筑面积约26.81万平方米。

作为珠海国资企业，城市更新是华发在珠海大本营补充土储的重要方式之一。由于拥有高利润的旧改储备，华发股份珠海大区的毛利率高达40%。

三、华发股份适度减轻土储，竣销比高达1.3

根据财报数据统计，2021年末，华发股份的总土储面积为1617万平方米，可满足3年左右的发展需求。

2017年以来，华发股份开始加速扩张，拿地和开工颇为积极，带动销售面积从134万㎡增长至504万㎡，年化复合增速高达56%。

2021年，出于降杠杆目的，华发股份减少了土地投入和新开工项目，新增投资面积下降72%，开工面积下降33%。

同时，为加快交付结转，竣工面积同比增长99.5%，竣销比高达1.3。

在市场下行周期，更考验房企的经营管理能力和财务安全性。在土储充足的情况下，华发股份保持审慎稳健的投资节奏，保证土地质量，长远来看更有利于其在复杂环境中平稳过渡。

2021年，多数房企由于资金链紧张，竣销比普遍在50%左右。

华发股份2021年的竣销比仍达到1.3。

图表3：2021年华发、万科运营节奏对比

计算公式：投销比=新增投资面积/销售面积;规销比=待开发土储面积/销售面积;

开销比=新开工面积/销售面积;建销比=在建未售面积/销售面积;

竣销比=竣工面积/销售面积。

数据来源：房企年报，爱德地产研究院整理

四、拟发行100亿中票，创开年来内房股最高金额

2021年行业融资收紧，华发股份融资渠道仍然保持畅通。据不完全统计，2021年华发股份成功发行公司债、超短融、中票、私募债等合计119亿元。

2022年3月8日，华发股份拟发行不超过人民币100亿元中期票据，是今年开年以来内房股注册发行中期票据的最高金额。

国企背景为华发股份带来了一定融资优势。

母公司华发集团为华发股份持续“输血”。仅2021年华发集团拟为华发股份提供的连带责任保证担保总额度就接近300亿元，且可循环使用。

近年来，华发股份持续拓宽融资渠道。除了常规发债，华发股份还通过股东低息借款、供应链ABS、融资租赁等多渠道进行融资。

2021年，华发股份新增50亿元小公募租赁债额度，成功跻身百亿规模住房租赁REITs产品发行行列。

由于融资渠道丰富，华发股份的债务结构持续优化，融资成本不断下降。

2021年，华发股份有息债务规模同比下降10%，短期有息负债下降40%，并实现“三道红线”达标转绿。

自2019年起，华发股份的平均融资成本逐年下降，2021年末已降至5.8%。

总 结

在行业变局之下，类似华发股份这种发展稳健的房企，更容易抢占市场份额。

展望未来，在品牌实力和国企背景的双重加持下，华发股份将大有可为。

我们期待华发股份在本轮周期过后迎来新一轮的规模扩张。