下一个风口的长租公寓，REITs是否能成为助推的一把火？

长租公寓被称为房地产的下一个风口。
国家政策的支持，租房市场的需求，这两者令不少房地产开发商看到传统地产外的发展契机，也催生一些互联网租赁平台的发展。

需求+政策，下一个风口的两剂“猛药”

先看需求端。
一线城市，特别是五大都市圈内的核心城市住房需求较为紧迫。2月下旬至3月初，对比春节前的半个月，北京、上海、广州、深圳的租房需求增长分别是179%、188%、253%和283%。其他重点城市，如西安、重庆、长沙、武汉等租房需求也增长了超过180%。
如此强盛的租房需求，与中国城市化进程不无关系，2015年京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大城市群，以5.2%的国土面积集聚了23.0%的人口。
人口积聚，流动人口多再加上楼市价格高涨，房源供不应求，导致住房租赁需求旺盛。
再看政策面。
两会指出将继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，再次强调培育住房租赁市场，也显示国家对房地产全面改革的决心。
此外，3月以来，各地有关租赁的政策进一步细化出台：

土地方面，北京大兴公示4宗集体建设用地租赁住房，上海成交2宗租赁用地，杭州成交的3宗自持地块中1宗为纯租赁地块。
事实上，一线城市“十三五”期间计划供地已保障租赁用地的比例：

政策加之供地结构的明显变化，也再一次印证地方“两会”期间提出的加大租赁住房供地的计划，新增供地“自持并租赁”将呈常态化。

开发商的新风口   RIETs融资模式助推

政策加需求，这两剂“猛药”对于租赁市场来说，一个是从顶层设计明确鼓励，另一个则是保证市场长足发展的基础。
无论是碧桂园在2017年定下的“2020年将提供100万套长租公寓”的目标，还是龙湖近期提出的“2020年长租公寓可能超过20万间”的愿景，再加上万科、金地、保利、万达、绿地等，都说明大型房企将在长租公寓的布局上开足马力。
一、盈利是难题
当前开发商的长租公寓有两种模式，一是集中租赁单独成立长租公寓品牌，如万科的“泊寓”、招商蛇口的“壹间、壹栈、壹棠”、金地的“荣尚荟自在寓”；另一种是与专业的长租公寓运营公司合作。无论是何种方式，规模化后如何盈利如何运营却是开发商不得不面对的难题。
究其原因不外乎有二：
一是客户定位不够精准。当前租房的群体普遍是工作5年内的基层白领和毕业生，对价格敏感且稳定性不高，但长租公寓多定位为20-35岁的高收入人群。
二是运营成本较高。前期改造的投入和后期的运营成本，再加上公寓本身的成本，回本时间普遍在6-7年左右。
但长租公寓的运营成本目前难降，盈利与否的关键就在于增加融资渠道、降低前期的融资成本。
二、REITs让重资产变轻
基于此，不少标杆房企引入REITs（房地产信托投资基金）融资模式，如保利地产2017年发布的租赁住房REITs产品，招商蛇口同年12月底进行长租公寓第一期资产支持专项计划…… REITs被认为是能够让长租公寓市场快速扩张的“利器”。
对于开发商来说，REITs是一种融资方式，帮助持有商业地产的企业融资；对基金的投资者来说，REITs是一种投资工具，通过证券化的方式将大规模的房地产资产分割，让更多人以较低的门槛参与商业地产投资，并获取收益。
开发商目前发行的REITs属于公司型REITs，投资者通过购买股份成为公司股东的REITs形式，公司以股利的形式向投资人分配收益。
比如新派公寓总规模2.7亿的REITs，其中优先级1.3亿，劣后级1.4亿。 运营后除先有一笔激励费用即5%(分租租金和综合能源配套收入之和为基数），退出时一次性补足12%/年，此外还有一笔20%的基金利润大蛋糕等着他们分享。
但新派公寓的底层资产主要是位于北京CBD核心地段，且购买时在2013年，经过近几年楼市暴涨已有了极高的资产增值；且位置较佳，开业3个月内基本满租，对新派公寓的运营具有一定保障。
保利地产的REITs总规模是50亿，但储架额度期限 2 年，产品期限18 年，属于一次核准、多次发行的产品，其中40亿元在上交所公开转让、交易。
相比新派公寓，最大的不同在于保利可以持续向市场提供租赁住房产品，并且可以实现自持租赁住房回收周期的缩短，提供短期退出渠道。
因此，REITs给投资者的收益不仅是租金收益，还包括资产本身的增值，最重要的是将重资产变轻。
三、是否所有项目都可REITs？
但由于我国部分城市尤其是一线城市租售比过低，收回成本周期过长，和“一锤子买卖”的买卖市场相比，租赁市场“挣的少、挣得慢”，而REITs在于投资者看好未来的租金收益，若无人购买则开发商发行REITs的愿景则将落空。
若开发商前期拿地成本较低，与当前的目前的行情相比已有不少增值，而REITs带给投资者的一部分收益就是资产包内资产本身的增值，因此将早期拿地的自持项目作为REITs底层资产是可以考量的。