万科、龙湖、保利这样做长租公寓，你确定不学习一下？
上周分析了长租公寓在政策和需求这两重“催化剂”的驱动下，发展势头迅猛，无论是开发商、酒店，还是创业公司、中介，都不断涌入这个领域。
实际上，有创业公司早在2016年就已进入该领域，而目前，似乎是长租公寓最好的时代，也是最好的舞台。
单就开发商而言，依靠原有的品牌优势和雄厚背景，相较其他长租公寓品牌，更具优势。
上表列举部分标杆房企在长租公寓的布局，事实上，截止目前，先后已有16家开发商进入该领域。
本文主要从万科、龙湖和保利为例，简要分析长租公寓运营模式和盈利模式。
万科：首家进入，先进的发展理念
万科的发展理念依然在整个地产行业中处于领先地位。
早在2008年，万科即对长租公寓抛出橄榄枝，经历过“被窝公寓、VV公寓、万科驿”等产品线后，2016年推出统一的品牌“泊寓”。
1、运营模式：重资产+轻资产
泊寓重资产模式的主要做法是通过收购获得物业产权或长期使用权，并负责装修和运营管理。重资产主要是是基于对资产增值的考虑，且增加REITs等融资渠道。
轻资产模式是与项目持有方签订超过15年的长期租赁合同，公司负责装修改造和运营，预计5年收回成本。
除此之外，泊寓还利用互联网、运营标准化降低成本。
互联网：网上实现预约、预订、注册、签约、房源信息、在线报修等流程，每个城市还开通微信公众号平台。此外，杭州泊寓还与网易严选合作，推出的“严选HOME”，涵盖场景空间展示、线下商品售卖、定制软装方案，享受真正的“拎包入住”。
运营标准化：采购、设计、运营等核心团队大多是原地产业务的人员，还借助原万科的品牌、工程设计、平台采购等运营泊寓，降低整体成本的输出。
2、盈利模式：租金+资产升值+未来证券化的预期
单从租金来看，与周边租赁市场相比，泊寓的单位面积租金较高。
近日在北京的首个长租项目“翡翠书院”启动预租，有90平的三居室和180平的四居室两种户型，每月房租1.5万-4万，10年租金最低180万，需要一次性付清。
相较周边单价8万／平的商品房，带精装修且地处海淀，10年不变的租金不能算贵。但一次性可付清180万的租客恐怕更多的会选择购房，即便这样的价格定位资金回报率仍不足2%。
但只租不售自持部分的资产升值回报率不比写字楼低，另外引进REITs方式和发行公司债券，也可降低前期的融资成本。
3、未来期望
目前采用“集团-区域-城市”三级管控模式，三级共同决策，未来计划将泊寓划分为集团直属管理业务，形成“集团-城市”的管控模式，同时万科也计划在泊寓业务上实行合伙人制度。
万科将长租公寓作为“城市配套服务商”战略的重要一环，远期规划100万间，在万科的计划中，远期规划长租公寓业务年收入将达155亿元。
龙湖：首家“主航道”权重房企 倡导“去孤岛化”的租住生态
龙湖在2016年8年进入长租公寓领域，并推出“冠寓”品牌，正式推出“核桃、松果、豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线。
1、运营模式：目前以轻资产为主
龙湖冠寓目前从轻资产入手，与项目持有方承租，租约10年以上的物业改造，还是以股权合作、委托管理为主。目前的轻重比是8:2，后期将逐步加大重资产比例，实现6:4。
控制成本：借助龙湖成熟产品研发、设计建造、成本控制、项目运营及IT智能化的支持，冠寓可力争项目获取7日内快速决策，获取项目后4个月内开业。此外，建立招标采购体系和成本控制模型，对集采、价格、运营等成本进行控制。
强调产品打造：布局以一线为主，二线为辅。通过调研城市不同板块的客群特征，以及具体的租住需求，从交通、周边配套等，考虑城市发展过程中租户的全生命周期需求，辅以学区、医疗、办公等进行项目布局，针对年轻人、创客、新晋家庭采用精细化分类运营，打造更符合当地年轻人的公寓
2、盈利模式：租金+服务费
目前龙湖冠寓目前的盈利模式主要以租金和服务费为主。
依托“互联网+智慧”：与海尔合作量身打造24小时自助洗衣房、社交厨房、智慧影音、智慧办公等，并使用智能门禁、智能密码锁加大安全性。
重视服务：构造会客厅、健身房、影音室、游戏区、图书吧等公共配套空间，满足租客多元化的生活需求，并以“社群”为契机，推出运营官组织社交活动。
龙湖希望通过以长租公寓为核心，打造一个融合居住、社交、商业、娱乐、生活服务等功能在内的多元化社区。
3、未来期望
龙湖表示三年内不考虑盈利，但长租公寓已成为除地产、商业、物业以外的第四大主航道业务，也是首家将长租公寓作为主航道的房企。而快速布局，也成为龙湖冠寓未来盈利的关键点。
保利地产：托管运营商，发行首单央企租赁住房REITs
2016年，保利瑜璟阁国际公寓的开业拉开了保利地产进入长租公寓的序幕。2017年初设立长租公寓品牌“N+公寓”，先后在重庆、西安、大连、长沙等4个城市开业运营。
1、运营模式：重资产模式
保利的重资产模式是选择将公寓托管给运营服务商（如优客逸家）进行出租和租后管理，承担房屋维护费和装修费用；运营服务商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费。
2、盈利模式：资产增值+租金+REITs
保利的长租公寓通过运营服务商托管，一定程度上节省了运营成本，享受资产增值和租金收入。
单就租金和资产增值来看，长租公寓的回报率较低，且前期成本较高。保利于2017年10月发行国内首单央企租赁住房REITs。
保利这单产品的成功落地，被称为开创租赁住房资产证券化新篇章。具体操作为——
转让10个物业资产给10个新设立的项目公司，再整租给保利商业或保利安平（期限为20年），同时将10个物业资产抵押给监管银行，使私募基金持有全部10个项目公司的股权和债权并通过委托行发放委托贷款给10个项目公司。整租方按年支付租金给项目公司，项目公司按期还本付息给投资者。
这单产品的利润是以2017年第四季度的现金流和预测年增长率估算未来18年的现金流，10个物业资产共预测年增长率为2.84%。
保利的REITs一定程度上降低前期的融资成本，盘活资产，实现轻资产运营，形成“优质租赁项目—REITs—优质租赁项目”良性循环。
结语
无论是重资产还是轻资产，长租公寓这一新风口对于房企来说，在短期内盈利尚算困难，而在地产下半场，强大的运营能力、提供更贴近市场需求的产品，才是制胜的法宝。
