低增长时代，哪些城市的地产更值得投资？

导语

从量价周期走势来看，房地产市场进入了低增长、长跨度的时代。在全国商品房销售增速下滑前提下，房企的布局战略需要更加谨慎。

在城市研究中，我们发现，城镇化的提升、人口的增长、土地的成交，均进入了新的低速增长区间。

在此背景之下，为什么如成都、杭州等城市能够保持优势，而像天津、常州等城市却稍显不足？

我们从城市群角度出发，选取20个样本城市，建立“人口—城镇化—土地”模型，展现每个城市在不同指标的表现。

本文主要从人口指标出发，探讨各城市的人口增速趋势，并得出各城市占位排名，为房企的城市投资选择带来更多参考借鉴。

市场量价周期将进入低增长、长跨度的阶段

1、市场销量周期拉长，2020年将开启新一轮5年长周期

2008年以来，全国商品房销售面积历经了3个周期，其中，周期的峰值在逐步降低，周期的跨度在拉长：

2008年12月-2012年3月，历时约3.5年，峰值达53%；

2012年4月-2015年2月，历时约3年，峰值达50%；

2015年3月-2020年，历时超5年，峰值达37%。

图1显示，上一轮的下降周期被显著拉长，房地产销量持续低增长。这其中主要有两层原因：第一，供给侧改革促进楼市稳定健康发展；第二，棚改货币化安置比例提升拉动销量，减缓周期性下降趋势。

销量的增减变化是楼市调控的参考指标之一。

2020年以来，受新冠疫情冲击，销量周期谷底出现，二季度以来，销售面积累计同比开始回升，但仍处于负增长。

当前是新一轮周期的开始，在房住不炒的原则之下，预计2020年四季度-2021年一季度，或有针对性的放松标志事件，以促进销量恢复正常水平。

图1 全国商品房销售面积累计同比

2、房价指数将降低至5%以下低速增长

2016年以前，地产行业政策调控主要针对整体房价水平，因此百城住宅价格指数和70城价格指数的走势基本吻合。

2016年之后，因城施策背景下，百城价格指数和70城价格指数的变化差异明显扩大。

整体来看，2016年房价飞涨，限价政策出台，房价指数转向下跌；

2018年中，限价转向稳价，总体房价走势趋向平稳，但热点一二线城市的政策敏感性更强，限价的放开推动其房价指数出现小幅上涨。

2019年下半年以来，70城房价指数走势向百城指数靠拢，随着“六稳”工作的逐步落实，房价水平将维持在5%以下低速增长。

图2 70城新建商品住宅价格指数同比和百城住宅价格指数同比

二、人口增长持续走低，将进入0.3%的低速新区间

城市的发展建设需要人口支撑，人口的增长也会影响房地产市场需求的变化。

2019年我国人口已超过14亿，但从总体来看，近年总人口的增长速度呈现下降趋势，其中2016-2017年人口增速出现回升主要是因为二胎政策的全面放开：

2000-2004年，总人口小于13亿，平均增速约0.7%，处于高速增长；

2004-2017年，总人口实现一个亿的增长，平均增速约0.5%，保持中速增长；

2018年以后，总人口跨越到14亿，增速进一步放缓，进入低速增长时期。

目前已处于新的增速区间，若按照平均增速0.3%测算，可得2020-2022年总人口将分别为14.0、14.1、14.1亿。总体来看，低速增长时期的平均增速比中速时期下降40%。

图3 总人口（亿）及增速走势、预测

备注：数据来源于wind；
预测总人口增速=0.3%；
预测总人口=上年度总人口*（1+0.3%）。

1、趋势分析：低增速背景下，成渝、杭州、佛山等新一线城市具备人口资源集聚优势，市场潜力强

未来将以城市群协同发展为主要趋势，以稳步推进城市建设。接下来，以城市群为视角，对样本城市近年人口增长走势进行分析。

长三角城市群：杭州、宁波人口涨幅超4%，是近年人口增长黑马

（1）上海在长三角区域占据中心优势，人口总量达2428万，但近年保持较严格的人口总量控制政策，人口增幅较小，在此不作讨论；

（2）杭州2019年常住人口增速达5.7%，实现55.4万增量，领跑全国；宁波2019年常住人口增速4.2%，实现超40万增量，仅次广深，位于全国第四，也是近年人口增长黑马。

这两地人口增长迅速的原因主要是：杭州城市发展迅速，人才需求增加，近年陆续出台各类人才政策，如放宽落户条件、加大补贴力度等，吸引人才集聚；而宁波则通过不断优化营商环境，以吸引人口流入；

（3）无锡、南通、常州三地具有自身产业基础，其人口基数相对较大，但近年增长速度缓慢，低于全国平均水平。