2021年房地产前沿融资探索

那么2021年,房地产企业融资在强监管环境下该如何做出方式抉择?本文针对这个问题,结合2020年“三道红线”为主体的融资监管政策,对2021年融资方式进行了分析探索。

一、2020年融资监管：密度高、覆盖广和力度大

2020年，政府对房地产金融市场管控达到新的强度，全年基本每月都有监管政策出台。一系列监管政策组成的监管网覆盖了主要融资方式。

同时，政府会不定期对政策落地进行巡检，执行力度大。对2020年重要房地产融资监管政策进行梳理，可以通览全年的监管节奏变化，如下表所示。

通过回顾2020年融资政策,发现国家对银行贷款，境内债融资，海外债融资，信托融资等主要融资渠道进行了全方位严格管控。

事实上，2020年房地产净融资规模为9280亿元，同比下滑37%，处于2016年以来最低值。2020四种主要融资渠道净融资额都出现下降,尤其是房地产信托融资在2020年净偿还3260亿元,比2019年有较大范围收缩。

二、 2021年融资将面临三层困境

房企融资受政策调控影响严重。在政策宽松的年份，房企可以大肆发挥“财技”猛加杠杆，汇集四面八方流入的资金促进经营提速；在政策紧缩的年份，房企融资如履薄冰，既要小心翼翼生怕触碰监管红线，又怕资金断流危及企业生存。在2021年严控负债率的融资大环境下，融资困境主要表现为以下三个3层次。

1.表层困境：现象是拿地前融和开发贷的获取会越来越难

房企项目主要开发流程阶段和对应融资方式如表所示，拆分发现，政策严控拿地和开工阶段的融资。

由于拿地和开发阶段是房地产资金需求的高峰，房企要在这个阶段大量融资。比如房企喜欢通过信托融资加大杠杆，提升自有资金内部收益率。但目前因为监管严格，房企只能增加自有资金占比，满足资金需求。

同时，银行贷款是房企最重要的资金来源，以往只要满足了“432”要求，银行开发贷资金获取基本没有问题；但是，现在银行被政策限制发放开发贷，企业开发贷获取难度大增，只能另想办法。

比如用供应链融资，商票，保理和总包单位垫资等方式为项目开发注资。所以，当监控严格时外部融资变难，拿地和开发阶段很容易发生资金紧张的情况。

2.中层困境：直接原因是常用融资工具的负债风险会越来越大

拿地和开发阶段资金获取难度大的背后原因是政府要控制企业的负债率。企业会降低高负债融资工具的使用频率和额度。以企业近年发债融资为例，2018-2020年总发债规模有小幅度上涨但是增长速度已经大幅放缓。

融资成本是房企金融风险的外在反映。从发债成本角度看，房企债券融资票面利率一直较高。近几年海外融资成本一直稳中有升，预计2021年境内融资成本延续2020年上升趋势。

境内融资成本因企业性质存在一定结构性差异，2020年全年央企、国企境内平均票面利率4.08%，非央企、国企性质房企境内平均票面利率5.51%，综合成本在5.47%左右。

除了发债融资外，其他融资工具比如银行贷款，信托融资等，也会不同程度提高企业的负债率。为了控制负债率，企业不得降低负债融资力度，转而寻求其他可行的融资方式。

3.深层困境：根本原因是穿透式监管使得企业真实融资状况越来越透明

目前，融资的监管角度发生根本性转变。将监管的重点从供给端转向需求端，直接从资金使用上入手，着重澄清非标融资手段中股权属性和债务属性，以此还原企业真实杠杆水平。

比如，房企通常不愿意公开的“明股实债”，历来被认为是企业施展“财技”的重要方式。

“明股实债“中最有代表性的就是永续债，在相关监管政策出台前，企业通常将永续债记录在少数股东权益科目中。这样做不仅可以融资，而且可以美化财务报表。

但永续债一般利率很高，会大幅提高企业融资成本，增加企业经营风险。在“三道红线”政策出台后，穿透式监管要求企业按照负债真实上报永续债规模。

以某著名房企为例子，该房企近三年发行了340多亿元永续债，平均初始利率为8.1%，每年平均偿还利息高达26亿元。这大大增加该企业的实际负债。

仅以2019年披露的数据来看，如果算上永续债，那真实的负债率将高达86.5%。利息费用为32.6亿。高额的利息费用，变相侵蚀企业的利润，不利于企业未来的经营发展。

三、2021年前沿融资手段探索

传统的发行债券，银行贷款，信托等债务融资已经受到越来越严格的监管。预计2021年融资可向如下方式转型：

1.金融机构股权融资：股权类前融规避金融负债

当“三道红线”等融资监管政策实施时，房企为了降低负债率，就会选择股权类融资产品。比如在股权融资中，金融机构向大中型房地产商输送股权类前融款项时，金融机构通过设置优先股加普通股的股权架构，利用好“优先级”权利，来满足真股权融资的要求。

在结构及条款设置时，合作双方需注意协议签署对象和对赌条款触发条件，确保“股权投资的认定”。简易交易结构如下：

股东投入的股本资金在资产负债表上体现为少数股东权益，不会增加有息负债。项目合作期满后，由项目公司原股东回购有限合伙份额；地产集团为股东回购及股东借款提供担保。

以融创为例，融创和中融信托公司合作，推出“中融-承安58号集合资金股权投资信托计划“该项目募集资金约36个亿，期限为60个月。

募集资金全部以增资方式投资于杭州融创云帆项目。这片区域属于大江东板块，属于杭州“东整”的核心区域，基础配套设置比较全面，市场刚需强，去化好。

融创通过合作，不仅可以满足前期资金需求，后期项目运营会带来充足利润，与合作方共同获利实现双赢。

2.供应链金融融资：上下游一体化提升经营性融资总量

房企可以利用供应链融资手段，将原来的从金融机构获得的有息债务转变为从供应商（或建筑商）获得的无息债务。

一般流程是正在开发项目的公司和供应商洽谈好方案后，由保理公司收购供应商的应收账款，再将应收款打包出售给其他金融机构，用来回笼资金。

这样供应商可以很短时间内获得资金，开发商也可以延长账期，将应付账款最后偿还给最终的债权人。

简易交易结构如下：

以万科为例，万科和平安证券合作，推出“万科-平安证券供应链金融1-5号资产支持专项计划资产支持”该专项计划的基础资产为万科上游供应商对其企业下属各区域项目公司的应收账款。

万科收集下属项目公司的债务集中发行反向保理ABS，该项业务的核心账务处理为将万科对上游供应商的应付账款转为对资产专项计划的应付账款，属于应付账款科目内二级会计科目变动，不会增加新的负债，也不会将无息债务转换为有息债务，仅为存量债务的确认，从而不会增加万科的资产负债率。

与此同时，万科反向保理ABS将下属项目子公司对上游供应商的应付账款付款期限大大延长，有利于其对应付账款进行平滑管理，改善公司的现金流。

3.非地产业务进行融资：多元化融资市场欢迎

目前多元化战略成为了大多数房地产公司的选择，它除了可以企业增加新的利润增长点，还可以使企业利用非地产业务进行融资。

比如物业板块是房企业务的重要组成部分，2020年，17家房企下的物业公司上市，比如融创服务，恒大物业等。目前，前十房企中，仅万科，龙湖的物业没有拆分上市。

从布局物业类型来看，除了常见的住宅物业管理的企业外，还有业务涵盖购物中心、写字楼等商管业务的物业公司，如华润万象生活、合景悠活、卓越商企、金融街物业等。由此可见，企业把拆分新业务视为一种去杠杆的办法，这种方法可以比较有效的融资。

以华润万象生活为例，2020年上市当天，股价就上涨了约26%，成为资本市场上一条靓丽风景线。当天就成功募集资金120亿港币，体现了资本市场对物管融资的认可。

4.跟投融资：整合先进经验，探索跟投管理数智化升级

企业内部的跟投融资具备股权激励性质，因此不会再增加企业的负债。融资型跟投通过较高的跟投额度和投资周期，可以吸纳大量资金进入项目经营过程中。

以某房企为例子，跟投人员在职期间需持续投入，只有少部分的跟投本金，收益会返还到个人，大部分的投入资金和投资回报进行滚动投入。通过滚投，企业通过限制分配富于资金，把大量资金留在企业内。

跟投难点在于融资管理。在2021年，数智化手段会助力企业跟投融资。通过业务后台与业务前台的协同，将跟投管理业务过程四大类角色的业务进行科学统筹，构建跟投协同、信息披露、业务管理、数据分析综合平台，实现“看-管-用”的跟投系统目标。

该房企可以上线数智化跟投系统，实现以跟投系统为载体，落实股东项目、资金池、理财数据的管理与流转高效。建立清晰准确的跟投数据与资金流转，确保股东-区域-区域投资公司-项目间的管理，提高企业融资管理效能。

总结

通过对2020年房地产行业融资监管政策和融资方式梳理，可以预见2021年企业融资困境所在。企业应该顺应监管，选择新的政策环境下可行的融资方式。