TOD行业规模达到5万亿 华润VS越秀VS万科谁是TOD之王?

近日，华润置地与深铁集团举行战略合作签约仪式，双方将联手打造一批TOD项目。此次华润与深铁的牵手，预示着TOD项目的发展已经进入了新的阶段。

近年来，随着行业增速放缓，分化加快，房企纷纷探索新的发展模式。TOD模式是以公共交通为导向的开发模式。

近年来，越来越多的规模房企参与TOD项目的投资开发。据不完全统计，目前74%的TOP50房企已布局TOD项目。

那么，目前各大房企TOD项目的发展现状如何?

一、越秀地产：TOD项目毛利率高达60%，开启全国扩张

越秀地产2019年引入战投广州地铁，成为其第二大股东，合力开拓“轨交+物业”TOD模式，自此，越秀地产开始拥有了独特的“地铁概念”基因。

截至2021年底，越秀地产共拥有6个TOD项目，总土地储备达376万平方米，约总土储的13.9%。2021年越秀地产销售额为1151.5亿元，不但是为数不多达成年度计划的房企之一，更是达成了千亿目标。

TOD业务的发展也为越秀地产销售业绩增添了一臂之力。在1151.5亿元的全年销售额中，TOD项目实现合同销售金额约178.7亿元，同比上升5.1%，业绩贡献占比15.5%。

越秀地产的TOD项目具有周转快、毛利高的特点，项目平均毛利率达到44%。

图表1：越秀地产TOD项目盈利空间

资料来源：中银证券，爱德地产研究院整理

由于越秀集团发挥了重要的孵化作用，在项目具备销售条件前才注入越秀地产，大大缩短了项目的投资回报周期。

在开发模式上，前期主要由广州地铁集团获取土地，越秀金控产业基金管理联合广州轨道交通城市更新基金，完成地块的土地整备与一级开发。

之后，由越秀地产通过股权收购的形式，与广州地铁集团合作成立项目开发平台公司，对TOD项目进行实际操盘开发。

例如，广州地铁集团在2021年2月以82.34亿元拿下了琶洲南TOD项目的地块，当年6月开始动工，7月份引入广州越秀集团旗下公司联合开发。2022年4月6日，越秀地产宣布将收购该项目49%的股权，20天后，项目便拿下了首期三栋楼的预售证。2022年以来，越秀地产的TOD项目动作不断。除了上述的琶洲南TOD项目，5月10日，越秀地产还将杭州勾庄车辆段庄TOD项目收入囊中，标志着其TOD项目正式走出广州。

在今年3月份的业绩会上，越秀地产董事长林昭远就表示，将TOD项目作为公司“十四五”目标的关键领域，并且将走出广州，拓展广州以外的TOD项目。

如果TOD模式能够在广东省外成功复制，将成为越秀地产利润可持续增长的重要驱动。

2、万科TOD：深度绑定地铁公司，TOD项目近50个

TOD项目的布局是万科转型“城市配套服务商”的重要战略方向。

2019年9月，郁亮就在交流会上表示，希望在TOD项目上寻求突破，为传统开发业务带来新的增长曲线。

2020年业绩会上，祝九胜透露，TOD是万科在这几年的投资重点，已经将TOD提到与城市更新并行的高度。

万科作为国内较早引入TOD开发模式的房企，不仅积累了丰富的经验，同时也取得了一定的成果。截至目前，万科累计获取49个TOD项目，TOD版图已从一线城市逐步拓至核心二线城市，涉及建筑面积1803万平方米，累计总投入2400亿元。

开发模式上，万科主要通过与地铁公司合作。比如，与第一大股东深圳地铁设立合资公司，重点合作开发TOD项目。万科还与杭州市地铁置业有限公司、长春轨道交通集团、成都轨道集团等多家地铁公司达成合作。

图表2：万科TOD部分项目概况

资料来源：网上公开资料，爱德地产研究院整理

据不完全统计，万科在广州、上海、佛山、温州、珠海、长沙等城市都有正在开发或进入已售状态的TOD项目。

3、华润置地：中国TOD之王，已落地76个项目

华润置地算得上国内TOD项目开发的“示范生”。

华润置地最早的TOD项目是2004年参与开发的深圳罗湖万象城项目，该项目首次尝试购物中心与地铁公共交通相连接，获得了很好的经济收益。

另外具有代表性的是上海万象城项目，为上海首例车辆段上盖物业项目，也是全国首例车辆段上盖商业综合体项目。

2019年-2022年，上海万象城日均客流均维持在3万到4.5万人次区间。截至2021年3月末，华润置地已在31个城市落地76个TOD综合体，总建面超3500万平方米。根据华润旗下商管上市公司华润万象生活的财报，华润万象生活旗下在管购物中心2021年零售额再创新高，首次突破千亿，达到1189亿元，同比增长44%。其中，在营的重奢购物中心达到8个，排名行业第一。

2022年5月28日，华润置地与深铁集团举行战略合作签约仪式，双方将联手建造一批以交通枢纽为核心的“站城一体”项目。

针对与深铁合作的“站城一体”领域，华润置地将该模式细分为三种类型：第一是TOD驱动城市旧改，第二是TOD驱动新城建设，第三是TOD驱动产业升级。

深铁集团近年来在“轨道+物业”的模式上探索不断深入，已获得22个轨道沿线上盖项目的综合开发权，开发规模约1261万平方米，在建面积约680万平方米。

深铁集团有相当数量的轨道上盖综合体项目，而华润置地具有强劲的商业不动产运营能力，双方的合作存在巨大的想象空间。

四、TOD入市项目3年翻2番，市场规模5万亿

2021年初，中共中央、国务院发布《国家综合立体交通网规划纲要》，明确提出要“推进以公共交通为导向的城市土地开发模式”，即提倡TOD项目开发。

近年来，国内陆续从政策标准、实施主体、设计导则、资金保障等方面出台了一系列政策，以支持和促进围绕轨道交通站点的TOD开发项目。

目前国内诸多一二线城市都有开发TOD项目，并出台了重要政策支持TOD开发建设。

图表3：城市TOD政策整理

数据来源：通联数据，爱德地产研究院整理

近几年，房企迈入TOD项目密集拿地期，TOD项目入市也逐年激增，呈抛物线式上扬。

图表4：TOD项目入市数量(个)

数据来源：通联数据，爱德地产研究院整理

据不完全统计，2020年TOD项目入市数量已达到27个，同比增长145%。预计2020年将有46个TOD项目入市。我国已经进入城市群和都市圈发展阶段，TOD发展空间巨大。根据测算，我国TOD规模达到5万亿。

五、TOD模式考验房企资金实力，融资成本不得超过5%

TOD模式投资回报率高，是房企业绩提升的重要驱动力。但同时也必须认识到，不是所有房企都能做好TOD。

TOD项目空间结构复杂，不同于常规的地产项目开发，涉及不同工程的叠加，设计规划难度要大很多，需要维系的关系和考虑的因素也更多。

TOD项目主要布局在一、二线城市交通中心的优势地段，地块资源稀缺，拿地总价门槛高，考验房企的资金实力。

此外，TOD模式需要配置大量自持的商业、产业及公共服务业态，对于房企的融资能力要求较高。TOD商业综合体项目的回报率在6%-7%左右，只有综合融资成本小于6%的房企才具备足够的实力和耐力操盘这类大体量的项目。

2011年龙湖把商业提到了战略高度，而当年龙湖的融资成本接近7%。要想赚到钱，龙湖必须把财务成本降下来。

于是，龙湖严守净负债率不超过60%的财务纪律，并不断优化债务结构。近年来龙湖购物中心回报率保持在6%以上，平均融资成本已降至5%以下，租金已覆盖利息。

图表5：龙湖商业资本回报率及融资成本

数据来源：通联数据，爱德地产研究院整理

旭辉林中认为，房地产未来一定是从开发到持有，而做持有商业，只有融资成本降到5%以内才有机会做;未来旭辉希望把融资成本降到4%以内，甚至三点几。

目前，商业做得较成功的房企，融资成本均控制在5%以内，甚至在4%以内。

图表6：融资成本5%以内的房企

数据来源：房企年报，爱德地产研究院整理

总 结

TOD项目的发展已经成为一种趋势，价值潜力不断凸显。TOD模式可为房企转型提供新契机。

但是，房企参与TOD项目的门槛并不低，对资金实力、融资能力、专业技术、开发运营经验都有较高的要求。

中小房企参与TOD开发,可通过与地铁公司、综合实力较强的房企合作，降低风险。