又预警！地产行业1740亿债务到期，暴增100%。万科碧桂园备足粮草
5月房企融资情况并不乐观。据克而瑞统计，百强房企5月融资总量为519.75亿元，环比减少40.3%，同比减少50.2%。
然而，债券到期即将迎来小高峰，6月、7月就有约1800亿。不过，在一系列政策利好下，民企的融资情况出现积极转变。
5月中旬，碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城5家民营房企相继被监管机构选定为示范房企，并采用信用保护工具发债。5月31日，新城公告发行1亿美元绿色票据，票面利率7.95%。这是其时隔9个月之后，美元债发行再次重启。下面，我们对房企5月融资情况进行总结，并对未来融资情况进行展望。
一、6-7月到期债务1740亿，民企占比近7成
据克而瑞统计，下半年典型房企境内外到期债券规模约为2887亿元，其中民企债券到期规模占比达到71%。6-7月是房企年内第二个偿债高峰期。2022年6-7月200家核心房企境内外债券合计到期规模约1742亿元，其中，民企约有1178亿元债券到期，占比67%。6月房企将有44笔债券到期，合计约756亿元，环比暴增100%;7月房企单月到期债券规模达986亿元，为年内单月最高。
图表1：一年内核心房企到期债券情况
来源：CRIC
3月份是今年第一个偿债高峰期，彼时，多家“千亿”房企先后宣布债务违约。据不完全统计，自2022年以来至今不足半年已有至少9家上市房企宣告实质性违约。当前，楼市销售没有明显回暖，房地产融资环境依然严峻，在第二个偿债高峰下，仍有不少民企面临债务违约风险。
二、5月融资规模再滑坡，百强房企环比减少40%
据克而瑞统计，2022年5月百强房企融资总量为519.8元，环比减少40.3%，同比减少50.2%。
图表2：2021年5月以来房企单月融资额(亿元)
数据来源：克而瑞，爱德地产研究院整理
5月融资规模较3月、4月又有较大的滑坡。
原因在于，过去几个月中，作为融资主力的国企央企已经获得较充足的资金，因此在5月的融资规模有所减少，而民营房企的融资规模仍处于较低位。
从发行结构来看，5月信用债规模占比72.8%，海外债占比0%，ABS占比27.2%。
图表3：2022年1-5月融资结构
数据来源：中指研究院，爱德地产研究院整理
具体来看，房地产行业信用债融资同比上升33.5%，环比上升3.3%，回暖趋势明显。
这也是自2021年四季度行业融资环境收紧以来，信用债首次同环比均呈增长态势，而民企债券发行再次回暖是其中的重要因素。
2022年1-4月，民企仅发行8笔信用债，融资94.1亿元，占比6.1%，融资力度很弱。
5月单月，龙湖、碧桂园、美的、新城等民企采用信用保护工具，共发行4笔债券，实现融资30亿元。
海外债方面，5月房企暂无海外债发行。
5月31日，新城公告发行1亿美元绿色票据，票面利率7.95%。这是其时隔9个月之后，美元债发行再次重启。
尽管发行成本较2021年9月上行了3.7个百分点，但在当下地产海外债发行困难且即使零星发行也以国资背景的房企为主的情况下，民企美元债发行成功已殊为不易，对房企海外融资的恢复来说也是一个相对积极的信号。
三、境内发债成本低至3%，境外发债成本高于10%
据克而瑞统计，2022年5月百强房企新增债券类融资成本4.81%，其中境内融资成本3.73%，环比上升0.5pct;境外融资成本为10.38%，环比大幅提升了6.58pct。
图表4：2022年房企各月发债成本
数据来源：克而瑞，爱德地产研究院整理
境内发债主体仍集中在信用风险低、融资渠道畅的国央企。保利发展、中海地产以及华润置地发行了利率不超过3%的债券。境外融资方面，4月仅有远洋集团发行了一笔成本较低的绿色债券，5月中梁和大唐因为交换要约发行了3笔优先票据，融资成本都相对较高。
四、监管助力“示范房企”增信发债，民企融资破局
自5月以来，监管层多次表态支持房地产行业合理融资。
5月4日，央行、银保监会、证监会分别召开专题会议传达学习中央政治局会议精神。央行指出“及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序”;证监会强调“积极支持房地产企业债券融资”;银保监会强调“不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务”。
5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，并采用信用保护工具发行债券。三日后，旭辉和新城2家民营房企也进入“示范名单”。
5月27日，上交所为上述5家民营房企组织召开公司债券投融资对接会，稳定民企融资信心。截至5月底，龙湖、碧桂园、美的置业和新城共发行4笔债券，实现融资30亿元。
图表5：示范民营房企债券融资情况
数据来源：公司公告，爱德地产研究院整理
在当前市场环境下，通过市场化的信用保护工具增信有助于民营房企突破融资困境，增加投资者信心。
事实上，今年以来，已有卓越等民营房企在发行海外债时采用备用信用证作为增信措施，获得成功。
国内信用债，信用保护工具是增信的有效方式，发行的信用保护凭证为发行企业起到了强有力的增信作用，可快速打破民营房企融资的困境，有助于引导市场修复对房地产行业的投资信心，改善民营房企的融资环境。
碧桂园、龙湖、美的置业等房企均为当前房地产行业的头部民企，具有开发经营能力强、财务相对稳健等特点。优质民企通过信用保护工具成功发行债券融资后，将为后续市场起到良好的示范带动效应，将有更多房企效仿类似增信措施进行发债融资。
五、房企积极自救，万科碧桂园加强现金管理
面对即将到期的债务，多数房企积极寻求债务展期，以时间换空间。
富力、世茂和金科5月到期的公司债分别于5月18日、22日和27日通过了展期方案。对于美元债，房企多以“要约交换”为主，高息置换到期债券。
5月17日，中梁控股2笔美元票据总额合计6.3亿美元的交换要约成功获得债权人通过。加上今年8月到期的本金1.5 亿美元票据亦已取得再融资，中梁控股已经完成管理今年所有美元债务的到期风险，将缓解今年公司现金流压力。
绿地于5月27日发起同意征集，对将于6月25日到期的美元债寻求展期1年。
6月初，大唐地产、中南建设相继完成美元债要约交换，成功展期。
图表6：2022年5月以来房企美元债要约交换情况
资料来源：房企公告，爱德地产研究院整理
出售资产、项目股权往往是解“燃眉之急”最迅速的办法。5月以来，在政策支持以及政府推动下，项目成功转让的消息频频传来。阳光城、绿地、花样年、建业、恒大等资金链较为紧张的房企均有项目成功转让，持续回血。
图表7：2022年5月以来房企出售项目股权情况
当然，也有房企进行债务重组纾困。6月1日，当代置业获批召开大会审议境外债务重组计划，如果得到债权人支持，那么当代置业将成为继华夏幸福之后，又一个通过债务重组化解风险的房企。
在融资整体收紧的背景下，任何一家房企都不能对自己的融资能力过于乐观，资金铺排计划应该谨慎，加强现金流管理。
近日，万科香港向港交所申请95亿美元中票计划，募集资金用于存续债务的再融资。
万科财务稳健，手上多放点钱，能更自如应对下行的市场和把握出现的机会。为后续逆势扩张提供更多资金支持。
6月15日，碧桂园宣布以现金提前回购6.38亿美元票据。
此次回购完成后，碧桂园年内已无到期美元债。自2021年12月以来，碧桂园已经累计11次回购公司美元债。
对于资金较为充裕的碧桂园来说，提前回购美元债是高效、透明的主动债务管理方式，一方面，能够提振投资者对行业以及优质民营房企的信心;另一方面，在美元债普遍下跌的情况下，提前赎回亦能够节省一定的财务成本。
六、新房销售环比上升30%，房企造血功能逐渐恢复
进入5月之后，各地出台楼市扶持政策频率明显加快。
据不完全统计，截至6月12日，今年调控政策放松频次超300次，覆盖城市超130个，仅5月单月调控放松频次即超90次。
克而瑞数据显示，截至5月31日，今年已有20城放松限购，25城放松限贷，14城放松限售，16城减免房地产交易税费，22城落地购房补贴，26省市放松预售资金监管，71省市放松公积金贷款。
其中，5月15日，央行、银保监会提出，首套商业性个人住房贷款利率参考标准下调20个基点;5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下调15个基点至4.45%，这是在LPR捆绑房贷利率后降幅最大的一次。
购房利好政策频出，叠加房企加大楼盘促销力度，楼市销售出现边际改善。
据国家统计局数据，5月共销售商品房10970万平方米和10548亿元，分别环比上涨26%和30%。商品房销售规模在年内首次实现环比增长。
从房企来看，TOP20房企中有15家房企5月销售额实现环比增长。其中，建发增长97.4%、华发增长47.5%，涨幅位居前二;中海、华润、保利、碧桂园等头部房企也有20%-30%的涨幅。
图表8：2022年5月TOP20房企销售表现
数据来源：克而瑞，爱德地产研究院整理
由于“稳楼市”政策传导至市场还需要一定时间，房企销售同比仍然持续下降。6月初，包括广州、贵州、沈阳、中山、衢州、青岛、珠海等多个城市接连发出利好，对提振市场信心、刺激楼市消费以及市民心理预期都有积极作用，楼市成交有望在下半年迎来回升拐点。
总 结
总体来看，目前房企的融资环境依然严峻。
随着偿债高峰期加速到来，不少房企生存环境面临挑战。
所幸的是，目前政策端、市场端和企业端都释放出一系列积极信号。
政策端，当前融资扶持政策向民营房企倾斜，民企信用债“破冰”。
市场端，随着疫情稳定，各地“稳楼市”政策持续优化，楼市筑底回升。
企业端，多数房企拒绝“躺平”，积极寻求债务展期，加速处置资产。
随着融资“输血”和销售“回血”功能逐渐恢复，相信多数房企能够安全度过危机。
