326亿！京东进军房地产

数据显示，近几年，京东买地花了近200亿元，开发房地产的资本支出超300亿！

京东已经成长为一家中型综合性房地产开发公司。

人们才发现，京东已经全面进军产业地产。同时，京东在商业地产、住宅地产等方面也有所涉猎。

目前，京东产发估值超过550亿，在房地产企业中可以排进前十名。除了万科和龙湖外，京东产发可以超越几乎每个民营房企的市值。

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2大房地产开发公司

数据显示，2022年京东“开发房地产的资本支出”为60.97亿元，2018年甚至达到88.57亿元。近几年合计支出超过326亿元左右。

开发房地产的资本支出（亿元）

数据来源：根据年报和公开数据不完全整理

近三年，京东购买土地使用权的支出分别为15.18亿，78.25亿、52.36亿，合计超过145亿元。

在2022年房地产企业拿地排名上，京东大概可以排到80位左右。

作为以电商为主业的平台公司，京东近年持续在房地产领域进行深度布局。

去年底，京东成立了北京越新房地产开发有限公司，注册资本33亿人民币，超过了99%的北京市同行。

目前，这家公司已经获得房地产开发企业二级资质，能够承担该保租房项目的建造任务。

京东旗下的北京联茂方泰房地产开发有限公司，成立于2017年，注册资本26亿元。并于当年以38.5亿元拿下亦庄总部二期项目地块，主导了该项目的开发过程。

近年有3次公开拿地投资涉及住宅用地，分别在北京亦庄、苏州及上海，总金额超177亿元。京东靠自身的产业优势，底价拿地后，再引入合作方共同开发建设。

今年初， 北京越新就花31亿拿下京东总部对面的土地。该地块总建筑规模约20万平方米。总投入60亿元，将建起4000套员工公寓。

这部分投资，可能就来自刘强东投入百亿设立的“住房保障基金”。

2021年6月，京东联合卓越集团花99.1亿元斩获上海普陀区商住办综合地块，房地联动价为9.6万元/平方米。该项目为上海西站上的TOD项目，引入了金地商置与卓越共同开发，住宅部分已于去年底入市。

2020年时，京东4.55亿拿下苏州京东智谷科研商办地块时，以42.76亿元顺带拿下的建面27.41万方的住宅用地，合作方是平安以及中南建设。

在写字楼业态方面，以自用总部为主，布局在北京、上海、广州等城市。自2012年至今，京东在北京亦庄6次拿地，用地类型覆盖商业办公、多功能用地以及住宅用地，累计金额达104亿元。

同时，京东与卓越集团合作成立了上海京卓启迪商业管理有限公司，在上海、南京落地了两大商业综合体。

在商业地产方面，截至2023年5月，京东已先后在西安、沈阳、石家庄、重庆、合肥等城市开设了京东MALL及超级体验店，并在全国超60座城市布局城市旗舰店。

三大公司共同支撑起京东集团在房地产领域独立开发、运营等的资格和能力。

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5大类型产业地产

在新经济领域的现代化基础设施供应商中，京东已经成长为总建筑面积规模中国第二大、亚洲第三大的综合资产管理与产业发展服务商。

京东产业地产布局

数据来源：年报及公开数据不完全统计

截至2022年12月31日，京东开发出的多样化、现代化基础设施园区组合，园区总数量已达236个，互联网数据中心4个。

根据仲量联行报告，自2018年初至2022年底，京东产发总建筑面积扩大的年平均复合增长率超过40%，在同业中实现最快增长。

京东系的产业地产布局主要包括京东物流和京东云两大阵营，京东物流负责开发管理亚洲一号等物流园，京东云负责管理数字经济产业园等。同时在生物医药园区、产业新城和数据中心等方面也有所建设。

在物流地产方面，京东已经搭建起43座“亚洲一号”大型智能物流园区，全国范围内运营约1400个仓库物流网络。主要分布在上海、广州、北京、武汉、西安、重庆、沈阳、杭州、天津等在内的核心省会城市。

京东还在海外建设更多物流仓储空间，覆盖英国、印度尼西亚、荷兰、越南等地。仅印尼就投了20个物流园。

在产业园方面，截至去年底，京东云已运营数字经济产业园超70个，聚集企业6000余家。全国京东数字产业园的主体结构类似，包括了京东创新中心、京东商家服务中心及京东直播服务中心。

在京东产业地产布局中，产业新城是一个较新的板块。主要在东莞、海南、苏州有试点布局。

东莞的京东智谷建筑面积38万平米，预计总投资200亿，将建设180万平方米产业新城，围绕人工智能、物联网、机器人、云计算等产业规划。

一期已于2021年交付，共招引了210家深莞企业。2025年项目将整体完成，预计可实现1000家京东上下游产业链企业和1500家配套企业的聚集，年综合产值约280亿。

东莞京东智谷推出部分可售房源涵盖办公、厂房、住宅及企业独栋，均价约为7000元/平方米，总价在281万元/套—5000万元/套不等。

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1000亿资产分拆上市

3月30日，京东产发向港交所递交A1招股书，启动IPO征程。京东产发就是京东在地产领域的核心角色。

目前，京东产发估值超过550亿，在房地产企业中可以排进前十名。除了万科和龙湖外，京东产发可以超越几乎所有的民营房企的市值。

京东产发资产增值超过主营业务收入

京东产发的一个显著特点是，资产增值超过主营业务收入。

2020年至2022年，京东产发科目名为“收入”的金额分别为6亿元、8亿元、23亿元。该业务包括，提供基础设施解决方案、基金管理服务、开发服务等。

而同期，京东产发利润总额分别为37亿元、25亿元、38亿元，均高于京东产发同期的“收入”科目。

导致这一现象的主要原因是，投资物业公允价值变动，比京东产发当期的利润总额都要高。在建投资物业的公允价值同期金额，分别为23亿元、24亿元、37亿元。

招股书显示，截止2022年底，京东产发的现代基础设施总资产管理规模937亿元。于中国及海外开发、拥有或管理219个物流园区，已落成物业、开发中物业及土地储备总面积超过2330万㎡。

招股书中提及，每年土地收购的建筑面积平均约为280万平方米，每年新开工建筑面积平均为350万平米，每年竣工建筑面积平均为240万平米。业绩期从拿地、开发到项目出售合计价值创造228亿元，实现近50%的总开发收益率。

近90%的现代化基础设施园区位于国内一线城市及其卫星城市和二线城市，并已覆盖国内所有核心流通节点，并在东南亚、欧洲拥有25个基础设施项目。

目前京东产发已发展为中国和亚洲领先、增长最快的现代化基础设施开发及管理平台。

截至2022年末，京东产发的海外总物业数量达到67.9万㎡，体量相比2020年增长了近10倍。

今年4月下旬，京东斥资2.5亿英镑，收购高盛位于英国的大型物流资产包。交易金额将刷新今年中资投资英国的最高纪录。

2022年10月，京东斥资4400万英镑收购了全球三大零售企业之一、英国连锁超市Tesco位于英格兰北部城市唐卡斯特（Doncaster）的配送中心。

2022年7月22日，京东斥资约6000万英镑买下Milton Keynes的物流仓库。

根据仲量联行数据显示，京东产发已竣工的现代化基础设施资产平均出租率超过90%，且有效租约的租期大多在5年以上。

此外，京东产发另涉及基金管理服务和开发服务业务。京东产发基金资产管理规模从2019年底的115亿元增加到2022年底253亿元。

京东产发通过投资开发、资产管理和多元化增值服务，为全行业提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案。

总 结

京东产发依托于电商平台的生态资源和产业集群效应，完成从供应链基础设施“挑战者”到“引领者”的蜕变。

产业地产正为京东供应链基础设施注入新的动能。