23%!万科拿地强度更高了

日期:2023-07-03 17:50:00 来源:爱德研究院


6月30日,万科召开年度股东大会。


郁亮认为,市场实际情况比预期差一些,行业信心还需要进一步重建。


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图片来源:每经房产


从数据上来看,万科上半年累计销售额为2018亿元,同比下降3.7%。行业复苏期,其销售额不升反降。


但万科拿地强度却提高到23%,项目股东投资回报率达到了20%。这反映出其更加积极的经营态势和更高质量的管理水平。


万科的经营和管理是行业的一面旗帜,我们可以通过万科的数据和变化,来观察行业的趋势。


万科应对行业低谷期的心态和方法,或许能为大家带来更多的启发。


1

6月份万科销售下降15%

百强房企增长率创5年新低


万科6月单月全口径销售额为359亿元,同比降低15%。万科1~6月累计销售额为2018亿元,同比下降3.7%。


万科近年6月全口径销售额趋势(亿元)

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数据来源:克而瑞


郁亮认为,实际情况比当时预期要差一些,从目前看信心还需要进一步重建。目前市场短期确实有压力,合理的需求没得到释放,成交也没有达到合理的水平。


行业方面的整体数据,更能反映近三个月的变冷趋势。


根据克而瑞数据,今年4月百强房企销售环比下降14%,5月继续环比下降14.4%。


6月,TOP100房企实现销售操盘金额5267亿元,同比降28.1%,比去年更低。环比增长8.5%,为近五年的最低水平。


近五年百强房企上半年月度销售额走势

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根据观点数据,上半年百强房企实现累计权益销售额22975亿元,同比下降5%。


前20房企权益销售金额变动(亿元)

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数据来源:观点指数


6月份,前20房企实现权益销售金额2290亿元,同比下降37%,环比下降5%。1-6月前20房企实现权益销售金额14905亿元,同比上升8%。


2023年6月,重点30城供应虽有反弹,环比上升34%,同比持平,但成交数据却差很多,环比下挫9%,同比下降25%。


2

拿地强度达到了23%

股东投资回报率20%


在市场整体弱市下,万科却加大了拿地力度,投资回报率更为稳定。


今年前6月万科拿地金额464.5亿元,合同销售额2018亿元,拿地强度达到了23%,显著高于去年同期。


2022年上半年万科以397亿元的总地价新增19个开发项目,销售金额2152.9亿元,拿地强度为18.4%,处于较低水平。


而2022年全年,万科拿地强度为19%。相比之下,今年上半年万科的拿地强度是明显提高了。


从行业整体来看,今年上半年百强房企的拿地强度为15%,保持在低位。十强房企的拿地强度均值为20%,投资态度仍处于非常谨慎的状态中。


万科、华润、绿城、建发、滨江,拿地强度大于20%,滨江甚至达到43%,而中海和碧桂园仅为5%。


2023年1-6月十强房企拿地金额及拿地强度(亿元)


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数据来源:企业公告及克而瑞


地产百强的拿地总额同比是下降的。根据中指院数据,2023年1-6月,TOP100企业拿地总额5920亿元,同比下降10%。


2023年上半年,全国300城住宅用地推出2228宗,成交1622宗,供求规模均降至近十年以来同期最低位,同比分别下降34%、31%。


在全国销售趋冷的态势下,只有北京、杭州等城市热门地块才能竞拍至最高上限,创下参拍数量的新记录。投资收益较为确定的核心城市优质地块,才是房企争夺的重心。全国多数城市土拍未有转暖迹象。


万科执行副总裁兼首席运营官刘肖表示,今年万科内部强调特别好的项目和精准投资,帮助公司发现结构性的机会,提高投资兑现度。


一方面要求市场和客户基数比较好,客户来源清晰,总量充分;同时产品解决方案清晰、很准确、有把握。


今年万科特别强调股东自有现金的ROI水平,“今年投资的15个项目,普遍达到20%以上的股东自有现金回报水平“。在投资兑现度方面,效率指标、经营指标都达到了92%。


3

新模式下,今年要发力REITs


除了持续聚焦提高开发业务的管理水平外,郁亮指出,接下来万科要扩大经营服务业务的竞争优势,争取更大的发展空间和更好的回报水平,不断培育优质资产。


去年万科经营服务业务保持了双位数增长,全口径收入达512亿元,同比增长23%。其中万物云于2022年分拆上市,营收首次突破300亿元,同比增长26%;物流仓储实现营收36亿元,同比增长18%;长租公寓收入同比增长12%至32亿元。


今年,万科要发力REITs了。


万纬物流首批资产已经进入审批,预期今年可以发REITs。


万纬物流在浙江和广东选了几个资产,大概25万方左右。目前进入下一步审批,预期今年应该可以发REITs。


全国目前已经上市发行的物流园类REITs

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万纬物流主打的便是高标库、冷库。目前综合实力位列行业第一梯队,冷链仓储规模全国第一。万纬物流在全国47个城市运营管理163个项目,47个冷链园区,仓储规模超过1200万平方米。


万科规划,2023年将自身的冷链园区数量增加近3倍,扩张至75个园区。2015年,万科正式推出万纬之后,便大举扩张。2017年收购了50余家物流企业。甚至斥资790亿元收购物流巨头普洛斯。


万科泊寓方面,十几个项目符合发行条件。


近两年,祝九胜开始直管长租公寓业务。公寓REITs的前提是纳保。集团在北京、天津、深圳共有60多个项目,纳保大概6万间房源左右。已经对这些资产进行做积极的梳理、评估、准备。已经选了一些资产,有序启动REITs发行工作。


万科在长租公寓的规模上位列第一,房源数上更是遥遥领先。

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公寓大概已有十几个项目符合发行条件。要选择发行时机问题,既要保证新进来的投资人分派率够,对投资回报率满意,也要保证老股东利润。


年初,万科与建设银行设立“建万住房租赁投资基金”。


该基金主要投向万科的住房租赁业务。包括万科集团及其关联方持有的自持住宅、商办物业等存量资产,同时投资于其他房企持有的存量资产。同时,该基金也将委托万科泊寓进行资产运营,通过REITs发行等方式退出实现收益。


总 结


“在新发展模式下,可能会买地越多,错误越多;融资越多,越不安全。”郁亮认为,要真正建立起全场景的综合竞争力,不能一味靠拿地和融资。


接下来,万科会持续聚焦三件事情:一是提高开发业务的管理水平;二是经营、服务业务要扩大竞争优势,争取更大的发展空间和更好的回报水平,不断培育优质资产;三是坚守财务稳健,保持行业领先的信用水平。




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