超1000亿！招商破局，万科排队

6月16日，招商蛇口85亿定增方案获得证监会同意批复。

招商蛇口成为第一家成功试水“第三支箭”的A股房企。

6月份以来，福星股份、中交地产、陆家嘴、保利发展等房企的定增方案获批。随着“第三支箭”政策的正式落地，暂停多年的A股房企股权融资重新“开闸”。 

其中，大名城和福星股份两家中小民企也获批，意味着“第三支箭”政策不限于国央企，民营房企也能受益，政策覆盖面更加宽泛。

这或许为眼下再次陷入资金饥渴的房地产行业，带来一杯清泉。

1

已批350亿，万科在排队

6月9日，保利发展的125亿定增申请获上交所通过。这是近期获批金额最大的一单。

定增计划最大的金额是万科的150亿元。经过3个多月的等待，也在5月19日获得了深交所的受理。

近期获批的房企定增情况

近来，A股房企定增获交易所审核通过，筹资近350亿元。

目前，万科、华发、绿地、荣盛、天地源、华夏幸福、世茂、金科等房企均在等待监管层的意见。绿地集团董事长张玉良也曾表示，融资方案正在推进当中，预计会较快落地。

2

第三支箭超1000亿

2022年11月28日，暂停多年的A股市场股权融资重新开闸。

证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资和再融资等。

这次发布的优化房地产股权融资“新五条”，被业内视为继“第一支箭”贷款融资、“第二支箭”债券融资后的“第三支箭”。三箭齐发，为房地产行业筑起护城河，防止风险进一步扩散。

部分房企股权融资计划

自2022年房企股权融资重启以来，已有超40家房企发布了定增计划，其中A股融资超1000亿，港股融资超200亿。

相比信贷、债券融资，股权融资流程更为复杂。“第三支箭”推进较为缓慢，如今终有实质性进展。

目前万科、碧桂园、雅居乐等H股房企股权融资已经落地。港股股权融资速度快，限制少。

股权融资面向资能抵债的上市房企开放，融创、世茂和金科等涉险民企也都推出了自己的股权融资计划。

3

房企单月份融资腰斩

眼下，房企再次陷入资金饥渴的低谷。股权融资或许为它们带来一杯清泉。

克而瑞数据显示，5月单月，80家典型房企的融资总量为263亿元，环比减少56%，同比减少60%。

今年以来，典型房企的月度融资规模低位徘徊，仅3月份冲破600亿元。5月跌破300亿元，创下2020年以来房企单月融资总量的新低。

5月份典型房企融资规模创下2020年以来单月新低

相比之下，2021年-2022年该指标多数月份都在600亿以上，而2020年多在1000亿以上。

在融资结构方面，5月份房企境内债权融资205亿元，环比减少58%，同比减少60%；境外债权融资仅14亿。资产证券化融资为44亿元，环比减少45%，同比减少40%。

融资总量最大的企业是保利发展，才达到45亿元。2023年1-5月排名前十的房企平均融资额仅为38亿元。

4

定增遭遇股市大跌

2023年以来，楼市表现平淡，部分上市房企股价持续低迷或波动较大，给房企定增发行带来较大难题。即使获批，也未必能够定增成功，或者折价太多，或者总额太少。

随着4、5月份销售市场显著下滑，万科、龙湖、华润、中海等典型房企的股价显著下滑，普遍降幅在15%-40%之间。

例如，万科股价近三个月又下跌了20%。

5月底，万科股价下探至13.6元，已经触及去年10月底最黑暗的13元区间。这个价格较3月初的17元高点，下跌20%左右。

万科股价反弹至去年12月份的高点20.6元之后，今年一路下滑，累计下跌30%左右。今年3月份的小阳春效益体现也不够显著。

5

稳定销售才是第一位

招商蛇口和保利发展定增方案的获批离不开2023年以来亮眼的业绩数据支持。

公告显示，1-5月，公司累计实现实现签约销售金额1368亿元，同比增加76%。

据悉，2023年招商蛇口签约销售目标为3300亿元，呈现两位数增长。目前来看实现的可能性较大。

保利发展募资不超过125亿元。所募集资金拟投资于广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城、合肥保利和光熙悦、中山保利天汇等14个项目，以及补充流动资金。

公告显示1-5月，保利发展实现实现签约金额1966亿元，同比增加23%

因此，上市房企在发布定增计划的同时，稳定公司的经营局面是第一要务。

5月份，房地产市场罕见下跌。百强房企销售额环比下跌14%左右。近年来5月份单月业绩环比首度下滑，小阳春引领的恢复行情就此中断，让人对全年行情再次忧虑。

2019-2023年百强房企前5月销售额走势图（亿元） 

根据克而瑞数据，百强房企5月销售操盘金额，已跌回到小阳春之前的2月低位水平。

2023年5月，百强房企实现销售操盘金额4854亿元，环比降低14.3%。这是在4月份单月业绩下滑14.4%的基础上连续下跌。低基数效应下，同比仍增长6.7%，但增幅衰落明显。

市场快速调整，购房者情绪急速回落，新房开盘去化率再次回落，全国新房销售环比下降态势还可能延续。

总 结

目前获批的企业并非都处于“绿档”房企，如福星股份和中交地产。他们主要面临的是短期流动性问题，通过定增发行可以有效防范和化解项目及企业经营风险。

募资主要用于“保交楼、稳民生”的存量项目及补充流动资金，可防止因资金链断裂引发的停工、烂尾楼等事件增加，减少观望的购房者对交付的担忧。