71家房企抢1块地，华润逆市称王

成都土拍火爆。

6月13日，成都进行土地集中拍卖，推出8宗、共计约399亩。

其中，两场土拍报名企业达到112家，达到了历来土拍之最。

锦江区柳江街道一宗约29地块迅速就达到熔断，参与抽签房企高达71家。

最终，该地块由华润置地幸运抽中，清水住宅最高限价36000元/㎡，成为目前成都住宅清水限价之最。

5月31日，经过67轮竞价，华润置地以总价约35亿元竞得义乌市一块地，溢价率23%。

而这只是华润置地逆市称王的小菜。

1

华润置地全国“扫货”

5月28日-31日，华润置地全国“扫货”，共耗资拿地约174亿元。

华润置地在全国多个省份拿下6块地，覆盖重庆、长沙、苏州、浙江温州以及浙江金华义乌多个地方。

4月20日，华润置地在广州土拍197亿夺一鸣惊人。同天在上海30亿拿地。

今年前五月，华润置地权益拿地总金额为406亿元，比第二名建发房产211亿元多了近一倍。1-5月拿地销售0.34，远高于0.12的行业平均值。

图1：5月份拿地金额超过50亿的典型房企（亿元）

5月份，央企代表中，华润、招商单月拿地超百亿，投资分布重点在二线城市。华润前五月拿地金额近490亿元。

这主要得益于2022年华润置地全年的销售额逆市增长，从第9名跃居到了行业第4名。到了今年，华润置地前1-5月销售额为行业第四名，同比增长76%。

截止到2022年末，华润置地“三道红线”均为绿档，现金以及等价物就有975亿元。

根据中指研究院数据，2022年华润置地拿地金额为行业第一。全年权益拿地873亿元，权益拿地面积为556万㎡左右。比第二名中海地产751亿元高16%。

2

房地产市场二次探底

而同期房地产市场并不乐观，甚至还有失速探底的风险。

根据6月15日国家统计局公布的数据，上半年全国住宅投资、施工面积、新开工面积都是负增长，新开工面积更是大跌了23%。

1-5月，全国房地产开发投资4.5万亿元，同比-7.2%，其中，住宅投资3.5亿元，-6.4%。

图2：全国房地产开发投资增速

从上图可知，3-5月份全国房地产市场开发投资增速还在加速下滑。拿地与建设的投入都是负增长。

房地产开发企业房屋施工面积78亿平方米，同比-6.2%。其中，住宅施工面积55亿平方米，-6.5%。

房屋新开工面积4亿平方米，同比-22.6%。其中，住宅新开工面积3亿平方米，-22.7%。

房屋竣工面积2.8亿平方米，同比+19.6%。其中，住宅竣工面积2亿平方米，+19.0%。

3

百强房企5月份销售环降14%

特别是5月份房地产市场销售爆冷下跌，再次寒风来袭。

根据克而瑞数据，百强房企5月销售操盘金额，已跌回到小阳春之前的2月低位水平。

图3：2019-2023年百强房企前5月销售额走势图（亿元） 

2023年5月，百强房企实现销售操盘金额4854亿元，环比降低14.3%。这是在4月份单月业绩下滑14.4%的基础上连续下跌。

仅2成百强房企实现单月业绩环比增长。

根据中指数据，百强房企销售额5月环比下降18.8%，与去年疫情期的同期较为接近。

市场快速调整，购房者情绪急速回落，新房开盘去化率再次回落，全国新房销售环比下降态势还可能延续。

实属难得是，6月9日华润置地发布公告，今年前5个月累计实现合同销售金额1433亿元，同比增加76%。

4

70%成地块逾期未供

受预供地新规和行业调控的影响，2023年前5月土地供给规模处于历史低位。

截至5月31日，土地市场网拟出让的总用地面积近2.5万公顷，但实际供地规模仅1.65万公顷，较2020年同期降幅超过六成。

其中重点城市仅供地700余宗，近66%的地块逾期未供。目前仅北京、上海、福州、无锡等少数城市在前5月100%完成了预供地计划。

图4：典型城市1-5月供地完成率

数据来源：中国土地市场网 丁祖昱评楼市

今年以来热度较高的杭州挂牌49宗地，但还是有四成地块逾期未供。尽管前四轮集中土拍收金721亿元，超过上海，居全国首位。

在土地价格方面，尽管杭州、南京、成都、厦门等城市溢价率较高，但无锡、青岛、重庆、西安等城市多数地块以底价成交为主。

大量地块无人问津，被迫逾期未供。行业投资侧的仍在继续。

6月13日，广州出让5宗涉宅地，两宗番禺区地块触顶摇号，3宗流拍。

同日，成都8宗地全部出让， 6宗地块达到最高限价。平均溢价率达9.63%。

成都市场是全国少有的供需两旺的城市。据统计，近3月来成都二手房成交量保持在2万套以上，销售市场的热闹刺激开发商更积极地拿地。

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百强新增货值不足2021年同期的30%

而同期房企整体投资依旧低迷，土地成交规模延续低位盘整。

2023年1-5月，TOP100企业拿地总额4290亿元，拿地规模同比下降8.4%。

1-5月，全国300城住宅成交规划建面仅为9960万平方米，在2022年的低基数基础上，进一步下降27%。

根据克而瑞数据，2023年前5月投资百强房企新增货值10620亿元，与2022年同期相比下降显著，甚至不足2021年同期的的30%。

图5：近四年百强房企1-5月新增货值趋势

销售百强房企的拿地销售比仅有0.12，与0.35的良性状态相比，多数房企已经放弃挣扎。

TOP10房企新增货值占百强总量最高，达62%，同比提升13个百分点。而其他梯队房企新增货值整体在显著萎缩。

总 结

房地产市场面临再次探底的风险。供需两端各方面都面临较大压力。

逆市之下，一马当先，这或许就是逆袭。

华润置地的战略规划是2025年要实现权益签约额，比2020年翻番。

前两年受行业调控和疫情影响，销售额增长缓慢。后三年如果每年增长1000亿，将实现目标。

目前，华润置地正在飞马疾驰、星夜赶路。

按此急行军的势头，两年后华润置地的销售额很可能实现行业前三，甚至登顶称王。