然而，繁荣与萧条本就是硬币的两面。或许，公募REITs正在迎来长期理性发展和优质投资机会。

1

指数跌破1000点

6月2日，中证REITs全收益指数跌破1000点心理关口，前期投资者信心也降至冰点。

6月7日，指数进一步跌至930点，创下公募REITs上市以来的最差表现。好在后续几日，指数有所回升。

中证REITs全收益指数今年以来的走势

而在2022年，中证REITs全收益指数一度涨至1305点。人们欢欣鼓舞，庆祝一个新的投资时代的到来。

自从首批9只公募REITs基金正式上市，一路单边上涨的火爆行情就此告一段落。市场的波动起伏或许会成为常态。

2

10家REITS的收益达到-10%

截至6月7日，2023年几乎没有REITs得到正收益。

中交REIT和中关村REIT的收益已经跌破-20%。-10%收益的REITS也已经达到10家。前期火爆的产业园REITs也都是负收益。

仅剩国家电投新能源、京能光伏、京东仓储这三只REITs勉强维持在0收益的位置。湖北科投光谷尚在等待交易中。

各REITs现价和年初至今的收益表现

数据截止到6月7日。

2023年4月27日，出现一个历史性的时点。27只REITs整体市值跌到906亿，跌破发行规模909亿。

3

今年REITs仅发行4只

二级市场低迷，今年REITs发行的短期节奏有所放缓。

公募REITs历年发行节奏 

截止到6月初，今年只发行了3只REITs。得到批准的中金湖北科投光谷产业园REITs，尚没有上市交易。

公募REITs历年发行节奏来看，半年发行4只的节奏，远远慢于2021年全年的11只，以及2022年的13只。

2022年共申报项目18单，通过审核发行项目13单。

此前，发改委韩志峰透露，2023年力争REITs发行数量达到60只，发行规模达到2000亿。这意味着今年发行审核速度将会提升，发行规模将会超目前总量的一倍。

但目前来看，实现的难度挺大。

2021年5月17日间，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复。目前，市场存续已上市交易的REITs有27只，另有一只待交易。

已上市的REITs，从项目属性上主要包括特许经营权和产权类两种，从项目类型上主要包括交通基础设施、园区基础设施、保障性租赁住房、生态环保、仓储物流、能源基础设施等类型。

4

经济和房地产的波动拖累REITS

REITs与宏观经济和房地产业务是高度相关的，特别是产业园区REITs。

近期宏观经济的下行，对REITs产生直接影响。

例如近期OPPO旗下的哲库科技的关停，就对张江光大园REIT产生显著影响。哲库科技退租的张润大厦，就是张江光大园REIT近期扩募购入新的基础设施项目。哲库科技实际租赁面积占可租赁面积的45.97％。

哲库科技的关停，直接影响相关标的的租金收入，进而影响华安张江光大园REIT的股息。好在管理方及时重新招租，目前已经收到租赁意向可消耗近80%的退租面积。

同时，房地产的销售和价格也会影响各类基础设施固定资产的价值重估。

随着4、5月份销售市场显著下滑，房企融资平淡下来，万科、龙湖、华润、中海等典型房企的股价显著下滑，普遍降幅在15%-40%之间。

无论是民企还是国央企，无论是一二线布局还是三四线布局，经营稳健尚无暴雷忧患的房企，尚且发生这么大幅度的下跌，足以说明市场面临新的严峻形势。

万科股价近2个月下跌15%

5月底，万科股价下探至13.6元，已经触及去年10月底最低点的13元区间。这个价格较4月初的16.2元高点，下跌15%左右。

万科股价反弹至去年12月份的高点20.6元之后，今年一路下滑，累计下跌30%左右。今年3月份的小阳春效益体现也不够显著。

这很大程度上说明，今年的房地产市场或许并没有大家想象的那么乐观。

5

REITs冷热周期的轮动转换

目前REITs二级市场的深度熊市，是与前期的牛市进行轮动转换的。

从中证REITs全收益指数全周期来看，1140位中位线。长期来看指数将围绕此线产生较大幅度的波动。

自首批REITs上市以来，市场对REITs充满热情。在高峰时期，全市场平均溢价率40%左右。

有上涨必有下跌。2022年10月开始，REITs就步入下跌通道。

但是到目前，大部分REITs的溢价率仍然是正的，折价率还没有低更多吸引资金进场的程度。

因此，REITs市场重新吸引资金，不仅仅需要宏观经济转暖，也需要REITs的估值足够便宜。

6

REITs常态化发行

2023年3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，进一步拓宽试点资产类型。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

同时，推动扩募发行常态化，鼓励运营业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动。加快推动首批扩募REITs项目落地，完善扩募定价机制，鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市。

2023年2月24日，央行、银保监会关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见。本次央行银保监会17条直接提出“稳步发展房地产投资信托基金（REITs）”。

全球公募REITs成熟市场中，房地产REITs最为成熟，能够借鉴的经验最多。

在降息周期里，作为利率敏感型产品，REITs更能为投资者提供超额收益。特别是在破解房企业融资困境的背景下，房地产REITS推出的显得更急迫切。

7

权益人增持

面对二级市场连日来的下跌，多只REITs的原始股东坐不住了，开始出手护盘。

华夏中国交建REIT、华安张江光大园REIT、建信中关村产业园REIT、中信建投国家电投新能源REIT陆续发布增持公告。

6月6日，中国交建REIT发布公告，原始权益人中交投资和中交二航局拟增持的份额数量不超过3420万份，占本基金已发行基金总份额的 3.42%。

近日，张江高科拟增持华安张江光大园REIT，增持金额不超过人民币1亿元。华安张江光大园REIT今年以来跌幅已经超过12%。

建信中关村REIT的原始权益人的控股股东——中发展集团拟增持本基金份额。

中信建投基金发布公告称，原始权益人之一致行动人百瑞信托计划6个月内，增持基金份额数量不超过1600万份，占已发行基金总份额的2.00%。

除原始权益人外，基金管理人及其关联方也亲自“下场”自购。华夏基金、华安基金、中航基金、建信资本纷纷公告，拟使用固有资金增持中航京能光伏REIT和建信中关村REIT份额，合计增持资金超过1.4亿元。

原始权益人及管理人对REITs及项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，有利于基金持续、稳定、健康发展。

市场估值理性回归，长期配置价值凸显。此轮下跌，蕴含着较大的投资机会。

从内含报酬率来看，部分超跌的REITs产品已经开始具备长期配置价值。以6月6日高速公路REITs收盘价计算，内部收益率已经提升至10%以上。远高于4%的平均值。

未来的REITs市场将出现频繁的上下波动，这是资本市场的自然现象。