不动产经营管理专题：持有经营性物业管理的四大必要性

本文从资产所有者角度出发，对持有经营性物业进行概念解析，分析持有经营性物业的管理痛点及必要性，结合案例总结持有经营性物业的管理要点，以期给资产所有人提供持有经营性物业的管理思路。

一、 三大概念：持有、经营性、物业

对持有经营性物业的概念分别从持有、经营性、物业三个词进行解释。

第一个词是持有，是指资产所有人持有的，主要有主动自持和被动自持两种来源。

主动自持是指基于企业的战略规划进行主动自持的物业;被动自持是由于物业滞销或其他原因而进行短期或长期自持。被动自持通常是短期行为，一旦有可出售的机会，企业会进行销售变现处理，长时间一直无法出售的物业，可能会随着时间的推移，成为企业难以变现的资产。

第二个词是经营性，经营性需要具备三个条件。

首要条件是非自用，是用于经营。不包含企业自用的物业，比如企业开发用于自用的写字楼，这部分物业就不属于经营性物业的范畴。第二个条件是需要有一定的规模。当规模太小时，不具备经营的基本条件，缺少了经营的价值。第三个条件是聚集，物业需要聚集在一起。假设有10个分布在不同城市的项目，每个项目剩余两个车位。对于这部分的资产，由于过于分散，不具备经营的条件。

第三个词是物业，指的是建筑物，不含构筑物类型的不动产，如公路、桥梁、铁路等。

二、 四大必要性：盘家底、资产增值、反哺开发、支撑企业发展

我国当前持有经营性物业资产所有人主要集中在房地产开发公司、政府平台公司、大型不动产投资集团。在当前不动产增量开发负增长、存量物业关注度越来越高的背景下，对持有经营性物业加强管理显得尤为必要。从资产所有人的角度，持有性经营物业管理的必要性有四点。

1、盘家底

持有经营性物业开发的企业或者资产所有人，往往没有准确地掌握资产的体量。除了自身开发自建、大型央国企划拨、历史遗留的物业，还有主动自持或者被动自持的物业，经过时间的堆积，数据散落，统计不准确。

比如有的房子一放就是几十年，还有些车位销售不出去，最后也没有进行管理。这些是企业的资产随着时间流逝，不断进行价值折损。对于资产所有人来说，不清楚到底自己有多少资产数量，别说管资产的运营和价值。

通过清点之后，可能是个比较惊人的数据。比如有一家企业，在面临资金危机时，通过盘点自己的持有经营性物业，最后找出了20多亿的资产。通过变现获取现金流，缓解了企业的财务危机。

2、资产增值

持有经营性物业不运营处于闲置状态，不仅不能进行资产增值，还会通过折旧进行减值。其价值只有通过经营才能体现，所以这是资产增值的必要性。

3、反哺开发

不动产投资或开发企业在拿地时，要求有自持的面积，有做城市开发或片区开发的能力。因此，很多房地产公司在去地产化。一家纯地产公司未来在市场上竞争或在政府合作中不占优势，而做持有经营性物业是为主业赋能的一种手段。

4、支撑企业发展

如果企业缺乏持有经营性物业的开发运营能力，未来在开发或者不动产投资领域，其市场竞争力会大打折扣。因为未来的项目大部分都是综合性的项目。对于综合性的项目，企业如果不具备持有经营性物业的运营能力，那建设的该类型项目可能对企业品牌有影响，进而会影响企业下一轮的投资，形成恶性循环。所以具备这项能力对企业未来的发展很重要。

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