百强房企销售大涨60% 房企终于要回血了
2022年上半年刚刚结束，房地产行业提交了销售“成绩单”。6月房地产市场迎来半年业绩冲刺期，百强房企销售环比大幅增长60%。
随着重点城市政策松绑，优质房企强势反弹、地方国企黑马脱颖而出。
万科郁亮表示，短期市场已触底，传递出对行业的信心。行业仍处于相对低迷状态，但至暗时刻已经过去，迈出了破茧重生的步伐。
一、全国百城成交面积环比增长37%
2022年6月份，全国100个城市新建商品住宅成交面积2837万平方米，环比增长37%，同比下降34%。相比5月份降幅收窄了22个百分点，复苏动力增强。
图表1：全国百城新建商品住宅成交面积(单位：万平方米)
来源：通联数据，爱德地产研究院整理
分能级来看，一线城市中，北上深环比均出现不同程度上涨。其中，上海、北京因疫情得以阶段性控制，环比分别上涨727%、51%。二三线城市轮动复苏，青岛、长春、济南、苏州、杭州等均迎来不同程度放量。其中，长春和疫情防控后积压的需求释放有关。苏州、成都则受益于近期持续宽松的购房环境。青岛、杭州则和此前购房交易数据集中网签等有关。
图表2：6月份典型城市新建商品房住宅成交面积环比增速
数据来源：克而瑞，爱德地产研究院整理
多城成交数据环比回升，得益于宽松的购房政策和持续改善的供需关系。
从政策环境看，4月29日中央政治局会议统一了思想，为各地的政策放松指明了方向。进入5月之后，各地出台楼市扶持政策频率明显加快。
其中，5月15日，央行、银保监会提出，首套商业性个人住房贷款利率参考标准下调20个基点;5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下调15个基点至4.45%，这是在LPR捆绑房贷利率后降幅最大的一次。
据不完全统计，截至6月12日，今年调控政策放松频次超300次，覆盖城市超130个，仅5月单月调控放松频次即超90次。
房企端，各大房企为冲刺半年度业绩，积极推盘及营销去化，对整体成交回升起到了“推波助澜”作用。
二、百强房企6月销售环比增长60%，止跌回升
根据克而瑞数据，百强房企6月单月全口径销售金额8311 亿元，环比大幅增长60.1%，同比下降43%，降幅较5月单月收窄17pct，整体销售出现改善。
图表3：百强房企单月销售金额及增速
数据来源：克而瑞，爱德地产研究院整理
头部房企销售复苏更为明显。TOP20房企6月单月销售环比均出现不同程度上涨。其中，六成房企6月环比涨幅超50%。
招商、滨江、绿城、金茂、华发、金地6家房企环比涨幅超100%。其中，招商、滨江环比涨幅甚至超150%。
此外，越秀、滨江、华润3家房企6月单月销售同比为正。越秀销售表现尤为亮眼，6月单月销售同比上涨108%，1-6月累计销售同比上涨2%，并成为今年累计业绩同比回正的首家房企。
图表4：TOP20房企销售表现(亿元)
数据来源：克而瑞，爱德地产研究院整理
三、龙头新格局：保利超万科，排第2; 华润首次进前5
2022年上半年，龙头房企的销售排名也出现了一些新的变化。
行业前三甲由“碧万保”变为“碧保万”。
2022年6月单月，保利发展实现销售额510亿元，位居行业第1，也是唯一一家单月销售金额超过500亿的房企。在六月强势销售的带动下，2022年上半年，保利全口径销售额、权益销售额排名均排名行业第2，超过万科。
来源：克而瑞
事实上，自去年以来，保利销售表现就十分亮眼。2021年，保利实现合同销售额5349亿元，同比增长6.4%，增速位列TOP5房企中的第1，销售排名由第5名升至第4名。2022年一季度，保利销售排名由上升1名，位列第3，实现了2017年提出的“重回行业前三”的目标。
在今年业绩发布会上，保利又提出了“进三争一”的新目标。此次，保利销售排名超过万科也在大家意料之中。
榜单还有一个新变化，华润置地首次进入行业前5。近年来，华润置地的销售排名一直稳步上升。2019年排行第10，2020年排行第9，2021年排名第8。进入2022年，华润置地发力明显。前4月排名第7，前5月排名升至第6。上半年结束，排名又升至第5。地产行业的下半场，具备资金和资源优势的国央企将成为绝对主流。而高杠杆的民营房企，将慢慢退出历史舞台。
四、区域深耕房企、地方国企逆流而上，滨江、建发、华发、越秀排名稳居前20
近年来，区域深耕型房企及地方国企，逐渐走向大众视野。2022年以来，滨江、建发、华发、越秀等趋势深耕型房企排名稳步上升，2022年上半年，已牢牢站稳了行业前20的位置。
图表5：滨江、建发、华发、越秀房企行业排名
来源：克而瑞，爱德地产研究院整理
深耕杭州的滨江，一度以“人均效能超过1个亿”而频频出圈。
滨江6月全口径销售额234亿元，环比增速高达150.7%。
2021年下半年以来，滨江紧抓杭州2021年第三次集中供地、2022年第一批、第二批集中供地窗口期逆势“屯粮”，分别斩获4宗、11宗、12宗优质地块，获取杭州土地宗数居同行之首。
根据中指研究院数据，2022年上半年滨江拿地金额达392亿，位居房企首位，积极补货为后续规模扩张奠定基础。
背靠厦门国资委的建发房产，是近年来当之无愧的黑马。建发近5年销售复合增长率为50%,在TOP20房企中位列第1。
自2017年以来，建发拿地发力明显，拿地金额同比增速逐年加大。2021年下半年以来，建发以总额约231亿元拿下19宗地块，并进入拿地榜前10。
2022年厦门首轮土拍，建发作为“地主”，以 94.4亿拿下3块地，拿地金额占此轮集中供地总出让金的60%。
2022年上半年，建发以349亿的拿地金额跻身拿地榜第4，未来销售增长后劲十足。
深耕珠海的华发股份，6月销售额环比上涨105%，同比上涨41%，是为数不多同比环比均实现增长的房企。
华发近5年销售复合增长率为40.8%，增速位于行业第2。2022年，华发发展势头猛烈，仅用3个月的时间，行业排名前进了15位。深耕广州的越秀地产，6月单月销售额环比上涨65%，同比上涨108%，1-6月累计销售额同比上涨2%,率先实现累计业绩同比转正。
2022年上半年，越秀行业排名第18，半年提升19名，为2022年排名增长最快的房企。越秀也是2021年为数不多超额完成全年销售目标的房企，并首次跻身千亿规模。其中，TOD项目销售额对业绩贡献达15.5%。
自2019年引入广州地铁作为第二大股东后，越秀的TOD战略模式加速发展。2022年，越秀TOD开发首次走出广州，开启全国化扩张。总体来看，滨江、建发、华发、越秀都是绿档房企，且融资成本低。在行业下行期，多数房企迫于资金压力收缩规模，而财务稳健的房企迎来了“弯道”超车的机会。
五、市场恢复缓慢，房企还需熬过7、8月
总体来看，5月和6月地方纾困政策密集出台对市场预期的转好起到了一定的积极作用。
正如郁亮所言，短期市场已触底，但市场恢复是一个缓慢、温和的过程。考量到年中这一特殊时间节点，集中备案、需求递延等因素影响，对于当前局部市场的“回暖”行情仍需理性看待。部分城市受疫情影响，前期基数较低。
如今疫情得到阶段性控制，6月份迎来了需求补偿期。从往年的市场表现规律来看，6月为地产销售旺季。为冲刺年中业绩，部分房企加紧供应节奏，大量楼盘集中入市弥补了此前供应空白。
而市场到7、8月将进入淡季，环比需求预计将有所回落。
图表6：商品房当月销售面积(单位：亿平方米)
注：2022年6、7、8月“商品房当月销售面积”以及“变化趋势”为预测值
数据来源：国家统计局，爱德地产研究院整理
同时，7-8月份是房企今年第二个偿债高峰期。根据中指院数据，2022年7月、8月房企到期债务规模分别为1214.8亿元、1011.7亿元，均超过千亿元。
图表7：房企债务到期规模(单位：亿元)
数据来源：中指研究院，爱德地产研究院整理
当前，融资渠道仅有部分示范性企业破冰，绝大部分民营房企偿债压力并没有减轻。民营房企更着重于去库存、促销售、保现金流。
最近，不少房企推出小麦抵房款，大蒜抵房款，以瓜抵房款等营销活动。虽然这些花式营销会被扣上过度割农民韭菜，花式噱头营销博眼球等帽子，但是房企们还是愿意尝试，先活下来比什么都重要。
如果房企能够顺利度过7、8月，随着宽松政策效应的持续发酵，市场修复会更加坚定，楼市有望逐渐回暖。
总 结
总体来看，6月主要一二线城市商品房销售同比降福相对收窄，环比涨幅明显上升。
随着地方救市政策持续加码，房地产市场有望逐渐回稳，成交整体好于上半年。但各区域、各城市市场复苏进度不一，那些市场需求及购买力明显透支的三、四线城市，市场真正企稳复苏仍需时间。正如郁亮所言，短期市场已触底，但市场恢复是一个缓慢、温和的过程。对于房企而言，还需积极推动销售回款，顺利度过7、8月的偿债高峰期。
