爱德数智：2022年全国重点城市第二轮土拍走势研究【干货】
截止目前，全国22个重点城市已有16个城市完成2022年二批次集中挂牌，其中9个城市已完成出让。
5月最后一天，北京再次领先第二轮，热门地块众多，连万科、保利等房企都参与其中。最后收金500亿，4块地溢价率达到封顶15%，热度不容小觑。6月最后一天，供地大户杭州45宗地全部成交，收金557亿，超过北京。
上海第二轮土拍34宗地也已经摆上货架，起拍价746亿，且核心地块供应继续加大。
那么，二轮土拍还有哪些城市可圈可点?又呈现出怎样的新趋势?
一、民企拿地70%，滨江狂揽249亿，杭州土拍热度依旧
2022年上半年的最后一天，杭州第二次土拍落下帷幕，45宗地块全部成交，22宗溢价。
从成交结果来看，杭州二轮土拍热度不小。已完成第二轮土拍的9城中，杭州以成交总价557亿，为本轮土拍最高，约为福州6倍。同时，整个上半年杭州土地出让金收入达到了1522亿，领跑全国。其次，杭州5.23%的溢价率排在全国第三位，仅次于合肥7.93%和北京5.35%。流拍率方面，与武汉、宁波成为 “零流拍”城市。
从拿地房企来看，杭州此次土拍更是让市场看到了回暖的景象。45宗成交地块中，民企竞得26宗(含3宗与国企合作)，比重为65%;拿地金额387亿，占比70%。更值得一提的是，本次22总溢价地块中有17块为民企获得，几乎包揽80%，民企整体溢价率约为国企的2倍。
图表1：2022年杭州第二轮土拍民企VS国企拿地情况
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理
拿地金额最多的房企是滨江，共揽下12宗地块(2宗联合竞得)，分布于7个区，总拍地金额达到249亿元，占总金额40%。要知道，杭州首轮土拍中，滨江集团就以总价185亿斩获11宗宅地。
从今年杭州的两轮供地来看，滨江总拿地金额已达到410亿，拿地数量达到23宗，成为杭州土地市场最大的赢家成为杭州乃至全国民营房企中最大赢家之一。
此外，保亿、华景川、华元、星创等本土民企拿地也颇为积极，拿地金额位列本top10;而金帝、中天、坤和等民企则以12%溢价率拿地。本土国企则更多以底价承担兜底角色，如杭州地铁、萧山城投、萧山城区建设、富阳开发区建设、钱塘新区建设等亦有所收获。
图表2：2022年杭州第二轮土拍拿地TOP10
资料来演：公开资料，爱德地产研究院整理
当前，22城普遍采用国企兜底策略，导致几乎没有流拍情况发生，最能反应某地土地市场热度的莫过于民营房企参与度。在房企现金流普遍吃紧的背景下，民企在杭州土拍中的重磅参与，体现除了对杭州楼市的极大信心，对于全国土拍市场也将起到积极的带动作用。
二、龙湖12%溢价拿地，碧桂园罕见出手，一轮土拍收官郑州
因近期推“房票”安置政策而广受关注的郑州，终于6月22日迎来2022年首轮集中供地。15宗地块全部成功出让，一日揽金106.74亿元，整体溢价率1.9%，作为松绑力度最大的省会城市，关于河南楼市的消息不断。
先是房票安置政策被13地跟进，后有高价以小麦、大蒜等农作物换房，引发了全国范围内广泛关注。
巨大压力之下，郑州此次土拍可谓诚意满满，15宗出让地块全部为涉宅用地，且单块地总价不高，大部分在10亿以下，不会造成很大的资金压力。
从成交结果来看，郑地集团独揽5宗，金额合计34亿，占比32%。万科也出手4.2亿拿下中原区一宗住宅用地。而民企表现同样可圈可点，共夺得5宗地块，金额合计29亿，占比27%。
图表3：2022年郑州第二轮土拍民企拿地情况
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理
碧桂园罕见出手3.86亿拿下高新区一宗住宅用地。要知道，作为2021年的拿地之王，碧桂园上半年权益拿地仅50亿，排名仅33名。而龙湖则5.55亿摘得本次土拍最受瞩目的管城区金岱园区地块，溢价率12.24%，本次最高。
整体而言，作为楼市松绑先锋的郑州，首轮土拍表现稳定，民企变得活跃，同时也为一轮土拍的平稳收官画上了完美句号。
三、中建系拿地711亿成隐形霸主，拿地榜单各显神通
从时间进度来看，上半年土拍也刚好告一段落。拿地榜单上，地产央企、地方国企、民企、施工单位、城投公司等各类企业均在TOP10中拥有一席之地，展示出了属于自己的成绩。
图表4：2022年1-6月房企权益拿地榜TOP10
资料来源：中指研究院
传统地产央企华润置地权益拿地392亿，金额与民企滨江并列第一。
但二者拿地区域有着显著的差异。2022年上半年，华润在京津冀地区权益拿地177亿占比45%，大湾区亦斥资80亿，占比20%;滨江在长三角权益拿地392亿，占比100%。
建发房产属地方国企黑马。近几年销售增速几乎均在45%以上，五年复合权益销售增长率为32%，为现有TOP20中最高。
上半年建发拿地势头迅猛，在北京、厦门等多地高溢价拿地，权益金额349亿，位列第4。城投公司开始崭露头角。广州地铁拿地165亿，武汉城建亦拿地153亿，分别位列第10、11名。
基建施工类企业则开始低调霸榜。中国铁建拿地264万平，拿地面积超过华润位列第1名。中建系房企则成为隐形霸主。
旗下中海地产、中海宏洋、中建东孚、中建玖合、中建信和5家公司位于拿地榜单top100，权益金额合计711亿，相当于华润与滨江二者之和。
此外，万科、龙湖也已经在各个城市土拍中看准时机积极拿地。整体而言，尽管行业度过了最艰难的一段时间，但也不乏逆流而上者，在土拍市场上留下了积极的身影，为行业注入信心。
四、供地规模全面上升，平均地价下降15%
上月底召开的稳经济大盘会议上提到：2022年前几个月，地方政府收入受房地产市场影响，土地使用权出让收入下降29.8%。前几个月，政府主要还是致力于稳成交。
在供地规则上给房企降低的门槛、减少了资金占用负担、以及提升了房企利润空间。不过，从一轮土拍压轴出场的上海来看，供地规模850亿已经突破了新高，环比去年第三轮，更是大增86%。而从二轮供地的公告数据来看，这种趋势变得更加明显了。
已公告的16城供地数量和金额分别增加了10%、5%;供地面积则增加了23%。
其中，青岛本次供地27宗，增加69%;供地面积和金额达到了上一轮的3倍。南京也成供地大户，挂牌44宗地，起拍价达到了前所未有的756亿，比上轮增加了183%。
图表5：16个城市2022年第二轮土拍VS首轮土拍供地规模
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理
若按照供应的土地面积计算，16城平均每亩地皮价格降至1632.1元，降幅达到了15%。因此，显而易见地价变得更便宜了。再叠加土拍规则的进一步放松、各城销售松绑政策的鱼贯而出，房企利润空间释放，销售去化和回款将有望加速。
五、北京、苏州溢价率回升，二轮土拍或为抄底最佳时机
从已经成交的9个城市来看，平均溢价率仅3.6%，未能延续上一轮走高的趋势，而是降低了1.1%。9城中，7个城市溢价率出现下降。
降幅最大的为厦门，10宗地块成交额升至199亿，但大部分地块以底价成交。溢价率从2022首轮土拍的6.8%降至1.43%。
图表6：2022年第二轮土拍最新进度情况表
而北京、苏州两城溢价率则有所上升。5月底，北京作为目前唯一完成了第二轮土拍的一线城市，热门地块众多，连万科、保利等房企参与其中。最后收金500亿，4块地溢价率达到封顶15%，热度不容小觑。6月23日，苏州以271亿元成交金额排名本轮第二。仅次于北京。平均溢价率达3.13%，较上一轮上升了0.14%。成为当前二线城市中土拍率先复苏的城市。
图表7：已完成二轮土拍的9城溢价率走势
注：只展示6城单独走势，均值以9城数据为基础计算
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理
因此，在地块下降的情况下，溢价率亦未走高，非常适合有资金实力的房企适时出手拿地。
总 结
在6月28日的股东大会上，万科董事会主席郁亮对当下市场给出最新判断。“从短期来看，市场已经触底，但是恢复是个缓慢温和的过程”。未来房地产市场回温已是大概率事件，优秀民企也在逐渐恢复拿地。整体而言，地价下降，溢价率走低，拿地条件继续放宽，市场信心逐步修复，二轮土拍或将是本年度土拍抄底的最佳时机。
