城投公司融资超房企8倍 城投公司真的可以撑起房地产吗？
在流动性稳定偏松的背景下，城投债发行回暖。2022年6月，城投债发行量达4920亿元，环比增加92%。
根据克而瑞数据，百强房企6月融资总额587亿元。可见，城投债发行量是百强房企的8.4倍。
城投公司作为政府的投资和融资的平台，其发债具有地方政府“隐性刚兑”的优势。2021年，在融资渠道收紧的大背景下，城投发债规模同比增长21%。
与此同时，城投也上升为土拍市场中的拿地主力。2021年第三批集中供地中，城投公司拿地金额占比达到49%。
根据中指院数据，2022年上半年拿地百强榜中，超过1/3的企业为城投公司。
那么，城投公司的融资情况究竟如何?城投真的可以撑起房地产吗?
一、6月城投债发行环比增长90%
4月18日“央行23条”指出，“要在风险可控、依法合规的前提下，按市场化原则保障融资平台公司合理融资需求，不得盲目抽贷、压贷或停贷，保障在建项目顺利实施”，城投政策边际转松。2022年6月，城投债发行量达4920.18亿元，环比增加92.33%;2022年6月的城投主体净融资额为2027.69亿元，环比增加 697.17%。
图表1：城投债发行量(亿元)
数据来源：通联数据，爱德地产研究院整理
在流动性稳定偏松、市场面临结构性资产荒的背景下，2021年城投债发行持续扩容。2021年城投债发行规模为5.41万亿元，同比增长21%。受城投非标融资监管趋严及地方债发行加速的挤压，8-10月发行而逐月下降，11、12月稳定在5000亿元左右。根据克而瑞数据，2021年百强房企全年融资量1.3万亿元，同比下降26%，近5年来融资量首次出现负增长，同时达到五年来最低点。
图表2：百强房企融资总量(亿元)
数据来源：通联数据，爱德地产研究院整理
其中，2021下半年以来，受房企商票违约、债券违约等多方面的影响，房企的融资量8月以后均不足千亿元。在2021年融资环境收紧的大背景下， 11、12月城投债单月发行量稳定在5000亿元左右，且全年保持两位数的增速。
二、武汉城建融资能力是万科的10倍，广州地铁发债利率低于2%
城投公司作为政府的投资和融资的平台，其发债具有地方政府“隐性刚兑”的优势，融资成本低。此外，与房地产开发商不同，城投公司在融资方面还不受“三道红线”等监管限制。以聚焦于房地产投资的武汉城建为例，十四五期间，中行湖北省分行将为武汉城建提供600亿元的综合授信支持。2021年下半年，在行业信用风险蔓延、融资环境收紧的背景下，武汉城建融资依然顺畅。2021年7月，武汉城建成功发行了5亿美元债券，利率仅2.25%，低于中海同期一笔美元债2.45%的利率，直接创境外债的历史新低。据不完全统计，2021年武汉城建融资总额为141.5亿元。
图表3：2021年下半年以来武汉城建融资情况
资料来源：上交所等，爱德地产研究院整理
2022年以来，武汉城建连续发行4笔私募债，金额合计50亿元。2022年上半年，武汉城建已获得76亿元融资。通过对比发现，武汉城建2021年的销售规模大约是万科的1/20，但融资规模占万科的近1/2，融资能力是万科的10倍，融资成本也比万科少0.6个百分点。由此可见，城投公司的融资优势远远超出优质龙头房企。
图表4：武汉城建、万科融资情况对比
资料来源：上交所、万科年报，爱德地产研究院整理
2022年上半年，在信用债“资产荒”的持续演绎下，投资者对城投债的热情 在持续发酵，城投公司发债成本持续走低。6月28日，广州地铁发行20亿元超短期融资券，票面利率仅1.84%，发债成本再创新低。
图表5：2022年城投发债成本持续走低
资料来源：观点地产网，爱德地产研究院整理
三、城投公司上升为拿地主力，拿地金额占比最高49%
2021年下半年，随着融资渠道的收紧和房地产市场的下行，房企资金面捉襟见肘，拿地计划大幅缩减。城投公司的身影则开始在土拍市场上涌现，成为维持土拍市场稳定的“重要防线”。2021年第二批集中供地中，民企拿地金额占比由47%骤降至25%，城投公司则由14%上升至29%。2021年第三批集中供地中，城投公司拿地金额占比进一步上升至49%，托市拿地的动作非常明显。2022年以来，多数民营房企融资环境未得到实质性改善。2022年第一批集中供地，民企拿地占比持续下探至21%，部分城市的城投平台仍在土拍市场扮演重要“角色”。
图表6：不同性质企业拿地金额占比
数据来源：通联数据，爱德地产研究院
注：因存在合作拿地情况，所以三者拿地金额占比之和超过100%。依据中指研究院的数据，2022年首批次集中供地，天津、无锡、武汉、宁波、福州、苏州、广州、成都等城市地方平台拿地宗数占比均超5成，无锡、天津、苏州均超七成。2022年上半年，超过1/3的的城投公司进入拿地百强榜。其中，广州地铁以拿地金额165亿元进入TOP10。此外，拿地金额超百亿的还有武汉城建、上海地产，分别排名第11、第12。
图表7：2022年上半年城投公司拿地榜TOP10
数据来源：中指研究院，爱德地产研究院整理
四、城投公司房地产开发业务毛利比房企高5个百分点
近年来，政府一直在引导城投公司角色的转变，将其向市场化路径发展。其中，开展房地产业务是城投公司进行市场化转型的普遍路径。
地产开发业务与城投公司“旧”业务在产业链上接近，且城投公司在拿地方面具有优势，地产开发业务的利润率也更高。
2019-2021年，50家样本城投公司的商品房销售业务整体毛利率分别为31%、27%、24%，均高于同期典型上市房企。并且，城投公司的商品房销售业务毛利率下滑速率小于房地产行业整体下降速率。
图表8：城投公司与房企商品房销售业务毛利率对比
数据来源：通联数据，爱德地产研究院整理
2021年以来，城投公司通过“招拍挂”拿地的规模大幅提升，也将驱使城投更多的开展房地产业务，拉动整体业绩增长。
事实上，城投公司一直是棚改、保障房建设、城市更新项目的重要参与者。
2022年1月，住建部工作会议明确要求“今年全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)，筹集目标较去年大幅增长156%”。十四五期间，40个重点城市初步计划新增 650万套(间)。
今年2月，央行、银保监会明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
由此可见，保障性租赁住房将迎来爆发式的增长。
2022年以来，山东、江苏、浙江、四川、河北等地的城投公司在土拍市场上拿地的项目大多数都是保障房、安置房类项目。
随着我国城镇化进程逐渐进入中后期，城市更新将是下一阶段的投资热点，并在2021年首次被列入“十四五”规划、政府工作报告。
在房企面临资金压力的背景下，城投公司将是城市更新重要的实施主体。
从目前实践中来看，一方面，不少城投公司已在积极承接全新城市更新项目;另一方面，部分地区，如广州市，区域城投公司也在较大范围的接手出险或流动性压力较大的房企之前承接的城市更新项目。
图表9：2021年广州市主要城投接受城市更新项目情况
资料来源：网上公开资料，爱德地产研究院整理
总体来看，随着城投公司深度参与土拍，以及保障房建设、城市更新项目的稳步推进，预计城投的房地产板块业务规模将持续扩张，相关收入占比也将继续提升。
五、城投公司在基建中扮演重要角色
2022年1-5月，我国房地产开发投资额5.21万亿，同比下降4%，降幅扩大1.3个百分点。
图表10：全国房地产开发投资额(亿元)
数据来源：国家统计局，爱德地产研究院
在房地产行业下行、消费疲弱的情况下，基建投资成为2022年“稳增长”的重要支撑。
2022年2月，国家发改委表示，要“适度超前开展基础设施投资”、“推进新型基础设施建设”。
2022年，基建投资持续发力。根据国家统计局数据，2022年1-5月，我国基础设施建设投资完成额6.45万亿，同比增长6.7%，较1-4月增长0.2个百分点。
图表11：全国基础设施建设投资完成额(亿元)
数据来源：国家统计局，爱德地产研究院
根据各省市公布的本年重大项目投资计划，2022年全国总投资规模约39.45 万亿元，较去年增长10%。
城投公司与基建的联系紧密，在基建中扮演着不可或缺的角色。基于基建投资的“稳增长”要求，预计城投融资相关政策很大可能将保持稳定。
总 结
自2021年下半年以来，城投公司在招拍挂市场托底拿地、接盘爆雷房企项目，对房地产行业的稳定发展尤为重要。
未来，城投公司或许还有可能与品牌房企、当地房企同台竞技。
总体来看，城投公司的实力不容小觑，尤其在国进民退的大背景下，城投将扮演起越发重要的角色。
