2022年上半年土拍“十宗最”
6月底，郑州第一轮土拍结束，2022年首轮土拍正式收官，上半年土拍也宣布告一段落。从土拍轮次来看，22城首轮土拍共成交400宗地，成交总金额4966亿，整体溢价率4.7%。
图表1:2021年-2022年22城4次集中土拍整体趋势
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理
从整个上半年拿地榜单来看，新面孔、黑马不断涌现，地方国企、城投公司大行其道，民企滨江问鼎第1名，中建系成隐形霸主。 那么，还有哪些城市大放异彩?还有哪些房企脱颖而出?又还有哪些地块火出了新高度?
一、卖地最多土拍：上海成交879亿，民企拿地王
今年首轮土拍中，22城总成交金额4966亿元，平均每个城市成交225亿。上海作为最后一个完成土拍的重磅城市，出让金却领跑 22 城。若包括单独出让的4宗旧改地块在内，40宗地块共揽金879亿，整体溢价率3.5%。
图表2：2022年首轮土拍22城成交金额TOP10(亿)
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理
从拿地企业来看，外地国企表现最为积极，拿下了成交金额的40%。中建系、中铁系等基建施工类企业拿地最为激进。其中，中建八局、中铁置业、中国铁建共拿下7宗地，溢价的有5宗，综合溢价率达到6.1%，约为本地国企/城投公司的10倍。此外，本地民企变现也变得大胆。拿地金额占比达20%，溢价率超过了兜底的本地国企/城投公司。其中，民企宸嘉发展以63.7亿拿下普陀区一块商住用地，为本轮土拍总价“地王”。
图表3：2022年上海第一轮土拍房企拿地情况
注：外地国企分类不包含中建系、中铁系等施工类企业
资料来源：公开资料，爱德地产研究院
此次上海诚意十足，通过20%降低土地监管金，以及上调5%-10%限价，大大缓解了房企资金压力，释放了拿地利润空间。同时，也让上海土拍市场平稳有序开展，保市场主体的政策基调得到了充分体现。
二、溢价最高土拍：深圳溢价率15%，所有地块溢价封顶
4月底，深圳完成了首轮土拍，成交总金额193亿，整体溢价率15%，超过此前的合肥11.2%，成为了第一轮土拍最热门城市。本次深圳土供应的8宗地均为居住用地，位置涵盖了宝安、龙华等6个区。每一宗地都有多家房企报名，尤其是民治地块，11家房企报名竞争，万科、华润参与其中。最终，8宗地都拍出了最高限价，溢价率直接全场封顶。
图表4：2022年首轮土拍溢价率TOP10
资料来源：公开资料，爱德地产研究院
深圳土拍之所以如此热门，离不开利润与去化。8宗地中，5宗地块销售限价均有所上调，上调幅度在2%-10%之间，为各大房企释放更多利润空间，房企拿地热情高涨，提振企业的拿地信心。
图表5：2022年深圳第一轮土拍限价上调情况
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理
宝安新安地块和龙华民治地块，二者均要求配建15%左右面积的保障房，但仍然不妨碍它们成为最贵、最热地块，因为这两个地块位于核心板块，去化周期较短，吸引了大量房企争夺。在房地产行业整体下行的环境下，深圳土拍的结果，说明一线城市的市场预期仍较为强劲，并又一次验证了房地产土地投资开发的核心逻辑。
三、流拍率最低土拍：9城100%成交，流拍率并列最低
2022年首轮土拍成交较为稳定，综合流拍率为15.1%。相比去年第三轮的14.4%略有提升。但零流拍城市达到了9个，相比去年第三轮土拍实现了翻倍。因此，成交情况趋于更稳定状态。
图表6：2021-2022年各轮土拍流拍率走势及“零流拍”城市数量
资料来源：公开资料，爱德地产研究整理
今年9大“零流拍”城市分别为上海、深圳、苏州、无锡、宁波、厦门、长沙、郑州、重庆。9城合计成交157宗地，收金2209亿，占整场土拍的45%。9城综合溢价率4.5%，低于整场土拍综合溢价率。其中深圳溢价15%，热度全场最高，而无锡则溢价仅0.1%。之所以出现这种情况，与多种因素相关。
总体而言，9城实现的“零流拍”是门槛降低、地价降低、限价提高、保证金比例下调、土地价款延期支付等因素加持下的共同结果，最终均指向拿地资金占用减少，拿地利润变高。
四、土拍拿地最多主体：中建系拿地近750亿，成地产隐形霸主
中国建筑旗下控股中海地产和中建地产两大房地产品牌，此外还有持有中海宏洋38%股权，这些被合称为“中建系”房企。进入2022年，在国央企拿地普遍唱主角环境下，中建系房企拿地速度更显迅猛，是目前拿地金额最多的主体。
在拿地金额方面，据不完全统计，截至目前包括中海宏洋在内的中建系地产公司权益拿地金额总计至少746亿，超过于滨江、华润之和，成为了当前中国房地产行业的隐形霸主。其中，1-6月中海地产权益拿地355亿元，位列滨江、华润之后，排名第3。
中海宏洋拿地51亿。八大工程局旗下地产公司发力更显积极，在北京、上海等城市土拍中高溢价拿下热门地块，并积极收购部分联合拿地地块的权益，合计达340.7亿。
图表7：2022年1-6月中建系房企权益拿地金额
资料来源：中指、克而瑞，爱德地产研究院整理
虽然现在房地产行业利润率也下降，但对于央企而言，融资成本低、拿地门槛也低，反而是逆周期布局的好机会。良好的财务状况及央国企的信用背书，也意味着中建系的确有着逆势扩张的能力。
五、拿地最多民企：滨江权益拿地392亿，同比罕见正增长
从上半年的时间维度来看，TOP100企业拿地总额6594.7亿，同比下降60.0%拿地金额最多的民企是滨江，权益拿地392亿，同比增加57.8%，与华润并列第一，风头无两。同时，与广州地铁一起，成为拿地金额TOP10中仅有的两家正增长房企。
图表8:2022年1-6月房企权益拿地金额TOP10
资料来源：中指，爱德数智整理
杭州第一轮土拍中，滨江一口气拿下11宗地，地价185亿，占总金额的22%。杭州第二轮土拍中，滨江又揽下12宗地块，分布于7个区，地价达249亿，占总金额40%。仅在杭州，滨江总拿地金额就已达到434亿，拿地数量达到23宗，成为了杭州土拍最大赢家，同时也成为了上半年土拍冠军。滨江集团7月7日披露，杭州第一批获得项目预计平均净利润率8%左右，第二批获得项目预计净利润水平较第一批地还略有提高。滨江的“大胆”，体现了其对杭州的强大信心，同时也是其以投资测算为依据的决策表现。
六、拿地最多地方国企：建发权益拿地349亿，地方国企最强黑马
2022年，地方国企拿地继续成为流行，不少地方国企则正在逐渐向全国市场进发。 建发房产作为厦门市国资委100%控股的地方国企，权益拿地349亿，位列第4，在国企中已经仅次于华润、中海，为地方国企翘楚。从拿地动作来看，建发拿地势头着实迅猛。
北京首轮土拍中，建发房产积极性颇高，作为唯一外地房企以近30亿元拿下中关村生命科学院核心地块，溢价率15%。厦门首轮土拍中，建发房产作为“地主”，当之无愧拔得头筹。
公司94.4亿拿下3块地，包揽60%金额。其中，建发32.7亿拿下了去年厦门第三次集中供地中流拍的地块，溢价率12%，为该场最高溢价率。事实上，建发房产近几年拿地发力明显，拿地金额同比增速逐年加大。即使是房地产加强调控的近一两年，拿地势头依然强劲。
图表9：2012-2021年 建发房产权益拿地金额(亿)及同比增速
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
拿地的节奏，反映出建发房产想要借助其国企身份、发挥其融资优势，在这轮房地产行业的大变革中来实现“逆势”发展。结合其近几年的销售势头(5年复合增速第1)，建发也确实做到了。
七、拿地最多城投：广州地铁跻身TOP10
2022年第一轮土拍中，民企拿地占比持续下探，城投平台在土拍市场扮演重要“角色”，拿地金额占比达34%。依据中指研究院的数据，2022年首批次集中供地，天津、无锡、武汉、宁波、福州、苏州、广州、成都等城市地方平台拿地宗数占比均超5成，无锡、天津、苏州均超7成。
图表10：不同性质企业拿地金额占比
注：因存在合作拿地情况，所以三者拿地金额占比之和超过100%
数据来源：通联数据，爱德地产研究院
2022年上半年，拿地百强榜中城投公司达51家，占据了地产半边天。其中，广州地铁在广州首轮土拍中165亿拿下4宗地，成为该次土拍最大赢家，同时也是权益拿地最多的城投公司，首次跻身拿地榜top10。武汉城建、上海地产、厦门轨交也在TOP20中拥有了一席之地。
图表11：2022年上半年城投公司拿地TOP10
数据来源：中指研究院，爱德地产研究院整理
在全国房地产企业都在进入下行的趋势下，未来拿地市场仍将是慢周转时代，是精耕细作的天下，是地方国企和城投公司的天下。可能会有新的地方城投公司和地方国企，崛起成为全国性房企。
八、最贵的地：太阳宫地块67亿地王，楼面价超8.8万
随着多城市完成集中供地，整体来看土拍市场有所回温，但仍以重点城市群为主。从全国住宅用地成交总价TOP10来看，6月入榜地块中，全部位于重点城市群，成交金额门槛为40亿元。其中，北京第二轮土拍中成交的朝阳区太阳宫新区D区0210-029地块成交总价最高，为67亿元，成交楼面均价为88250元/平。从地块成交总价和楼面价两个维度来看，均为2022年上半年土拍之地王。
图表12：2022年上半年土拍成交总价TOP10地块
资料来源：中指，爱德地产研究院整理
太阳宫地块除了地块位置优越很好地保证了未来去化速度之外，楼面价与未来实际售价之间也有近3万/平的利润差。因此，自公告以来就成为了最受关注的地块，吸引了19家房企报名，最终被中建一局旗下中建玖合67亿元价格竞得，溢价率15%。
九、最赚钱的地：左安门系列地块价差突破7万，项目毛利率65%
上半年成交地块中，北京、上海、深圳等一线城市房地价差普遍达到2-4万元/平，货地比超2-3倍成普遍，相当于面粉价只占面包价的1/3—1/2。其中，华润置地74.7亿拿下的朝阳区左安门亚林西系列地块，房地价差达到了7.6万元/平。扣除2022年1月北京市最新平均建安成本2800元每平，仍有7.3万元的毛利空间，粗略计算的项目毛利率为65%，堪称上半年成交的最赚钱的地块。
图表13：2022年上半年土拍房地价差(万元/平)TOP10地块
注：部分合作拿地仅展示主要房企名称
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理
整体而言，上半年土拍成交楼面价下降、配建要求减少、地货比改善明显。从房企利润空间来看，隐含项目毛利普遍可达30-35%，在做好投资测算的情况下，不失为有资金实力的房企拿地的好时机。
十、最抢手的地：中小房企举牌90次抢赢保利，优质地块竞争激烈
上半年土拍，核心区域优质地块供应加大。例如，厦门首轮供地10宗，其中5宗都位于核心区域;长沙首轮供地22宗地块，内五区供地18宗，占比82%。 这些优质地块往往吸引大量房企争夺，往往经过多次竞价，最终取得较高的溢价率。北京二轮土拍最热门的太阳宫和瓦窑村地块报名房企达到了19家、18家，万科也参与其中，可谓“顶流”。武位江岸区的汉口滨江012商服地块，竞价74轮后被自然人竞得，项目溢价率45.7%。为本次土拍溢价率最高的地块。3月底，伟星与保利在芜湖将近90次的轮番举牌争夺政务区东2207号地，最终伟星15.6亿拍得，为本轮土拍出价次数最多的地块。整体上，房企拿地依然趋于谨慎，都将火力集中在优质地块上。可见，土地质量提高可能是土拍回暖的关键，也反映出房企重销售、重利润的拿地逻辑。
总 结
目前，房企在销售没有本质的改善情况下，投资态度依然谨慎，下半年房企发力点还是主抓销售和回款，重点不会放在投资上。
各地冷热分化将进一步加剧，楼市韧性较强的一二线及强三线城市土地成交规模或迎来周期性回升，核心城市仍将是房企补仓的主战场。
