2018年房企权益销售净利润排行榜TOP30
房地产行业的年报数据往往有3大问题：
1、 数据过时：
营业收入等指标都是2年前的经营业绩的体现，是历史旧账难，以体现当下实际的企业经营管理成果。
2、 标尺弹性：
会计准则合理下，各种口径的指标缩放无据。有人做大利润，有人做小利润，有人修饰现金流。搞得证监会都看不懂了，问询函越发越多。
3、 指标造反：
与其他行业不同，同样的指标，在地产行业的价值导向往往背道而驰。
例如，房企存货周转率很可能是是越慢越好，而不是越快越好。因为部分企业通过大量囤积土地获得跨越式增长的，土地囤的越久，升值越大。不像其他行业，存货越久越容易失效折旧。
负债率也可能越高越好。因为房企的大部分负债是无息预收款，而目前经济环境下，发生大规模交付难题的情况几乎不存在。预收款越多，现金流越充沛。净负债曾高达250%的恒大、融创、阳光城都获得了跨越式增长。
这在其他行业是不可想象的，70%的净负债率就意味着高风险。大概也只有茅台能够获得大量预收款的吧。
所以啊，房企财报正在失去它应有的价值。大部分地产人不愿意看，也看不懂，实在是浪费时间。
市场上多数排行榜也往往流于表面，人云亦云，成为商业渔利工具，逐渐丧失应有的专业价值和公正导向。
我们试图以独立思考和专业导向，对房企年报数据进行挖掘、梳理，为房企数智运营提高一套可供参考的指标体系。
排行榜：
房企权益销售净利润额TOP30
衡量房企经营和运营能力的最佳指标是“权益销售净利润额”。
以上排名仅为个人研究成果，不代表相关机构权威性评测结果。
计算公式：
权益销售净利润额=
权益销售额X营业净利率
这里的“权益销售净利润额”是一个经营视角的参考值，最接近业务实际，以便指导公司的经营管理，特别是数智运营。
但是会计准则上，权益销售额是当年销售数据，营业净利率还是来自2年前的销售核算，仍然存在一定的错配，不能作为财务数据参考。
数据来源：2018年权益销售额来自克而瑞。营业净利率来自wind。数据取整，四舍五入，便于阅读。
准确性：因为自报水分、统计等各方面的原因，仍然存在一定的偏差。但已经是比较靠谱的数据了。祥生、中梁、融侨等未上市企业，未获得相关数据。
取数时间：wind数据取自6月5日。
指标逻辑：
权益性+规模性+利润性+时效性
目前市场上常用的总资产周转率、存货周转率、营业周期、销售规模等指标，都存在严重偏差。无法衡量出房企真实的经营成果和运营能力。
财报中的净利润仍然有很大的水分。由于合作和少数股东持股的规模太大，合并利润总额大幅增加。
财报利润通常为合并利润报表，包含了归属于少数股东的利润，主要是员工跟投和外部基金要拿走的利润。这一部分要剔除。
从上表中，你会看到，恒大归母净利要比合并净利少了292亿，近44%。也就是说合并净利润665亿中，这292亿属于少数股东的。这只能算是你替外部投资者赚的钱，不能算是自己股东的钱。
所以，从股东权益视角来看，归属母公司的利润就比合并总利润靠谱的多。
但归母净利，仍然不能准确反映房企赢利能力，因为净利润是由当年营业收入结算而来的，而营业收入来自2年前卖掉的房子。
也就是说，2018年的恒大净利665亿，实际上是2016年左右的赢利实力的体现。
追根溯源，我们发现，权益销售净利润额才是企业当前实打实的经营成果和赚钱能力的体现。
权益销售净利润额，这个指标具有4大特点，
一是强调自有权益，从而剔除过多的合作水分和少数股东权益。特别强调房企利用所有资源，为股东赚了多少钱。权益销售额就是当年的归属母公司权益的预售量，完全剔除流量金额中的水分。
二是强调当年销售数据，具有一定时效性，更为及时准确。
三是利润指标，指向更核心的经营成果，而不是销售额、毛利润等粗略收益。
四是规模指标：规模仍然是首要的存在感和影响力衡量维度，而不是速度、比率等过程指标。
指标价值：
新数据+新标准+新发现+新价值
权益销售净利润额，4大价值：
1、新数据：这个数据与时下的业务时间轴更加贴近，是对企业经营的更深入的洞察、是对财务报表上赢利能力的进一步预测。
2、新标准：更靠谱的衡量维度，为行业提供一个可供参考的维度，更及时、更精准、更核心，发现各类企业经营管理异同和导向。
3、新发现：行业前30强的综合排名，粗略评判领先房企的经营实力，发现不同企业的经营实力和经营导向，为企业提供对标和进取定位。
4、新价值：更加靠谱的数据，建立大运营的经营价值导向，并辅助数智运营，将为房地产企业大运营提供4大维度的梳理路径。
下期我们将在完全公式（权益销售净利润=净资产X总资产产出率X权益乘数X净利率）的框架下，进一步梳理和研究。
新发现1：
房企当年的赢利能力，
远比财报表现的强大太多
我们发现，在同样的营业净利率和权益维度下，2018年权益销售净利润可能是当年归母净利的数倍。
例如合景泰富竟然达到7倍以上，新城也有将近4倍，阳光城也有3倍，恒大、万科、碧桂园都在2倍左右。
也就是说，2年时间内，这些企业的权益利润总额都在翻倍增长，远比目前财报公布的赚钱能力强大了很多！
2016-2018年，是多数房企的大年和肥年。随着规模的跃迁，它们都已经养肥了膘。
但是很多企业也是增收不增利，一年到头白忙活，数年白忙活。他们终将从30强、50强、百强榜单上滑落。但我们将不会发表公开的研究成果。
新发现2：
数据告诉你，谁是隐形的王者
2018年，地产百强的净利润率平均值为12.7%，在此均值以上的企业说明经营管理能力较为卓越，发挥出较强的经营杠杆价值。
而掉到5%以下的企业，往往更辛苦，却赚的更少。很多事情是白忙活。
1、中海： 曾经的利润之王，仍然位居行业前三
以27%的超高净利润率，获得683亿权益净利润，勇夺第3名。权益销售额是你家的一半，利润比你还多，意味着中海的经营效益是行业的2倍以上。
尽管近年来中海的销售规模并不是特别耀眼，甚至在各种水分很大的榜单上屡屡下滑，但是凭借卓越的赢利能力，仍然处在获利最厚的第一阵营，不失王者风范。
同样，金地、招商等高利润率企业，最终形成较大的利润规模，进入前10强。中海、金地、招商，足见传统强企的经营实力。
2、意外：合景泰富的利润率高达53%？
实在太意外。
这个数值仅次于长实集团82%的净利率了。但人家靠长周期和持有运营，市场环境也有太大不同，对比性很弱。
合景泰富净利率飙升到53%，应该与2018年营业收入暂时下降35%有关。但是如果按照前两年30%以上的净利率也是非常恐怖的，也可以进入TOP15名以内。
这家低调房企的赢利能力值得深挖。
新发现3：
绿地这家超级房企
利润率低到5%？
但净利润只有5%，低于8%左右的快周转型房企阳光城、正荣、蓝光等。而且近3年的净利率也都只有5%左右的。
绿地控股的权益销售净利润只有162亿，排名滑到了17名，非常可惜的。我们将在下周的二级指标中进一步挖掘背后的原因。
总结
根据麦肯锡的报告，
在25个核心行业中，房地产行业的数字化程度仅高于农业，倒数第二。
我们连最基础的真实有效数据都没有，何谈业财一体化、大数据、大运营？
只有实时数据，才具有洞察和预测能力，才能让我们的工作产生更多的洞见与智慧。
此文抛砖引玉、初步探索，愿我们共同努力，持续推进地产数智化的深入发展。
本期研究系列，还将有4个TOP30强榜单，敬请关注。
