房地产年报风云：谁的家底最厚？上市房企净资产30强榜单

净资产，是归属房企股东自有权益的家底，是压舱石，是杠杆原点。

它是指属于企业所有、可以自由支配的资产，即所有者权益或者权益资本。

对于净资产的分析，可以发现房企最为核心和稳定的综合实力和行业地位，以及赢利能力、增长速度等。

基于前2篇的分析框架，

《万科的运营能力，竟然进不了地产前10名，这不是瞎扯嘛！》

《2018房企权益销售净利润排行榜TOP30》

我们本期对房企净资产30强的分析研究，主要从总规模、增长率、收益率、指标对比，这个4个维度分别来着手。

净资产总规模：中海一枝独秀

会计上把净资产称为“股东权益”，我们从wind中取值为“归属母公司股东权益”。

上表30强名单，来自《2018房企权益销售净利润排行榜TOP30》。我们以净利润规模的评测值作为第一参考指标，对前30强房企进行定向研究。部分企业净资产规模很大，例如中国中铁高达1916亿，可以排进前3名，但未进入上述净利润规模名单，此次仍然没有收录。

我们看到净资产规模的王者还是中海，这么多年的积累，家底真是深厚。而且是一枝独秀，比第二名万科多926亿，占比59%。

第2-6名，分别为万科、华润、恒大、保利、碧桂园，都在1200亿以上。

前十名中，央国企占据五席，足见其资产雄厚及行业地位。

资产增长率：近3年美的置业狂飙近12倍

我们从净资产增长率来观察一家房企的成长能力，找出哪些房企具有更高的成长性和更强的发展能力。

2019年，万科、碧桂园没有公布销售目标。恒大销售目标定为6000亿元，增速只有9%。

房地产行业集中度不断提升，龙头赢利能力不断上升的趋势。中型房企如果在短期内不能快速提升规模，那么在未来跻身第一梯队的难度将越来越大。

从近1年的增速来看，正荣、美的、新城占据前三甲，增长50%以上。正荣、美的净资产在150亿左右，规模相对较小，增速较快。

而金茂、蓝光、中海、合景、首开、世茂等企业，增速在10%以下。远洋增速不及0.5%。

从近3年的累计增速来看，恐怖的是美的置业，增速达到1165%，这是增长了11倍还多啊。

增长2倍左右的，有华夏幸福、融创、融信。增长1倍以上的有旭辉、龙光、正荣、新城、恒大等。快周转策略让这些企业，净资产增速明显高于行业。

净资产收益率：新城、合景泰富均超100%

净资产收益率可以衡量一家房企利用经营自有资产的赚钱能力。这是股市中最核心、股神巴菲特最看重的一个衡量指标。

上表所指净利润为权益销售净利润，具体数据和计算公式请参考《TOP30：房企权益销售净利润排行榜（2018年测评值）》

基于权益销售额和营业利润率，我们计算得出权益净利润测评值。

在此基础上，测评得出新城、合景泰富2018年的净资产收益率均超100%。逻辑上来说，1块钱本钱，就可以赚回1块多钱净利。这是极高的经营能力。

最让人想不到的是新城控股，以305亿的净资产撬动了409亿净利润和1698亿权益销售额。

净资产利润率高达134%，销售额是净资产的5.57倍。

新城年报披露归母净利为105亿，但是基于权益销售额和24%的营业利润率，我们计算得出可能高达409亿的权益净利润测评值。

同样，经营杠杆效能最大化的还有融创，净资产只有568亿，却撬动了451亿净利润、3262亿权益销售额，说明其周转速度、杠杆力度、利润强度等综合指标，非常卓越。

净资产利润率高达79.4%，销售额是净资产的5.7倍。

评测值与财报值对比：

合景、金地、金茂真实盈利能力提升3-7倍

通过这个对比，我们可以发现企业潜藏的赢利能力。而这种能力可能是非常强大的，但是在财报中无法明显体现出来。

测评值更接近企业目前现实的真正盈利能力。从下表来看，各企业都非常强劲。

从表单来看，新城、合景、泰禾，居于三甲，测评值比年报值多出50%以上。

而从倍数维度来看，变化更为显著。部分企业的测评值是年报值的数倍以上，合景是7倍、泰禾是5倍，新城、金地、金茂、蓝光都是3倍。

这种巨大的差别，有财报数据的延迟造成的，也有可能是权益销售水分、营业利润率短暂波动导致。

但是，这种研究方法给我们提供了一种新的视角，去洞察企业更为真实的经营和赢利能力。

这些企业选自行业头部，无论是净资产规模、增长速度、还是赢利能力，都表现出了很好的成长性和发展能力。

本轮统计研究，只是给我们提供了发现问题的新手段和新方法，而对于企业经营和管理实践更深入的分析，需要展开新的研究专项。

而标杆企业的先进做法，才具有更强的学习和模仿价值。