地产行业，谁是利润之王？不是恒大，也不是中海

行业里有两家广为人知的利润之王。

净利润口径来看，恒大高达665亿，创行业新高。

归母净利润方面，中海393亿仍然保持第一。

但在净利率方面，有家三十强房企出乎意料，是中海、金地的27%的近2倍。高达53%！

你要知道万科的净利率水平也才16%呢。

它的赢利能力为什么这么强？

背后藏着怎么样的行业变革新趋势？

这三年，谁的赢利水平变化最大？

今天我来写房企净利润率分析。

这是对2018年房企年报中运营能力分析的最后一篇了。下周开始，2019年半年报陆续就会出来，我们将组织专题研究。

归母净利润：中海仍是老大，恒大增幅最猛

三年来归母净利润累计增幅，没有超过88%的前三十强企业都算跑输了。

从下表来看，4家企业利润增长翻倍，4家增长翻2倍，最狠的是融创增长5倍，恒大增长6倍。

恒大是因为2017年还掉1000多亿永续债，释放近200亿的利润。

所以，永续债只能暂时用。常用大补丸，终会掏空身体的。

融创归母净利暴增568%，主要是因为交付量增加，从而获得更多的结算利润。这也许是两年多来融创股票近10倍升值的原因所在吧。

2018年，前三十名房企的归母平均净利润为120亿，只有前十名能够达到的。

一方面说明还是要规模致胜，没有规模想赚更多的钱，难！

另一方面，也说明行业强者恒强，弱者更弱。前十名平均利润250亿左右，后二十名平均50亿左右。这是5倍的差距。

净利率：合景泰富高达53%，一骑绝尘

2017-2018年，房企的平均利润率开始上升，从13%回到了16%。这也是房企开始凶猛扩张的根本原因。而万科的正好处在这个平均线上。

我们看到合景泰富以超记录的53%高举榜首，连续3年都比利润之王中海的利润率高出一大截。

这主要是因为报告期内投资物业公允价值大幅上升，租金收入上升带来估值上升。也就是说持有运营的商业地产贡献了大部分利润。

我们看到，今年新城的利润大增，一个重要原因也是投资物业的公允价值大幅上升。

现在越来越多的企业开始重视商业地产的持有运营了，中海已经成为第二大办公产业持有者，旭辉也爆出1000万年薪挖老总发展自己的商业地产了。

新周期下，商业地产将成为开发商一个新的赛道。

从房企三十强年来看，多数企业都已经发展或正在发展商业地产了。包括华夏幸福、中海、正荣等，今年年报披露，都把商业地产作为更重要的企业战略在推进。

管理费率：同是三十强房企，却有8倍之差

高出10%以上的只有两家，华夏幸福和合景泰富。

合景泰富管理费从2017年的8%大幅飙升至17%，超过2倍了。比一般企业的三费整体水平都高。。

而稳健的国企，管理成本明显很低，只有2%左右。国企人才一向是质优价廉。

2018年，前三十强的平均管理成本上升了1个点。企业快速发展期，对于人力的投入会额外增多。

财务费率：世茂可以说最牛叉了

话说融资难、融资贵，一般房企的单笔融资利率都在10%以上了，在财务报表上怎么没有体现呢？

除了合景的财务费用率从2017年的3%飙升到14%以外，其他几乎都没有超过10%的。

融创、新城、中海等十家企业的财务费用率在1%附近，而碧桂园、龙湖却在0附近。

行业平均值只有3%，这也太少了吧。不科学啊

背后是什么原因呢？

这其中有两个重要的原因，一是因为房企们通常计算的是综合财务成本，这里呈现的是资金的利息支出与利息收入抵扣后的数据。

二是部分财务成本已经通过资本化进行了分摊。

所以，你会看到还有融信、龙湖、美的、碧桂园的财务成本不足0.5%，而世茂竟然还是-1%。这在资金紧张的当下，世茂的融资还能赚钱，实属难得。难怪他们有实力收购泰禾等企业的项目。

费用率：恒大碧桂园这三年都在下降

恒大碧桂园这三年都在下降，恒大从8%下降到了4%，下降了一半。也足见恒大这几年的经营管理确实进步很多。

合景的这一项依然很高，去年7%的数字是平均值3.5%的2倍。而世茂、绿地、招商、中海现在低于平均值。

赢利能力是房企最为核心的经营能力。规模大了，没有利润就是虚胖。速度快了，没有利润就是白跑。无论是求规模、控速度，还是防风险，最终都是为了赚钱。

从三费占比来看，行业平均值是11%，

世茂只有5%，不到平均值的一半。中海只有4%，不到平均值的三分之一。这两家足够优秀。

而合景泰富高度37%，是均值的3倍以上。它更应该归类到资产运营公司吧，不应该是开发类。