地产业收入与成本错配严重，如何将会计利润最大化？

需要满足的条件是：房子已经开始建造并且利息已经发生，那么在其他活动中产生的利息，比如贷款拿地时付出的利息就不能资本化了。但实际审计过程中由于楼盘项目太多，审计师不可能分得这么清楚，所以利息资本化调节利润的空间比较大。

房地产企业普遍有利息资本化的情况，但是利息资本化的金额和比例却不尽相同。下图所示：

上表中可以看出利息资本化在地产行业是非常普遍的现象，并反应出成长更快的房企更愿意将更高比例的利息进行资本化，万科已经将利息资本化比例降至行业非常低的水平。

显然，当期资本化的利息越多，当期的利润就越好看，但会抬高当期正在建造的楼盘的成本，导致这些楼盘以后出售时毛利率会降低，也就是说，利息资本化是一种透支未来利润的做法。另外一方面，当期利润好看，意味着要提前多交所得税，相当于自己主动舍弃了延后交税的福利，所以，利息资本化有利也有弊，需要权衡得出最佳比例。

投资物业是指为获得长期租金收益或资本升值而持有但并非公司占用的物业，投资物业初步以成本计量。投资物业是香港报表的科目，在国内该科目是“投资性房地产”。

投资物业的公允价值变动将影响损益，在损益表中以投资物业公平值损益列示。条件是当与项目有关的日后经济利润将有可能流入本集团，且项目成本能可靠计量，则可将资产账面价值扣除其后开支确认损益。

投资物业的价值由第三方机构评估，至少每半年重估一次，重估方法酌情采取直接比较法、收益法或余值估值法。

投资物业一般是用于出租或出售的商铺、车位或酒店，开发商若在偏远地区开发项目，在项目建成后由于周边配套尚未成熟及人气不旺，会导致该项目的商铺或车位的公允价值低于实际价值。故房企想办法提高投资物业的公允价值并最终影响损益表是合乎情理的。

下面以恒大为例，下图可知恒大2015年的投资物业公平值收益高达128亿元，占当年经营利润的40%，后续几年投资物业公平值收益逐渐下滑。

恒大2014年及2015年的合同销售额分别为1376亿元、2050亿元，2015年同比增长49%，而恒大2014年及2015年营业收入分别为1113亿元、1331亿元，同比仅增长20%。恒大在2015年获得的1331亿元营业额却要承担2050亿元的期间费用。2015年合同销售额的大幅增长导致了收入与成本的错配，利润则会低于正常值。

2015年恒大投资物业期末余额为971亿元，包括502万平方米的商铺和36.6万个车位，不包括酒店，在这一年恒大通过投资物业公平值收益提高了128亿利润。具体操作是恒大将投资物业中的商铺和车位按公允的评估值卖给自己，左手倒右手，虽然没有现金流入，却能在账面上确认一笔投资物业公平值收益，等过两年项目入住，数千户居民搬进来，商铺和车位自然能按合理的市场价卖出去，投资物业重估只是提前将利润体现在报表中。

不过需要注意的是，投资物业重估会影响净利润，但并不影响“核心净利润”，香港的“核心净利润”类似于内地的“扣除非经常性损益净利润”，在计算“核心净利润”时是不含投资物业公平值收益的。而投行的分析师们更看重“核心净利润”，而非净利润。

此外，投资物业重估的计量方式不同也会影响当前损益。投资物业有两种核算方式，一是和普通房地产一样，按照历史成本入账，然后每年计提折旧，这种核算方式和普通房产没区别，不需要额外关注；二是按照市场评估价入账，然后每年根据市场价进行评估重新入账，市场价增值、减值部分会影响当年的利润。

如果投资物业以成本计价的话，投资物业所代表的物业报表价值很可能低于真实价值。如果变更会计科目，则可以将该科目的低估价值释放至损益表中。

可以看到，恒大、金地、新城三家房企投资性房地产以公允价值计量，而万科以成本法计量，在报表中公允价值变动损益没有相应数值，如果将万科近三年的投资性房地产以公允价值变动收益释放的话应该有50亿以上。

商誉产生于收购过程中，按照会计准则对股权购买日所持股权按照公允价值重新计量，其公允价值与账面价值差额计入当期损益所致。与商誉相对，负商誉是购买企业投资成本低于被并购企业净资产公允价值的差额，形成负商誉的原因与形成商誉的原因正好相反。

而负商誉产生于廉价的交易，它代表了本期资本交易中的利得，对于负商誉的计量和处理，国内外目前还没有一种能得到公认的方法，一般都是按照各国的会计准则处理。目前有几种会计处理方法：可以将负商誉确认为当期损益或递延收益或负债或资本公积。

如果将负商誉确认为当期损益则以“营业外收入——负商誉”列示，而在在香港财报中则计入“其他收入及收益”科目，这样会影响当期利润。

负商誉重估的本质是廉价交易的未来的利润提前确认，并购资产的公允价值与成本价的差额就是收购公司未来产生的利润。在地产业，我们可以把这块利润比喻成一块蛋糕，正常情况下，随着每一年销售、竣工结算慢慢把该利润释放至报表，但开发商可以将负商誉重估提前切一块蛋糕出来吃掉，剩下的部分再随着销售竣工结算确认。而具体切多少放入当期损益开发商具有一定主观性。

我们以融创为例，融创在2017年收购万达商业，2017年报表上确认了万达206亿负商誉重估利润。融创在2016年及2017年销售金额分别为1506亿元及3620亿元，同比增长140%。而融创2017年的收入仅有658亿元，却要担负3620亿元销售额的期间费用，2017年收入与成本错配严重，融创确认206亿元负商誉增厚利润算合情合理。

对融创中国而言，并购万达文旅带来的重估负商誉利润是万达并购资产公允价格大于融创的并购成本所致。融创的并购成本每平方米只有一两千元，而收购时周边的土地价格已经升至五六千元了，所以对万达文旅土地重新评估后扣掉税费后得到的土地升值价值即为负商誉利润。万达文旅约有2000多万平方米的土地从2000元/平方米重新评估为4000多元/平方米，每平方米扣税后约增值700元，总计就是增值200多亿元。万达文旅重估负商誉的本质是土地价值的重估，并将重估价值大于并购成本的部分，在未来将产生的利润作为当期损益提前确认。

负商誉重估不仅可以提前确认利润还可以增厚净资产，从而降低净负债率，便于后续以更低成本融资。恒大、碧桂园、万科也有很多负商誉，不过他们并没有将负商誉计入报表中，或许是因为这些公司并购比例不高所致。

在其他行业，上市公司刻意调节利润会被认为公司在会计上不够谨慎，比较激进，有寅吃卯粮之嫌。但在地产行业，行业净利润和净资产是被严重低估的，成长快的企业此现象更甚，如果在必要的时候利用正规途径把低估的净利润和净资产做一些美化，也是无伤大雅的。