调控放松、市场升温，地产投资是否有盲区？

从行业周期预判，2007-2019年，房地产行业共经历了四次周期，平均周期是3年，最后一个周期从2015年6月到2018年底，已经过了3年半的时间。主要城市需求抑制明显，去化周期持续走低。2018年出台“731”新政后，新环境、新政策释放，年底金融环境相对宽松，让房企对市场充满了期待，部分企业已经储备现金开始调仓。2019年3月，土地市场火热，小阳春的到来也印证了这一判断。

但是，2019年5-6月，小阳春并没有持续下来，金融环境急转直下。2季度以来，针对违规向楼市“输血”行为，地方银保监局已开出多张罚单。今年7月，楼市再次强调“调控定力”，为遏制部分城市房价过快上涨势头，地方政府祭出调控新招。当下融资环境难言宽松，行业遭遇了二次打击。

1、周期性特征：周期拉长、安全期短、拐点变化快

房地产最大的特点是“周期性”，行业这一轮的整个周期和过去的3、4年不同，其主要的特征是：长、短、快。

图1  2007-2020楼市周期长度与走势预测示例图

其一，周期拉长。如图1，从2007年至今，十几年的时间，房地产经历了四轮周期，前三轮平均每一个周期的时间是3-4年，36-40个月。而这一轮周期（2015-2019年）超出了行业期望，从2015年5、6月份开始，已经超过4年的时间。

据某行业研究机构预测，2019年上半年有可能迎来市场的反转。至今这个反转却没有出现，因为这个周期拉长至50-60个月，从目前的时间点来看2019年市场并没有很好的表现，大局已定。

其二，从窗口期到繁荣期的时间太短。极少有城市超过24个月，通常在16个月左右。如果要从全国找出城市发展最安全的城市，70个大中城市里只能筛选出40-50个房地产安全城市。关键找市场的投资窗口期。市场大致分为5个阶段：复苏期、窗口期、繁荣期、调整期、萧条期。

图2  城市周期下市场5个阶段模型图

如图2，一个城市进入繁荣期后，市场量价火爆，从图中可以看到曲线的左侧的这个时期是房地产行业比较安全的阶段，无论是拿地还是销售，都可以在曲线左侧的时间段完成。

房地产行业为什么流行高周转？从企业经营环境上来说这是最安全的策略。比较稳定的时间段是14-20个月内，企业项目风险有效释放，12个月内实现现金流回正。房企还要关注投资回收期的相关指标，可以让窗口期的投资更安全，回笼更快。

其三，拐点变化快，预判越来越难。很多房企现在都在做年度经营计划、年度战略规划、年度投资计划等，每年春节前后的1-3月份会进行全球市场定调，但是每一年5、6月份市场环境发生变化，与之前的预测完全不符，房地产市场环境不确定因素过多，给房企的经营决策时间越来越短。

解决的方法是化繁为简，拐点的判断并不需要全面的、复杂的指标和观点来支撑，只需要有相关针对性的几个指标来判断即可。如：消化周期、房贷数据、M2同比—GDP同比、成交量、GDP增速等指标。

2、销售去化周期：有效判断安全区间，观察行业整体走势

企业在规划战略指标时，关键看这些指标平均6个月的销售去化周期。如商品住宅领域，库存、可售的商品住宅过去平均6个月的销售量。看销售去化周期是最核心、最容易、最直接的评判一个城市是否具有投资价值的指标之一。

（1）判断“城市投资窗口期”：关注两条线、两个数字

销售去化周期关注两条线和两个数字。第一条线是安全线，数字是12个月，只要这个城市销售去化周期在12个月内，基本属于安全的区间，这还需结合趋势分析。

第二条线是跑步冲刺线，数字是6个月，如果一个城市商品住宅的销售去化周期低于6个月就属于跑步进场期，这基本属于市场复苏阶段。

图3 福州近5年商品住宅去化周期整体走势图

例如，2019年上半年福州成交量涨幅超过130%，成交价涨幅超过16%。相较于去年福州市场的惨淡，从2017年下半年开始调整，经过了一段很长的调整时间。

如图3，从它的销售去化周期看，2005年1月到2015年的7月市场处于观望阶段，都处于安全区间内，没有明显波动。2015年7月之后，销售去化周期开始明显进入下降通道，那么在2017年底的6个月以内就是跑步冲刺期。

从2016年下半年开始整个销售去化周期已经往上走，福州的市场动力不足或者投资已经火热，销售结构已经产生转化。2017年、2018年整个福州市场调整比较大。2019年的2月份因为春节原因去化周期大幅度上升，3月份基本上又进入安全期。

房企按照销售去化周期来判断福州市场，如果2015年没有抓住市场机会，2016年上半年应该牢牢把握机会，福州的机会特征表现比较明显。

（2）观察本轮行业整体走势：找到最佳进入时机

这一周期从2015年上半年开始一直到2018年底，通过去化周期看一线、二线、三四线城市进入的时间点，为房企带来更多的参考与启发。

图4  2015-2018年各类城市去化周期走势图

如图4，在全国市场范围内，2015年三类城市年初的情况：一线城市商品住宅的去化周期是13.5个月，二线城市是23.6个月，三四线城市是27.7个月。2015年4、5月一线城市降入到12个月内的安全区间内，这时如果房企选择2015年进入，进行战略投资和管理，这显然是对市场及投资结构有很好的一个判断。2016年的2、3月份应该跑步进场，不然会错过窗口期。

一线城市比较好的进入阶段是在安全期2015年4月到2016年的2、3月。2015年4月，有些企业还是会信心不足，不敢入场，但有的企业已经率先吹起号角，例如2015年恒大做的百人百天百项目，一百人在一百天获取一百个项目。二线城市从2015年23.6个月持续下滑，到2016年的6、7月份，进入到安全期。

如果二线城市是发展重点，那么，最神奇的是三四线城市，从2015年持续下滑，2017年1月才进入到安全期。长期关注土地投资市场的房企，如果在2017年1月果断布局，做出下沉三四线城市的决策，现在这家房企或已成为行业的龙头企业。

从数据看未来：周期性决定房企市场未来走势

爱德擘峰咨询统计了2018年9月、2019年1月、2019年8月底的销售去化周期数据表，对三类典型城市进行分析。
三类典型城市的划分：

第一类城市是北上广深

第二类是南京、济南、武汉、苏州、合肥、福州

第三类是杭州、成都、重庆。

图5  2018-2019年三类典型去化周期统计表

1、周期型城市：对周期启动时间和城市安全度的判断

如图5，彼时判断广州和深圳，都处于观望阶段，没有经历过大的调整，所以不太看好这两个城市。

2018年9月，彼时判断的城市特征：一是，周期启动时间早的城市。
这一个周期（2015-2019年），2015年都是启动时间比较早，像南京、济南、武汉、合肥，基本在2016年上半年市场就比较火爆。因为启动早，出现调整的时间也比较早，距离2018年经过两年多的调整期，调整得比较充分。

二是，销售去化周期在安全期内的城市。
南京比较明显，彼时判断南京的建议就是跑步进场；武汉属于保护进场的城市；苏州、合肥、福州的调整周期比较充分，去化周期有下降的趋势；杭州、重庆的彼时判断已经从周期高点超过十几个月将近二十个月的景气行情，可能已进入调整期，这是当时对市场比较乐观判断。

2019年1月，销售去化周期的当前判断，相比于2018年底的趋势，并没有较大的调整，当前判断有对有错。
比如北京、上海市场比较稳定，但房企信心不足，成交量没有快速上升；广州受整个环境或周期影响，已呈现疲态；深圳属于判断错误，没有预见2019年粤港澳整个大环境的变化和地位的提升。

二线城市去化周期在下降通道，又在安全期内，同时调整阶段比较充分，基本上除了济南没有启动，其他市场比较平稳。比如
南京上半年成交量上涨19%，市场预期好，整个开盘情况也非常好；武汉、苏州、福州上半年成交量都比较明显，当前判断是维持彼时判断不变。
以历史看趋势，以数字看未来。周期性仍然决定房企市场未来的走势。

2、机会型城市：调整时间充分的头部城市仍是重点机会区域

从数字上关注商品住宅的销售去化周期，从2019年8月各个城市的销售去化周期以及变化趋势分析，先期调整时间充分的头部城市仍是重点机会区域。

图6 2019年8月各城市去化周期及变化趋势表

如图6，这些城市的销售去化周期在12个月内的属于安全期，前期经过调整比较充分的城市有：济南、南京、合肥、上海等。2019年上半年到下半年，市场跌到最低谷，但销售去化周期很大，从40个月变成20个月，就需要关注调整周期。

寻找市场缝隙：百强县仍有投资机会

回归一二三线城市已成为行业共识，那四线城市还有没有机会？爱德擘峰咨询用数字化的分析寻找一二三线之外的市场缝隙，四线城市、县级市、百强县仍有最佳进入机会。

1、市场现状：一二线城市重合度高，市场缝隙小，无明显市场机会

爱德擘峰咨询曾对2016年9月份到2019年9月份的千亿级房企的拿地情况进行了统计，这三年期间，31家千亿房企共拿地8957幅，总计进入279个城市，平均一个城市的重合度6.71，一个城市大约进入了6-7个千亿级的房企，这表明市场缝隙比较小，没有明显的市场机会。

2、进入机会：百强县商业地产前景明朗，商品住宅市场空间大

从三四线城市到一二线城市，很多房企都进不了二三线城市，因为投资规模达不到30亿，那么四线城市是否有拿地机会？
（1）商业地产：百强县经济活跃，小商业体量价值可观
百强县，是县级经济水平高或是活跃度最高的群体。根据爱德擘峰咨询的研究结果，如图7，上半部分数据图，蓝色是百强县，橙色是全国的指标，从经济活力来看，百强线总体活力很好，前景可观。

图7  百强县与全国及其他城市经济指标对比图

通过下半部分数据图的人均GDP对比，可以看出，百强县10.1万人民币，城镇居民人均可支配收入4.4万，一个家庭按照两个人计算一年可支配收入8.8万，人均消费3.4万。这表明一个县城的两口之家或三口之家的一年消费在6万左右。
县级城市没有过高的居民杠杆，大多居民已有房，平时消费主要是日常消费。那么，做商业地产的企业，在人均消费3.4万的城市做3-5万的小商业体量是非常有价值，百强县人均的消费情况非常理想。

（2）商品住宅：32个百强县的市场空间，值得千亿房企进入
如图8，从爱德擘峰咨询对百强县市场竞争程度的研究表明，碧桂园基本进入了所有百强县，千亿级房企除了碧桂园已经下沉到这个阶段，其他企业还有32个百强县是没有进入。一旦进入这些城市发展，市场很快就会被做透、做熟。

图8 千亿房企未进入的32个百强县房价统计表

通过爱德擘峰咨询对百强县的房价统计来看，划分了几个区间：2万以上属于评价较高的区域，已经被某些企业做深做透；1万5—2万也属于在高点上；9000—1万5要分别判断人均可支配收入情况；7000元的区间是一个低价。

图9 百强四线城市新房房价分布图

如图9，百强县四线房价分布多集中在6000-1.5万区域，共有76个城市；2万以上的有浙江义乌市、瑞安市、永康市；21个城市价位处于较低水平，不足6000元；38个城市价位低于7000元。
例如上一个百强县的案例，城镇居民人均可支配收入4.4万，一个家庭可支配收入大概是8.8万。
用房价收入比（房价收入比=每户住房总价/每户家庭年总收入）来分析，百强县的房价收入比约10，能支持的房价在80-90万左右，住房面积约120平，房价7000是比较合理的区间。

这个价格区间说明，很多房企还没有进入这个市场，这些城市的市场还有很大的市场空间，所以百强县更应值得关注。

3、案例分析：百强县最为集中的江苏省机会很大

长三角地区是兵家必进之地，很多千亿黑马企业诞生于此。江苏省一共26个百强县，已有部分房企进入江苏省。

如果这26个百强县出现以下几种情况，房企进入这些百强县还是有很大的机会。
一是，百强县库存在持续下降
二是，百强县的去化周期还在安全期12个月内，并且这一年去化周期还在持续下降
三是，这些县城前期已经历了大约一年半以上的调整；四是，县城房价低于8000。

总而言之，今年很多房企会迅速进入百强县把市场做透，百强县的市场容量有限，进入早的头部企业，前两三位还有市场，可以获得土地红利。但是前三甲之外的企业，可能需要考虑进入的风险。

江苏省26个百强县2018年3月—2019年8月的销售去化、库存面积在持续下降。
6月去化周期，平均去化周期在下降通道且进入了安全期。例如，江阴市属于无锡的一个县级市，进入该市是最安全的。首先，销售库存从295万平方米持续下降到约197万平米；其次，销售去化周期从11.6个月持续下降到7.9个月。
最后，一手房价约9000多一平，对于江苏来说，房价不贵，其二手房价还在上涨。

江阴市可进入的市场特征明显，必须跑步进场。库存持续下降，销售去化周期下降，经历过调整，房价不高。
但是，其他一些城市可满足的条件不多，有些城市进入需快进快出，如邳州市、溧阳市等。这几个城市的供销结构比较平衡，销售去化周期在下降，价格稳定，整个市场行情从2016年至今比较平稳，没有经历大级别的调整，所以需要快进快出。
再如，丹阳县占镇江市人口总数的26.8%，但是全年销售额不足镇江市的1%。即使是在江苏这种房地产投资重镇，也会存在一两个没有进入机会的城市。

责任编辑：吕娜