地产新周期下，万科竞争态势分析

未来三年，TOP10的最大看点，就是谁将占据第3名的位置。

万科的压力应该越来越大，因为恒大和碧桂园越跑越远，融创越追越近，后面的绿地还虎视眈眈。

万科的竞争态势如何？让我们简单分析一下。

机会：地产新周期开始

2月底，在跟一位战略总聊，估计拿地窗口期也就1个月，然后就开始肉搏了。

3月，二手房迎来成交高峰。

4月，新房量价齐涨。

5月，土拍形势火热。

6月，追涨者高位站岗。

这不，疫情刚过，土地市场眨眼就热起来了。

全面复工刚刚2周，北京、上海、深圳、温州、福州等地楼市已经火热起来。局部地区的地市，动辄竞拍几十轮上百轮。

1-2月份，绿城、华润、绿地等房企已经率先起步抢地。他们要么国央企背景，财大气粗，要么具有很强的规模诉求。

管理层稳定之后，万科、中海、华润、绿城，都有很强发力经营的冲动，追赶势头很猛。

行业普遍预期，疫情之后收并购的机会普遍存在。或许，万科、中海们已经开始全面收割中小房企。

只是这些还没有比较宏观的数据统计而已。

种种迹象表明，地产行业新的一轮上行周期开始了。

三股强劲的气流在推动。

第一，连续降准，M1上行，带动房价预期上行。

来源：同策研究

第二，疫情之后，各地楼市政策忽然转向。50余城出台了各类松绑政策。可以想见，市场交易、开发节奏、投融资都得到了松绑和刺激。

第三，建设用地审批权限下放，新一轮的城镇化高潮正在路上。

新的行业周期，新的竞争起跑线。

万科现在管理层稳定，经营稳健，手握巨量现金。

准备了这么久，只等这一天。

威胁：TOP3的竞争压力

根据克而瑞数据统计，万科2019年权益销售额4103亿，同比（2018年4248亿）增长-3.5%。

也就是说，万科权益销售，不升反降。

而同期，权益销售口径下，融创同比增长17.5%。（2019年3834亿，2018年3262亿）。

只需一年，融创或许就能超过万科。

仅从2019年的权益销售额来看，万科是第二梯队的领头羊，而不是第一梯队的铁三角。

万科4103亿，多卖30%追不上碧桂园的5478亿。以万科的城市布局和稳健特点，三年内代替碧桂园的可能性也不是很大。

恒大碧桂园基于三四线庞大的人口基数，和薄利多销的商业模式，从土地储备、销售数据、运营效率和资产负债率来看，掉下去的可能性不是很高。

2019年，恒大同比增长10%（2019年5782亿，2018年5241亿），碧桂园同比增长5%（2019年5478亿， 2018年5203亿）也比万科增长显著。

以绿地下沉三四线的趋势，三年内多卖20%再次超过万科，也是有可能的。

中海一年来较为勇猛，屡屡使出拿手的逆周期操作。如果一鼓作气势如虎，财大气粗，3年追上万科也不是不可能的。

当然，以万科的战略敏捷和组织效能，它也不会束手就擒的。

优势：稳健经营

万科的优势在于稳健经营。

2018年下半年，万科开启了“活下去”的防御战略。比很多房企早了半年以上，这半年给万科更充分的时间去保卫现金流。

6300亿回款，控制亏损的长租公寓项目，减少拿地，组织架构调整。应对2019年的艰难时间，万科相对从容了很多。

2019年，万科新增土地1610亿，比2018年上升22%，比恒大碧桂园融创保利都高很多。

手握大量现金，逆周期拿地的利润空间相对更大。

万科一直保持相对比较均衡的全周期拿地。近三年恒大、碧桂园、融创，都在减少拿地，降低负债率，但是万科相对比较均衡。

同时，万科采用低储备策略，在土地储备只够30个月左右，较低的负债率，较高的利润空间。

孙宏斌曾经测算过，如果土地增值每年不到20%，很可能就是亏损的。

所以，头部房企的土储策略，也都在降低仓位水平线，纷纷撤到36个月以内。

目前来看，万科做的相对更好。

短板：财务杠杆过低

上一轮的周期下，万科经历了股权纷争和管理层变动，披上了更强的国企背景。

2020年，是十四五开局之年，国央企们都要做5年规划了。

这个十四五规划，不仅仅是一个面向未来的规划，更是一个面向过去的总结。

万科的净负债率已经向中海看齐了。他们长的越来越像。这是多么强大资金实力。

稳健经营，逆周期操作是万科和中海的共同特点。

来源：克而瑞

低负债率是优势，也是束缚。机会来临时，他们的爆发力往往不是那么强。

绿地、保利、中海，都有国企央企背景，上一轮周期中，都有从TOP3的辉煌下滑的经历。

带着镣铐跳舞，往往更难。

权益占比65%，已经不能再低了。除非代建，合作越多越容易出品质问题。

售楼均价1.5W，重点布局2-4线核心城市。恒大碧桂园布局4-6线城市，万科往往下不去。

相比之下，在高杠杆的支撑下，融创的土地储备和权益都比万科高，下沉的城市级更深。机会来临时，爆发力会更强。

对于民企来说，既然确定了规模导向，无非就是加大合作杠杆、加大财务杠杆、加大投资杠杆、加大运营杠杆。行业玩家基
本都明白怎么回做。

但是对于国企来说，更多的链条束缚和安全考虑。

总结

万科还能保住TOP3的位置吗？还能重回TOP1吗？

让我们拭目以待。

责编：吕娜