龙湖VS万科：看利润型和均衡型房企运营模式的差异

地产圈有这么一种说法：刚需买万科，首改买龙湖。

均衡型的万科始终保持刚需产品为主的高周转策略，多拿远郊低成本的土地。

利润型的龙湖执着于做长周期赢家的稳健典范，投资自律，坚定深耕一二线核心城市，最大提高单城市产能和市占率，控制土地规模，加快周转。

利润型房企要体现高溢价的指标要求，均衡型房企要对多运营指标进行权衡兼顾。

我们以龙湖和万科近3年年报为基础，选取了“投-储-销-存”4个阶段的数据进行分析研究，从中窥视他们从投资储备到销售存货等关键环节变化趋势的差异及其背后的原因。

“投资-销售”关键环节模型图

本文以面积维度为分析口径，以销售面积为参照坐标，选取了4个阶段的运营分析。

龙湖整体生产节奏：

储销比基本稳定，投销比连年下降，滞重比逐年上升

2017-2019年的曲线整体走向一致。

投销比在1.2-2之间，呈逐年下降的趋势，2019年比值下降0.6，拿地速度明显放缓。

储销比在4.8-5.4之间，属于高仓位，前两年储销比保持水平，2019年储销比值下降至4.8。

存销比在0.04-0.37之间，呈逐年上升趋势，2018年上升了2017年的5倍。

龙湖近3年存货面积上升明显，投资拿地节奏有所放缓，拿地成本持续下降，降低了资金占用，有效支撑了稳健发展。

1、2019年：投销比1.22，较为稳健的补货节奏

“投”是指新增土储面积；“储”是指总土储面积。“销”是指当年的销售面积，是各项比值的分母。

“存”是未售存货面积，存货取值资产负债表里的总存货金额指标，存货面积=存货金额/销售均价。

2019年整体运营趋势图

从2019年龙湖走势整体曲线来看，土储面积是当年销售面积约4.8倍，存在明显的高企现象。后文我们将对此进行着重分析。

值得一提的是，“投”和“储”的权益占比，2019年，龙湖新增土储权益占比为0.74；

2019年，龙湖总土储权益占比为0.7。龙湖拿地比较看重拿地权益，新增土储权益逐年上升。

2、2018年：投销比1.77，明显的抄底节奏

2018年整体运营趋势图

相比之下，2018年与2019年的整体走势曲线基本一致，或这时间正是龙湖推进3-5年战略计划时期，所以没有太大变化。

2019年龙湖投资拿地，新增土地面积比2018年下降了21%。在未售存货面积方面，2019年比2018年增加82%，滞重存货销售去化能力不强。

3、2017年：投销比更高，滞重更低

2017年整体运营趋势图

2017年同2018、2019年整体走势一致。在未售存货面积方面，2018年比2017年增加了6倍多，看来，龙湖确实需要提高销售滞重存货能力。

龙湖VS万科：

龙湖高储备高回款，万科低储备低滞重

（一）投：龙湖投资自律、不盲目，万科投销节奏基本平稳

1、龙湖：均值在1.67，呈逐年下降趋势

龙湖近3年投资变化趋势图

计算公式：投销比=新增土储面积/销售面积

龙湖投销比近3年呈下降趋势，2019年其新增土地面积为1731万平方米，同比下降21%，甚至比2017年拿地面积都要少，这是龙湖主动有控制拿地，不盲目拿地。

2、万科：比值整体在1左右，小幅波动，2018年拿地偏多

万科近3年投资变化趋势图

2019年万科新增土储面积3717万平方米，同比-20.6%，前值为79%。

说明2018年新增土地较多，2019年万科对新增土地有所控制，来保持整体动态均衡。

龙湖和万科都在2018年多拿了地，拿地节奏均有小起伏，但是龙湖没有万科波动大，万科近3年的整体投销比在1左右的水平，2018年投资拿地偏多，后2019年有所控制。龙湖1.67的投销比均值比万科要高。

（二）储：龙湖与万科储销比反向走势，龙湖销售回款策略更为稳健

1、储销比：龙湖5倍的高仓位，万科3倍以下低仓位

（1）龙湖：2019年比值下降0.6

龙湖近3年土储及新增面积类数据

计算公式：储销比=总土储面积/销售面积

2017年和2018年龙湖储销比都在平稳水平，2019年储销比下降。

在销售面积方面，2019年龙湖是1424万平方米，同比增15%，前值为15%；

在总土储面积方面，2019年龙湖是6814万平方米，同比增3%，前值为3%。

可以看出，龙湖在2019年加大了销售力度。

（2）万科：3年比值呈斜线上升趋势

万科近3年土储及新增面积类数据图

2019年万科在销售面积上，万科是4112万平方米，同比2%，前值为12%；总土储面积12031万平方米，同比7%，前值为14%。

万科近3年都是保持着低储备，所以拿地增量并不是特别多，2019年万科销售没有跟上，导致储销比呈上升趋势。

龙湖则发现了这一问题，快速调整了销售策略，在2019年储销比有所下降，所以与万科的储销比走势呈两极化。

2、地货比：龙湖与万科都在0.4左右，布局城市等级比较接近

（1）龙湖：均值在0.37，呈小“V”型

龙湖近3年拿地价格变化趋势图

计算公式：地货比=当年拿地均价/当年销售均价

在拿地均价方面，2019年龙湖拿地均价是6186元/平方米，同比增17%，前值为-17%，这是龙湖地货比呈小“V”型的原因，2018年龙湖的拿地均价较低。

在销售均价方面，2019年龙湖销售均价是17032元/平方米，同比增5%，前值为6%。3年销售均价增幅不大，保持稳健。

（2）万科：均值0.43，接近直线水平

万科近3年拿地价格变化趋势图

在拿地均价方面，万科近3年拿地幅度波动大。2019年，万科拿地均价6252 元/平方米，同比15.2%，前值为-31.4%。

在销售均价方面，万科近3年销售均价变化不大。2019年，万科销售均价15341元/平方米，同比2.1%，前值为2%，这个微弱涨幅基本忽略。

地货比通常用以反映土地质量，其行业参考值范围在0.3-0.7。龙湖与万科都处于行业中下水平，且两者在2018年的拿地均价上都有波动。

3、权益比：龙湖比万科更看中权益占比的价值

（1）龙湖：3年比值维持在0.7，行业居中水平

龙湖近3年权益占比变化趋势图

计算公式：权益比=（总土储权益+新增土储权益）/（总土储面积+新增土储面积）

2019年，龙湖总土储面积和为8548万平方米，同比-3%，前值为18%，总权益面积和为6015万平方米，同比1%，前值为17%。

可以看出，龙湖2019年相比于2018年的总土储面积和权益面积都在减少。

（2）万科：3年比值维持在0.6，行业居中下水平

万科近3年权益占比变化趋势图

计算公式：权益比=（在建总面积权益+规划面积权益+旧改权益）/（在建总面积+规划面积+旧改面积）

2019年万科总建面和为16143万平方米，同比6%，前值为14%；建筑权益总建面和为10023万平方米，同比7%，前值为7%。

权益比行业参考值范围在0.5-0.8，龙湖近3年比值都在0.7左右，居于中位，无明显权益波动。相比万科高0.1，更注重权益价值。

（三）销：总回款率，龙湖略胜一筹

1、龙湖：3年均值0.9，逐年上升到1

龙湖近3年总回款变化趋势图

计算公式：总回款率=总回款额/合同销售金额；总回款额=合同负债+预收账款

2019年，龙湖总回款额为2472亿元，同比41%，前值为40%；

合同销售金额为2425亿元，同比21%，前值为29%。

回款额与销售金额同步增长形成了龙湖回款率稳健上升的原因，2019年甚至达到了1。

2、万科：3年均值0.83，稳健上升到0.9

万科近3年总回款变化趋势图

2019年，万科总回款额为5778亿元，同比14%，前值为24%；合同销售额为6309亿元，同比4%，前值为16%。

龙湖与万科的总回款率在行业中都属于较高的水平，并且都保持稳健上升的趋势。

（四）存：龙湖完销比上升趋势，滞重压力逐年增加

1、龙湖：3年从低值0.04上升至0.37，未售存货剧增

龙湖近3年完工货值变化趋势图

计算公式：完销比=完工货值面积/销售面积；完工货值面积=已完工货值（亿元）/当年销售均价

2019年，龙湖完工未售货值525万平方米，同比82%，前值为540%；

销售面积1424万平方米，同比增15%，前值为15%。2018年，完工未售货值增量达2017年的5倍。

2、万科：3年比值0.1，保持较高水平

万科近3年完工货值变化趋势图

2019年，万科已完工货值430万平方米，同比增长0.9%，前值为26%。2018年完工货值增量明显。

近3年，相比于万科0.1的完销比，龙湖未售存货面积上升幅度过大，需要重视滞重存货的治理。

总结

总体看来，在投资节奏方面，龙湖比万科略高，差值0.6，2019年两者都有控制拿地投资节奏。

在土地储备方面，龙湖储销比接近5，采用中高储备策略，万科采取低储备的策略，保持微量增长模式。

在销售能力方面，龙湖凸显了利润型房企的优势，2019年3年保持15%销售增长速度，而万科在2019年销售增长2%，从而形成了龙湖和万科储销比一个高开，一个低走的形势。

在完工货值方面，均衡型的万科保持着0.1的行业较低水平，其经营策略稳健平衡；

利润型的龙湖却以逐年上升的趋势，达到了0.37的比值。

但是，龙湖约90%土储集中在高能级城市和价值区域，若加快销售，可为后续的盈利增长奠定基础。

作者：爱德地产研究院 运营研究组