警惕！债务爆雷飙升5倍！现金流风险分析必学6大方法！

Wind数据显示，2020年房地产行业债务违约总金额高达281.7亿元，同比暴涨533%。这说明在市场环境下行，政策调控压力增大的影响下，房企面临的风险扩大。

房企除了需要继续稳健经营，向管理要红利之外，更要时刻警惕经营风险。

现金流量表是洞察房企风险的窗口。据统计，TOP40房企2011-2020年间，仅万科龙湖两家房企经营性现金流未曾出现负值。有些房企曾连续八年经营性现金流为负。

通过现金流量表分析房企的资金配置，能得出房企的业绩质量。结合房企的投资波动情况和财务杠杆水平，最终可以看出房企风险大小。

一、房企现金流风险剖析框架

房企发展的核心在于穿越周期的资源配置，资金配置是资源配置重要组成部分，现金流量表作为记录房企资金实付实收的工具，对于观察房企的经营具有重要的意义。

通过现金流量表分析房企的资金配置规律，能总结归纳房企的经营、投资、融资基本面变化情况。现金及现金等价物净增加额结合资产负债表货币资金科目，有助于观察企业的财务风险偏好。

1、经营性现金流 

经营现金流的核心业务数据首先包含房企的销售回款。

经营性现金流风险控制，首先，考察收付实现制下企业的收入质量：通过现金营运值看企业利润中现金回收占比。

其次，经营性现金流还包括了企业的土地投资。房企擅长的投资模式主要影响经营现金流的投入回收周期。

通过投销比可以分析房企土地投资节奏。对于传统的招拍挂和成熟项目的股权收并购，其资金周转周期较短，一般能在1-2年内完成投入回报的全流程，因此主做招拍挂或者收并购的房企，其经营现金流也较为稳定。

而产业勾地和城市更新的投入回报周期较长，倘若房企此类业务较大，则需要前期较大的资本支出，经营现金流也将体现较大的波动性。除投资模式外，房企的投资城市选择和产品组合也影响经营现金流的周期和投入回报比。

2、投资性现金流

房企投资现金流量变动是主营业务战略的补充。房企的投资现金流规模相比经营现金流和融资现金流较小，但是其中也包含了房企合作开发信息。

除了商业开发规模较大或多元化投资规模较大的房企，一般房企投资现金流主要来自于收回投资所收到的现金和投资所支付现金这一对科目。其中对应资产负债表的科目就是长期股权投资，房企投资非并表的合联营公司的规模记录在长期股权投资中。

3、融资性现金流

融资性现金流是影响房企发展速度的双刃剑。融资性现金流分列了吸收股权、发行债券的融资量，也包含了取得借款的融资量，并且在支出项中将本息分列。

通过分析融资性现金流的进出和分析融资现金流和经营现金流的关系可以得出房企的经营节奏风险。

当融资现金流体现净流入时，往往体现了房企加杠杆求增长的决心，过去在房地产周期来临时，正确时点的加杠杆使得一批黑马房企弯道超车。

但融资规模较大也会吞噬企业的利润，扰动企业的增长节奏，当企业面临大量的债务偿还时，就限制了房企同期扩大土储，因此房企的高质量发展需要在现金流管理时留存适当的财务弹性。

二、龙头房企现金流风险分析

TOP10房企作为地产行业的风向标，一点风吹草动就能引起整个行业震动。

根据2020年业绩报告，文章选取可获得相关数据的四家TOP10房企，分别是万科、保利、世茂、招商。通过指标对比分析看看龙头房企的现金流风险状况如何。

1、现金净增长率

通过分析现金净变动额/货币资金的均值得出现金流净增长的稳定性，现金流净增长率为正值说明现金流整体上为流入状态，净增长率越高，说明当年新增现金流量越大，风险越低。

通过分析四家房企2016-2020年现金净增长率均值可以发现，保利的增长率较大，其次是万科和世茂。招商的增长率较小。

2、现金营运值

现金营运值是指企业现金净流量现金毛流量的比值。

具体计算公式为：现金营运值=（净利润+非经营活动税后净损失（减净收益）+折旧、摊销+营运资本净减少（减净增加））/经营所得现金

现金营运值是反映企业现金回收质量，衡量风险的指标。理想的现金营运值应为1。

小于1的现金营运指数反映了公司部分收益没有取得现金，而是停留在实物或债权形态，而实物或债权资产的风险远大于现金。

现金营运值越小，以实物或债权形式存在的收益占总收益的比重越大，收益质量越差。

2016-2020年，四家标杆房企中，万科和世茂的现金营运值均值较高，而保利和招商的现金营运值较低，大概在0.4左右。

3、投资销售比方差

从投销比的波动性辨别周期型和稳定型的房企。从投销比的方差看出房企的投资倾向。投销比的波动较高的房企经营体现明显的收缩和扩张。

2016-2020年，万科和保利的投销比方差较小。说明万科的发展节奏比较均匀。

相比之下，世茂和招商因在个别年份间投销比波动较大，体现出整体的投销比方差大，说明世茂和招商的投资节奏和市场相关度更高。

4、偿债融资比方差

通过偿债融资比的方差大小，可以分析房企财务杠杆的波动性，方差较大的波动性较大，说明房企会根据经营需求增加财务杠杆，不利于现金流的稳定。

如果经营收益跟不上财务杠杆的增加速度，房企的风险也会随之变大。

2016-2020年，万科和保利的偿债融资比方差较大，但万科的现金营运指数又比较好，在某种程度上可以覆盖住波动的财务杠杆带来的风险。

5、资金流出比

资金流出用来分析公司现金流出的用途。公司的资金流出主要用于投资扩建和偿债。

当购买商品接受劳务支付的现金/筹资活动现金流出大于1时，说明公司流出的资金主要用于经营建设，债务压力较小。

通过分析2016-2020年四家房企资金流出均值，发现万科保利的资金流出比均值较大。说明企业流出的钱主要用于扩建，公司债务压力不是很大。

6、资金流入比

资金流入用来分析公司流入资金的来源。公司的资金流入主要是来自生产销售的收入和融资。

当销售商品提供劳务收到的现金/筹资活动现金流入大于1时，说明公司流入的资金主要是资金经营创造的，企业内生性扩张能力较强。同时对负债的保障能力也很强。

通过分析2016-2020年四家房企资金流出均值，发现万科保利的资金流入比均值较大，说明企业的整体销售情况较好。相比于加大杠杆扩大经营规模，企业更倾向于利用自有资源。

总结

综合分析以上各项数据，万科保利相同点是投资较为平稳，整体的财务杠杆都不算高，但是财务杠杆的波动性会更大。说明两者在控制整体财务杠杆高度下，在调控区间内促进财务杠杆波动，尽量发挥财务杠杆促进经营。

不同之处在于，万科的财务杠杆调控技能相对逊色于保利，体现在现金净增长率不如保利。但是，万科的经营收现能力却强于保利。

招商世茂则投资波动性更大，财务杠杆相对更高。一直较高的财务杠杆，反而会使得杠杆的稳定性更好。

不同之处在于，世茂的经营收现情况更好，这意味着世茂手头上有更多真金白银应对风险冲击。

TOP40房企中，2011-2020这十年间，仅万科龙湖未曾出现经营性现金流为负值。这说明，房企为应对现金流风险首先要注意提升自身收益质量，不可以盲目扩张投资，举债经营。

只有经营收现质量高、现金净增长率高、投资节奏稳健、财务杠杆水平和波动率较低的房企，现金流风险才能被控制在低水平。