“两集中”供地下万科融创轮流当地王。如何精准拿地？

近日，史诗级土地集中供地陆续拉开帷幕。截至4月30日，长春、广州、无锡、重庆、沈阳5城完成首批集中供给土地出让。 

但是，在全国土地市场一盘棋的市场大背景下，不少房企除了冲入土地集中供给的城市奋力搏杀，在非集中供地城市中，亦发生土地供给市场火爆异常，高溢价地王频出。

截止至2021年5月6日，2021年全国土拍市场地王出现在无锡XDG-2020-55号地块，该地块溢价率高达461.38%。

那么，无论在集中供地还是非集中供地城市，高溢价地王项目纠结该怎么看？到底是房企吞下的一颗毒丸？还是打响品牌的名片？

一、“两集中”供地下，高溢价地王项目统计分析：两结论、两推断

梳理2021年初到现在全国土拍地块溢价率情况发现。溢价率TOP50地块集中在三线城市，平均溢价率高达117%；一线城市地块整体溢价率较低，TOP50地块溢价率平均值仅为17.37%；二线城市地块热度正在提升，TOP50地块平均溢价率为60.28%，远高于一线城市。

目前第一波土地集中供给完毕的城市仅有五个，这五座城市今年TOP50地块溢价率均值为55%，显著低于全国均值。

通过目前已知数据，可以得出两个结论、两个推断：

结论1：从全国范围视角看，土地集中供给确实对平抑土地溢价率上限有重要作用，缺陷是样本量太小，仍需进一步观察。

结论2：三线城市基本没有实行土地集中供给政策，很多房企在一二线集中供地难以拿到优质地块，会迫使没有土地的企业下沉到优质的三线城市中获取土地资源。大量房企在三线城市激烈竞争，会迫使土地溢价率上升。

推断1：目前二线城市土拍溢价率仍然偏高。但二线城市作为集中供地政策主要实施主体，土拍溢价率不会无限制上升。因为二线城市土拍市场目前是地产寡头博弈阶段。几大寡头难免在政策实施初期会有所竞争；随着时间线拉长，在二线城市极有可能形成几大地产商垄断主要优质地块的情况，这时候竞争激烈程度下降，土拍溢价率也将在一定区间内波动。

推断2：土地集中供给政策未来有可能全国大面积实施，主要三线、四线城市可能都会出台类似政策。未来的土地市场将会计划经济色彩变得浓厚一些，全国主要城市的土地溢价率都将得到一定程度抑制。

二、2021年典型高溢价城市房地产市场分析：这个城市入局需谨慎！

从2021年全国土拍市场来看，徐州占据高溢价地王TOP50中的10席；TOP15中徐州市场占据5席，占比三分之一，平均溢价率为127.3%。这说明徐州土拍市场异常火爆，高溢价率地王频出。

徐州市场近几年一直火爆异常，地价飞涨。仅在2020年，徐州土地交易收入总金额达到709亿元之多，同比大幅上涨73%。2021年的高溢价地王，集中成交时间在2021年1-2月，可以看做是2020年火爆行情的延续。如果政府不加调控，高地价必将传导到房价上，导致房价继续飞涨。

徐州土地市场和楼市的升温也引起的监管部门的关注，2021年4月7日，徐州市六个部门联合发布楼市调控新政，成为全国第23个实施“双集中”供地的城市。一年供地不超过4次；建立土拍熔断机制，溢价率超50%的，停止竞价采取摇号方式确定竞买人等。此前，徐州房价已经连续60个月上涨。

新政中，除了提到实行土地供应“两集中”和建立土拍熔断机制外，最重要的是，政府开始对开发商实行“限价”。政府开始实施同区域价格管控，制定区域商品房最高限价。

5月6日，徐州一些高房价地王纯新盘价格公布，这些新盘的价格比预计的低很多。

某TOP10房企标杆楼盘，土拍溢价率为36.32%。楼面价11258元/平，最终均价为19900元/平！房价远不到楼面价2.5倍，仅比楼面价高了8600元。如果不附加车位，恐怕开发商要亏本。

某TOP3房企标杆楼盘，土拍溢价率为90.74%。楼面价12412元/平，最终均价为22800元/平！房价也不到楼面价的2.5倍，只比楼面价高约10000元/平。

在限价政策下，地王盘恐怕盈利艰难！

业内公认“房价=楼面价*2.5”，通过目前2个地王盘已公布的指导房价看，徐州地王盘限价标准将为“房价=楼面价+10000左右”。假设这个等式成立，徐州很多地王项目都将盈利微小甚至亏本。

目前，徐州很多高溢价地块楼面价也至少在万元以上，通过推测，这些楼盘入市价格将在2万元左右。

除去限价之外，另一个影响销售的问题是土地市场供给过高，导致潜在库存处于高位。徐州近三年土地成交面积均值均超过了1500万平方米。同时徐州的土地消化周期明显偏高，近三年成交土地的消化周期高达8.1年； 

虽然这个城市人口基数比较大，有一定的需求支撑，但随着投资购房的减少，本地需求规模基本见顶，即使徐州商品房成交规模连续三年上涨，其涨幅也明显回落，未来商品房成交规模大概率会回落；高库存势必导致各个房企掀起打折促销的浪潮，侧面冲击地王项目的盈利能力。 

三、底线：这四类高溢价地王项目尽量不要碰

在全国范围内，每个地区不同阶段都会出现高溢价地王。这些高溢价地王，很容易带来诸多负面影响。首先，从市场宏观角度讲，土地溢价率过高，会带动整体土地成交价格非理性上涨；过高的地价最终会联动房价一起上涨，使得房地产泡沫越来越严重。其次，对企业来说，市场的非理性会刺激企业冲动拿高价地。很多企业拿地高价地后，因为诸多原因导致土地开发缓慢，产品入市后变现盈利难。企业不得不背负沉重债务，现金流紧绷。严重时会导致现金流断裂，企业破产；最后，地王项目入市后，消费者不得不承受高房价带来的经济压力， 

房地产市场竞争激烈。有些高周转的房企的区域公司苦于没有存货，但又要在某个区域立足，就可能会拿些利润低一些的土地；或者是战略进入新的区域，为了打响名气会拿高价地。为了生存，有时候拿地出点血在所难免。但是，房企一定要有底线思维，认识到高溢价地王的危害所在。时刻警惕，有以下类型的地王，拿地需慎重。

（1）地区限价

现在的一线城市和二线城市都会对商品房预售实行价格指导。而且随着集中供地逐渐铺开，限价政策在强三线城市也会逐步落实。这样一来，城市的各个区县的商品房销售价格就面临严格的封顶价。地价越高，距离封顶线越近，盈利空间越小甚至亏损。

（2）楼面价格高于周边二手房价

如果一个项目测算下来的楼面价格高于周边二手房价,这个项目就一定要慎重考虑。如果当地市场行情冷淡,预期的房价上涨缓慢,新开发出来的楼盘就卖不上好价钱。房企就不得不折本入市。这种项目属于典型的“面粉比面包贵”,因此一定要谨慎远离。

（3）高库存地区

一般企业从拿地到全部去化通常时间为24个月，如果一个地区的产品平均去化周期大于这个时间，说明这个地区整体去化周期长，库存积压严重。高库存基本上是买家市场，消费者选择面广。这种地区高地价上打造出的高房价的产品后期去化艰难。

（4）竞品价格低

有些地区的竞品价格低，且体量很大。这样的竞品一般地价也不高，具有天然的价格优势。可以随时根据市场需求情况进行进一步降价促销。这样这一地区的定价逻辑就被牢牢绑定在竞品身上，高地价拿地掌握不了产品定价主动权。

四、出坑：支三招救局地王项目

房企入局高溢价地王，有可能是因为市场过热导致判断失误，也有可能是生存发展原因迫不得已的选择。无论如何房企也需要从高溢价的坑中走出来，有以下几个方法不妨一试。

（1）合作开发，分摊成本

可以通过大型房企入股的方式，将整个高溢价地块的成本分摊出去。这样就可以把亏损降低了一大部分。在开发过程中积极学习大房企先进的开发经验，严格成本把控；然后通过大品牌提高产品的品牌，提升产品的营销知名度。整体下来尽可能开源节流，做好产品盈利。

（2）区域深耕，品牌升值

有的房企拿地王是为了开辟新市场。如果一块地拿贵了，完全可以吸取这一次失败的经验教训，下一次拿地时拿下便宜优质的地块。在开发中，可以通过区域深耕，多个项目同时发力。用优质地块上的优质项目升级品牌价值，盈利来填补地王项目的亏损。

（3）数智运营，科学管控

单个地王项目，减少损失的最直接方式就是项目尽快的入市，及时回款。因此需要在提升运营效率上下功夫。地王项目如果想把在手存货及时出手，关键在于动态货值管控高效联动，可以通过数智化货值管理做好以下要点：

第一点是多版本管理，即对面积和均价实行多版本管理。面积数据按照拿地版-启动会版-工规证版-预测版-实测版动态更新，均价则对应到楼栋-房间，并根据状态进行预估（已售均价-认购价-底价-预判均价等）。

第二点是阶段性管理，即根据所处阶段不同，有针对性动态预估货值。已拿地未开工阶段同时关注面积和均价因素，已开工未取证阶段侧重关注价格因素，已取证未售阶段主要关注价格因素。

第三点是预实管理，即根据实际与计划数据的变化动态预估货值。实际数据通过更新频次来做滚动更新，操盘项目实时更新，计划数据按照楼栋生产计划及时更新状态（计划、预计、实际），分阶段预估货值。

企业在实现了动态货值数智化预测之后，全周期供货、销售和回款的计划管理就有了数据支撑。就算是地王项目，科学的管控也能够为产品升值提供保障。

总结

2021年土地集中供应战役已经打响，明面上一二线城市土拍市场异常火爆，成为大中型房企逐鹿中原的主战场；暗地里非集中供地的三线城市却高溢价地王频出。全国土拍市场非理性情绪蔓延！以徐州为代表的高溢价市场，就是这种情绪的反应。房企要清醒不可盲目高价拿地。做好数字化管理，提升经营实力，才能立于不败之地。

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