北京集中拍地：金地华润保利联合要抢16宗，中海独自参拍18宗

昨天，帝都北京集中拍地“狼烟四起”，12宗地均达上限价，7宗地转入“高标准投报程序”环节，10天后需要再次“厮杀”，竞争可谓空前。

一位TOP10房企老总说，拍地就是开发商最大的战略，我们不惧“厮杀”，只怕没地！

接下来，我们看看北京第一批集中土拍首日的战况，以及此次土拍本身有哪些看点。

1.土拍状况：12宗地均达上限价，7宗地10天后再“厮杀”

北京首批集中出让土地现场竞价时间为5月10日、5月11日两天。5月10日场北京集中供地现场竞拍宣告结束，总成交额达516亿元。

本次12宗地均达到上限价，5宗成功出让，7宗需等待10个工作日转入高标准商品住宅建设方案投报程序，到时候估计又是“狼烟四起”。

本次北京集中供地战况激烈，不少房企以联合的形式竞拍，如金地+华润+保利联合体、招商+城建联合提均竞得崔各庄1地。但也有房企以“独狼”的姿态竞得地块，如卓越、融创、中冶均斩获1地。

2.土拍规则：最有利于成本领先和技术领先型千亿房企

纵观全国，能够从土拍端把地产调控做到极致，除了帝都，其他的一线和二线强城市无论在力度、广度、深度、严密性、逻辑性、效果上都难以相提并论。

目前，北京的土拍规则主控2个层次：

第一层次递进到公租房、人才房、政府持有份额及各种配建，产权共有；

第二层次递进到高标准建设方案环节（绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术应用和管理模式）。

很明显，北京土拍规则有利于成本领先和技术领先型千亿房企。

就像中海这样现金流无比充足的大型央企，土拍规则是利好。从这次中海18块地全部独立报名，拿地豪横程度就可以看出来。

3.强强联合：金地+华润+保利抢16宗地

此次北京第一批集中供地，超50家房企单独或以联合体的形式，组成了超过240余个（未去重）竞买主体参与了这场盛宴。共计1035亿的土地起拍价，收获了1581.4亿的竞买保证金。

金地、首开、华润、保利参与竞买地块超过20宗，中海报名了18宗地块；此外万科参与了16宗地块的竞拍，单独竞买11宗。

并且，本次集中土拍54家企业参与，其中37个联合体，竞争态势之激烈由此可见。

热门联合体当属金地+华润+保利，本次一共报名参与了16宗地块的土拍。头部房企+品牌央企，又都是深谙帝都楼市的高手，三家联合的威慑力不言而喻。

金地以独立及联合体形式，已报名了24个地块。其中中心城区报名了14宗，有13块以华润+金地+保利联合体的形式报名，另1块则是首开+金地+旭辉联合体。

盘点三家企业在北京的储备情况，保利在北京已无新项目，而华润置地和金地虽有新补仓，但两家公司去化速度快，都需要迅速补货。

4.价格特征：海淀区上限达11万+，二手房均价9.8万

北京首批供地中，起拍楼面价超过3万元/㎡的地块有16宗之多，分别位于海淀、朝阳、昌平、大兴、丰台和石景山区，其中不乏海淀树村、金盏乡小店村这种起拍价超过5万/㎡的优质地块。

按照政府规定的未来销售限价看，30宗地均价在6.3万，海淀区两块宅地房价上限达11万+，朝阳区10块地的房价上限都在7万+以上。

截止2021年5月，海淀区二手房均价大约在9.5万，朝阳大约在7.2万，房子相对好卖。

海淀、朝阳、昌平的优质地块，热度极高。朝阳区挂牌10宗地，每个都吸引了至少8家房企或联合体参与竞拍。

5.最热地块：11家房企抢一块地，大概率赔钱

某TOP10房企投拓总吐槽：30宗地全测算一遍，包括设计院强排（即最高盈利强度排布建筑总图）、策划编测竞品数据等，测算结果却并不“美丽”。

只有“海淀树村+朝阳”值得跟，其他的地不论地段还是利润都不佳。

北京推出的这批地块，利润率普遍就被压得很低。尤其还出了最低住宅建设标准，成本高了很多，很多地块的起始利润率就只有个位数了。

但要论首批宗地里，最热门的地块，还当属海淀树村。目前报名竞拍树村南北俩地块的企业包括：海开、中海、金地+华润+保利、中铁、绿城、招商+城建、金茂、万科、融创、中冶、懋源，共计11家竞买单位。

今天，树村俩地块触达上限价，需等待10个工作日进入高标准商品住宅建设方案竞报阶段。不少土拓人认为最终赢家也是“大概率赔钱”。

6.地块分布：“五环”将成为主战场

北京第一批土地集中供应，优质地块占比较高，海淀和朝阳供地12宗，占北京此次集中供地幅数的四成，朝阳更是重中之重，宅地供应建面占到总量的1/4。

此次集中挂牌的核心区土地比重高于2020年，供地质量明显提升，“五环”将成为主战场。

30宗土地中，五环里4宗，五到六环21宗，六环外5宗。

地块主要分布如下：城六区共15宗：朝阳10宗、海淀2宗、丰台2宗、石景山1宗。

近郊区有12宗：大兴4宗、通州3宗、昌平3宗、门头沟1宗、房山1宗。

远郊区3宗：怀柔、密云、延庆各1宗。

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