房贷利率3连涨，加息周期来临？房企需提防3大风险！
近日，建行深圳分行调整房贷利率，首套房贷款利率上调15BP，二套房贷款利率上调35BP。
深圳建行此次大幅上调房贷利率，透露着怎么的信号？
随着我国疫情缓解，经济强劲复苏，加息周期又是否来临？
如若加息来临，房企又将面临怎么的风险？
一、房贷利率为何大幅上调？
此次，深圳建行“房贷定向加息”行动是货币政策陆续收紧的一个缩影。
进入2021年，全国楼市首套房和二套房贷款利率就已经3连涨。
而且，从4月份开始，多个城市已经开启二季度房贷利率的上涨。下图是4月以来房贷“加息”的城市：
为何各地银行纷纷提高利率，这里面有政策导向的意图，但本质是今年的贷款总额在快速下降。
2020年12月31日，“两道红线”政策出台，对银行分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
其中，房地产贷款占比上限最高为40%，最低为12.5%；个人住房贷款占比上限最高为32.5%，最低为7.5%。
房贷规模压缩，商业银行针对房地产的额度会显著减少。这意味着银行有上调利率的动力，以及实现条件。
并且，随着中国经济进一步恢复，前期过剩的流动性势必收紧，房地产的定向加息在其中起到举足轻重的作用。
因此，房贷利率上涨已成定局，现在只是开始，以后仍然会逐步提升。
不仅是房贷利率，LPR也已是阶段性历史低位，未来也会阶段性上升。
二、加息周期即将来临？
截止5月，LPR连续12个月没有变化，这也印证了高层不断提及的“货币政策稳健、不急转弯”的态度。
然而，“不急转弯”是往哪转？
当然是收紧。也就是说，货币政策是面临收紧压力的。
宏观调控里，货币政策本质上是为了服务经济，进行逆周期调节。
央行货币政策的逆周期调节：在危机时放水，降息刺激消费和生产；同时也会造成投资过热、通货膨胀。等经济恢复后，避免通货膨胀过大，货币就要开始收紧。
这一轮的货币宽松，就是从2019年开始，在贸易战下为了支持实体经济，尤其是2020年疫情之后，货币宽松更是达到了峰值。
随着中国疫情逐渐好转，经济强劲复苏，面临通胀压力，加息调节势必到来。
一般制约加息的因素主要有三个：经济恢复状况、通货膨胀压力、出口和汇率。
而最近，各方面数据都在显示，制约加息的因素正在逐渐降低。
经济恢复状况：最近一季度的经济数据GDP出炉，同比增长18.3%，两年平均同比增长5.0%，意味着国内经济强劲复苏，加息制约逐渐减少。
通货膨胀压力：3月份CPI同比增长0.4%，开始转正；疫情后货币放水，通货膨胀开始显现，PPI同比飙升至4.4%，比上月加快2.7个百分点，大宗商品价格大涨，“拿掉猪以后都是通胀”。
出口和汇率：疫情导致全球大放水后，谁的经济能先恢复，就能先避免被美元贬值收割。而对于中国来说，疫情后出口猛增，加息能调整产能，提升人民币的国际地位以及竞争力。
此外，3月份社融规模和M2增速两大指标集体放缓，市场上流动资金已经开始减少。
这是货币政策踩刹车的明确信号，说明流动性拐点已经出现！加息周期即将来临！
并且，近期高层已经给出重要信号：4月16日，财政部和央行以利率招标的方式，进行2021年中央国库现金管理商业银行定期存款（一期）招投标，最终中标利率3%，与前一期相比，利率上升了5个基点。
从过往的历史来看，大规模加息之前，招标利率先上升。
2021年开年第一次招标利率触底上升，说明财政部、央行和商业银行达成了“货币政策转向，加息周期即将到来”的共识！
三、房企面临3大风险
如若加息真正到来，房企又会面临怎样的风险？
1．融资成本飙升，净利润下滑
自从“两道红线”出台后，与房企相关的开发贷受到严格监管，房企想从银行拿到钱更难了，或者说更贵了。
目前，境内银行贷款、公司债、委托贷款、信托贷款和中期票据也已受到强监管限制。
如果央行一旦加息，尤其对那些融资渠道相对较窄的中小房企，房企的融资成本会飙升，利息支出也会加大，财务费用极速上升，净利润也会有大幅下滑风险。
以某龙头房企A为例，2020年新增借款约为3000亿元，净利润约为300亿。
假设央行加息导致该房企整体融资利率上升1%，那么利息支出约增加30亿元，净利润会相对减少22.5亿元（考虑25%的所得税），净利润下滑7.5%。
从近期集中供地现状来看，很多房企拿地根本就赚不到多少钱。比如滨江董事长说，此次在杭州获取的5块土地，项目能赚取1%-2%的净利润，还要很努力的！
由此可见，未来房企利润本来就很稀薄，如若加息来临，想赚到钱就更难了。
2．销售去化困难，回款速度放缓
对于普通购房者来说，加息会增加其购房成本。同时，也会使购房者的支付能力下降，增加其观望心态。
而对投资者、投机者来说，加息会增加机会成本，使其预期收益下降，对投资性需求影响较大。
比如，某些投机者经常把杠杆用到极致，以至于利率只需要上调10-20%，房地产步入盘整期2年，便有很多投机者难以承担。
总体上，加息会进一步打压消费者心理预期，使得市场需求减少，会进一步影响房企销售去化，回款困难，现金流也会面临风险。
从图表4可以看出，此次融资环境收紧与2018年万科喊出“活下去”阶段有些相似性。
“活下去”是万科2018年9月秋季例会的主题。在融资收紧叠加调控趋严背景下，房地产行业销售增速下滑，甚至过热城市出现大幅回调，房企回款速度严重放缓。
建议房企此阶段投资拿地不要过于激进，防止资金链断裂，“活下去”比赚钱重要一百倍。
3.债务加剧，资金链断裂
据人民法院公告网显示，2020年房企破产数量近500家。虽然大多数均是小型房企，一两个项目的周转不畅，便有可能陷入困境。
但需要警惕的是，在过去房地产行业高速发展的十年中，杠杆不断加大，资金问题已经成为所有房企最大的问题。
尤其“三道红线”之后，房企融资被严格限制。即使销售规模千亿级的房企，同样爆出资金问题，陷入违约、重组及被收购的泥潭。
4月底，某千亿房企B卖身传闻四起。2020年7月，B公司以约10亿元卖掉旗下医药业务；2021年2月，B公司以约50亿元卖掉最核心的物业服务公司。
B房企被三道红线限制之后，负债能力被限制，不能“借新还旧”，资金压力较大。
并且B房企先后遭遇穆迪、标普两大国际评级机构下调评级、列入负面展望。
对于任何一家房企来说，经营的核心是现金流，其次才是净利润。
一旦现金流枯竭，哪怕净利润数据再好，都于事无补。但在过去几年，在房地产大牛市的背景下，很多房企忽略了这一点。
如果央行加息，在整个融资环境收紧之后，房地产销售去化困难，回款速度放缓，债务还款压力更大。房企就要警惕债务风险，防止资金链断裂。
总结
近期，各大城市房贷利率大幅上调，只是货币陆续收紧的一个前奏。
随着国内疫情好转，今年一季度GDP同比增长18.3%，经济强劲复苏。
此外，社融存量增速和M2同比均呈现下降态势，说明流动性拐点已经开始出现，加息周期即将来临！
在此，房企需高度重视融资、销售和债务三方面风险，早做应对之策。
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