【干货】房企项目投资模型3大策略包 强化房企抗风险能力
爱德地产研究院基于多年地产行业实践经验，梳理总结了房企项目运营全周期的十大策略包，助力房企快速决策，以应对项目开发过程中各种不确定风险。
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我们分别在投前测算中选取了去化、回款、开发成本等环节的三个策略包，在投后运维中选取了签约平滑策略、成本费用平滑策略、结转策略等进行详细阐述。
投前测算模型的三大策略
投前测算模型需要对未发生的整个项目全周期的签约、成本、资金进行预测（见图1）。根据投前测算的不同阶段和不同管理要求，在企业选择策略时会有所区别，共分为两类。
第一类，在投决过会前的投资测算（以下简称“投决测算”）。测算人员主要是投资岗人员，对测算人员专业化要求低，测算简便迅速。这时，采用假设条件多、自动化程度高的策略。
第二类，在首次运维之前，项目的各类条件逐渐明确，要求对项目全周期进行拟真测算（以下简称“拟真测算”）。根据此次测算结果明确各有关部门责任。这时，需要测算尽可能地接近业务的真实情况，需采用假设条件少、自定义程度高的策略。
图1 投前测算逻辑图
（一）去化策略：根据城市能级、项目分类和自定义设置去化参数
投前测算进行项目全周期的签约铺排，各企业根据不同的去化策略经验，可选择标准化程度不同的去化策略，进行销售面积的去化铺排，进而计算签约金额计划（见图2）。
图2 去化策略的应用流程
1. 去化策略一：城市能级去化参数
在不同城市能级上的去化速度明显不同，因此针对一线、强二线、二线城市下的各业态设置去化周期及去化比例（见图3）。
图3 城市能级去化参数示例（模拟数据）
2. 去化策略二：项目分类去化参数
房企将项目类型划分为快速去化、均衡去化等，为不同类型项目下的业态设置标准的去化周期比例（见图4）。
图4 项目分类去化参数示例（模拟数据）
3. 去化策略三：项目自定义去化参数
在拟真测算时，营销部门需要对其铺排的签约计划负责，因此需要针对项目分期自定义去化周期及比例（见图5）。
图5 项目自定义去化参数示例（模拟数据）
（二）回款策略：根据回款类型与回款周期比例设置参数
根据签约金额计划和回款参数，可铺排项目全周期的回款计划（见图6）。
图6 回款策略的应用流程
1.回款策略一：回款类型参数
企业各业态的回款数据积累较多时，可以预设不同业态的回款类型占比，如一次性回款、分期付款、按揭回款等。针对每种回款类型再设置款项的回款周期和回款比例进行回款计划的测算（见图7）。
图7 回款类型参数示例（模拟数据）
2.回款策略二：回款周期比例参数
大多数房企在铺排回款计划时，为项目设置几种回款周期比例参数可供选择，或为项目的业态自定义回款参数，以适应各项目的特殊性（见图8）。
图8 回款周期比例参数示例（模拟数据）
（三）开发成本策略：三大估算策略，两大支付策略
通过项目的经济技术指标和标准成本参数估算项目全周期的成本，再通过与计划节点关联的成本支付参数估算成本支付计划（见图9）。
图9 开发成本策略的应用流程
1. 估算策略一：单方开发成本
对于产品标准化程度高的企业，有相应的标准成本数据沉淀。为了快速计算项目的开发成本，可通过经济技术指标上的业态面积，乘以不同档次的单方成本参数及修正参数，计算项目的开发成本（见图10）。
第一步：分业态设置不同建筑标准的单方成本。
第二步：设置不同城市对单方成本的影响。
第三步：设置项目规模对项目建设单方成本的影响。
图10 单方开发成本参数示例（模拟数据）
2. 估算策略二：单方建安成本
当项目所在区位和开发条件不同时，前期工程成本等公摊成本可能存在较大差异，不能按照产品类型建立单方标准。
因此针对建安成本及装修成本来建立标准业态的单方成本，其他成本根据项目具体情况估算前期工程成本（见图11）。
图11 单方建安成本参数示例（模拟数据）
3. 估算策略三：单方工程量
某些房企认为，单方成本价格在各城市间的波动幅度较大，但各种产品的单方工程量和单方材料相对恒定。可通过设置不同城市工程量和材料价格参数，与单方工程量和材料相乘，以估算项目整体开发成本。
4. 支付策略一：支付期间均摊（略）
5. 支付策略二：工程节点支付（略）
投后运维模型的三大策略
投后运维模型在项目运营的任何阶段需预测整个项目的经营指标，因此测算的数据必然包含实际数和计划数两部分。实际数来自于各业务系统，计划数可通过投前策略铺排或来自于预算系统、全景计划系统，资金系统等。
货值系统的更新频率为日更新，因此必须每日进行平滑处理。
投后运维系统为月度更新，当计划数据来自于投前策略铺排，或当企业的供销存系统、资金系统、预算系统、全景计划系统的数据不能随实际数据更新实现月度滚动时，则需要月度对实际数与原计划数产生的差值进行处理，从而实现对项目全周期的准确预测。
（一）签约策略：缺口平滑VS超额平滑
为了实现签约的全周期预测，平滑的原则为严控签约面积，强控签约均价，弱控签约金额。严控签约面积的原则是全周期签约面积始终等于项目总可售面积，因此签约的平滑实际上是签约面积的平滑。签约计划的整体铺排由下列步骤构成。
1. 缺口平滑：期间内轧差与本季度内轧差（略）
2. 超额平滑：分四个阶段节点轧差（略）
（二）成本费用策略：策略成本计划平滑VS系统成本计划平滑
为了实现成本费用支付的全周期预测，包含成本费用的总量预测和成本支付的计划预测。成本的总量预测通常来自于成本系统的动态成本，费用的总量预测通常来自于预算系统。成本和费用的支付预测需要对成本的实际发生和计划之间的差额进行平滑处理。
成本平滑策略根据成本支付计划铺排的不同方式，可分为两类：一是，成本支付计划来源于支付策略；二是，成本支付计划来源于全景计划系统。
1. 策略成本计划平滑：计划与实际的差额在下月轧差平滑（略）
2. 系统成本计划平滑：计划数据分摊到月，实际与计划的差额在季度内平滑（略）
（三）结转策略：比例结转VS交付节点结转
项目投后运维涉及结转口径时，需要通过结转策略预测项目全周期的结转情况，香港上市房企和大陆上市房企适用的会计准则不同，因此结转的策略不同。
1.比例结转策略：按固定计算公式或经验自定义结转比例（略）
2.交付节点结转策略：按实际完成节点进行交付结转（略）
（更多内容，详见《地产新管理•经营预测》期刊）
总 结
在项目运营全周期中合理运用策略包，只有掌握了正确方法，房企才能根据市场需求变化对不同项目的运营方式进行动态调整。顺势而为，制定合适的投资及营销策略，减少经营的盲目性，提高房企的市场竞争力。
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