房地产数字化转型案例：AG城投公司数字化运营平台搭建(二)
AG城投公司是AG集团旗下市属全资大型专业房产集团。集团主营业务包括房地产开发经营、配套市政基础设施建设、投资管理、物业管理等。目前，集团总资产达700亿元，旗下拥有30家全资子公司和10家控股公司，其业务运营及经营管理模式已沿用多年，随着集团整体战略调整及行业变化，其经营管理正面临着诸多挑战。房企数字化转型需求强烈，爱德数智作为房地产及不动产领域数字化专家，为AG城投公司提供专业数字化运营平台搭建方案。
爱德数智首先对房企管理痛点和数字化管理需求进行梳理(详见《房地产数字化案例：AG城投公司数字化运营平台搭建(一)》)，本期谈一下爱德数字提供的三大解决方案。
一、房企供签回管理：把控签约回款节奏，强化价格管理，精准预测现金流
图表1：房企供签回管理的优化思路
如图1所示，供签回管理的优化方案思路有三点：第一，制定供货管理机制，贯穿于“供签回”各环节，形成供货管理的有力抓手;第二，建立底价管理机制，实时更新动态货值;第三，统一数据截止时间点，保持各系统间数据一致性。
具体而言，在供货管理上，把控签约回款节奏，调节供销回节奏，促进现金流回正;实现供销平衡，以销定产，促进存货去化，降低断货风险;推动资源盘点，监控动态货值，掌握资源分布;助力经营管理，支撑经营目标，倒逼投资拿地，推进项目建设。
在签约管理上，强化价格管理，严控价格体系，避免因定价不合理造成货值折损或虚高;控制销售节奏，合理铺排营销计划，平衡供销关系。
在回款管理上，精准预测现金流，通过回款铺排准确预测项目现金流，以输出IRR、现金流回正周期等指标。
二、房企成本管理：管控动态成本，明确成本分摊原则，成本支付铺排自动化
图表2：房企成本管理的优化思路
如图2所示，在成本总额上，管控动态成本，以目标成本作为控制基准，通过目标成本与动态成本对比分析，开展成本过程控制与监控分析。
成本总额的管理优化基于行业的“三定六控”原则，定标准、定目标、定合约，控合同、控供方、控变更、控付款、控结算、控动态。成本总额建立多维度动态成本管理机制，实现成本动态监督与控制;固化公司成本科目体系，统一成本测算口径。
在成本分摊上，明确成本分摊原则，对象归集成本。土地成本按地上可售面积分摊，开发成本(精装修)按地上可售面积分摊，其余成本按可售面积分摊。
成本分摊有三大优势，一是，管控单方成本，管控各业态、各科目的目标成本单方及动态成本单方;二是，指导销售定价，按照受益原则归集业态单方后，便于销售定价;三是，便于税金测算，按照受益原则归集业态单方后，便于土增税及所得税税金测算。
在成本支付上，成本支付铺排自动化。第一，设置统一的成本支付节奏，采用自动化计算。通过“科目+支付比例”或“合约规划+支付节点比例”铺排成本支付计划，结合成本实际支付数据，动态生成支付现金流。第二，设置策略包管理成本支付金额，准确预测项目现金流，输出IRR、回正周期等指标。
三、房企财务管理：费用、税金、融资、利润、现金流分类管理
图表3：房企财务管理的优化思路
数智化运营解决方案把财务管理分为费用、税金、融资、利润、现金流等五类进行细化管理。
在费用管理上，考虑到集团的费用归集不清晰，目前部分项目费用归集在公司层面，项目层面费用核算不准确，并且各区域公司营销费用科目使用不统一。其解决方案是控费用总额，确定项目全盘总费用目标，过程立项控制，实现“降本增效”;控费率，通过费控考核，实现费效比管控。
管理费用按项目进行归集，针对即将超出限额或已超限额情况实时预警，强化费用管理。固化营销费用科目体系，统一费用核算口径。设定项目“管理费用”、“销售费用”上限值，管控项目开发过程中管理及销售费用。
在税金管理上，由于集团缺少税务分期，未设置税务分期，财务管理未单独核算税务口径成本。其解决方案是实施税务筹划，降低企业税负;加强税务管理，规避税务风险。引入税务分期，在项目全周期中引入税务分期，各部门协同核算税务口径成本。
在融资管理上，分析项目融资能力，精准预测现金流。依据公司实际管理情况，考虑单向及双向计息，单向计息仅考虑项目对股东的资金占用。双向计息同时考虑项目对股东的资金占用及项目对股东现金流的贡献。
在利润管理上，过去集团仅关注结转口径利润，利润表中“主营业务成本”体现总开发成本。现在需要分析利润总额变化及各月利润趋势，输出净利润等核心指标，实施目标跟踪及偏差分析。关注签约口径，以运营视角，按照当月签约金额计算签约口径利润。细化成本构成，将总开发成本中剔除资本化管理及资本化销售费用，分别在利润表中“管理费用”及“销售费用”中列示。
在现金流管理上，集团缺乏健全的商业运营模式，针对留存物业仍以开发销售模式管理，通过签约铺排考虑运营收入。其解决方案是分析项目的现金流趋势及现金流健康程度，输出现金流考核指标。变更商业运营意识，以商业运营模式管理留存物业，留存物业考虑建设期流出及退出收益，不考虑运营流入。多维度关注现金流，针对现金流关注经营性现金流、融资性现金流、自有资金净现金流指标等。
