白银时代下，如何让投资不动产业务更安全?

高建忠 爱德云投控总经理

2013年，上市房企披露的净利将近12%，但今年下半年上市地产企业所披露的净利直降至8%，不动产已从黄金时代进入白银时代甚至青铜时代。

在黄金时代，由于市场好、行情好、利润高，大多投资运作相对粗糙，投资均能赚钱，不赚钱的情况较为罕见。对于金融企业来说，白银时代更看重的是资产安全、资本最大化及保障收益。

白银时代，投资者怎么办？

投资时不单单要看宏观经济，更要分析城市的产业、城市人口结构、整个项目定位。除此之外，大多金融机构对于房地产项目投资越看越细，最主要的原因是最近几年的地产人才多流向金融机构，很多金融企业已有能力将不动产投资做到更精细、更精准。

因此，对于金融企业的投资来说，需注意以下三点：

一看市场。即未来项目的销售价位。

二看土地。针对地块做好产品配比，如一个项目的高层、别墅、小高层、商业配套等比例，以确保土地价值最大化。

三是在项目过程中的精细监控。大部分地产商关注的静态投资和总投资成本，可在投资后进行更为精细化的监控，如关注项目过程、关键节点、整体工期等，规避项目在监控的过程中的风险。

投前，如何评估项目的可投性？

业界通常会从投资的视角，看实际股东回报及资金平衡时间。但实际上要以项目视角来看，即安全性、盈利性、库存结构、去化能力。

从安全性来说，快速现金平衡是核心。金融企业在投资不动产时，因业态区别较大，关注重点分为投前和投后，投资类型也包括结构性投资及非结构性投资。因此金融机构要将关注点放在如何快速平衡资金及快速去化，这就不仅需要关注库存结构，最重要是关注资本结构。

投资过程的投资工具非常重要。近年来不断地产人才转型到金融行业，并利用房企模型进行分析。但业态不同，产品类别多样性，目前很难有成熟的投资分析模型，因此需要具备房地产投资专业性才能适用于不同的业态模型。

除模型外，行业数据是投资不可或缺的参考指标。目前的数据具备“广”、“深”两大特点。其中“广”是宏观的经济数据、土地数据、项目数据、人口数据、产业数据，这些数据能够在投资过程和方向提供有价值的依据。

从深度上来说，全国30多个城市不同区域在建项目的基本信息，不仅可了解每个城市在建项目、开发进度、销售进度等，还可查询楼盘在建标准、成本投入信息，以及周围所有楼盘的售价信息等，并利用这些数据进行高价值依据的投资测算。

赛普爱德云投控产品是什么？

赛普爱德深耕房地产领域10年，拥有700多家客户的实际应用，长期服务于万科、碧桂园等标杆性的企业，拥有丰富的专业知识，并沉淀了行业基础数据。同时，包括江跃宗、张松涛、马玉冰等100多位来自于房地产行业的强大专家团队，研究多套符合房地产不同产品类型的管控模型。

赛普爱德通过将这些测算模型和数据产品化放置到云平台上，供开发商和投资机构使用。此平台不仅可实现现金流和财务指标、内部收益率、盈亏平衡点等，项目的基本信息、开发周期、土地获取的组合成本、可售面积和销售均价、最终销售额等数据信息，以及核心技术指标、自有资产的投资回报率、销售毛利率、资金峰值，都将在平台上以最直观的方式展现出来。

n  投前价值：通过符合房地产不同产品类型的测算模型和数据，降低投前风险

Ø  通过云投控模型测算比对，快速测算项目风险和数据的真实性

当进行项目或目标投资项目时，通过赛普爱德云投控平台，摘取核心数据，借助云投控平台的模型测算快速比对，获得项目投资测算结果，得知项目数据数据的真实性、可信度及风险。

Ø  帮助投资人测算产品配比，做到投资项目价值最大化

在产品的策划和验算阶段，云投控测算平台选择不同产品的配比，通过参考行业基础数据及不同产品所配比的行业平均数据，对房地产公司提供的数据进行比对。

另外，在产品测算过程中，选择不同的产品配比，反复测算实现利润最大化。

Ø  通过成本测算定位投资项目，确保投资预期可控，降低投资风险

一、可根据管控需求调整成本等级。在平台上，每个分项拥有行业基础数据进行支撑，如：成本、每平米单价等，可通过测算进行投资项目定位。

二、通过动态定成本。销售进度与计划进度是金融企业核心关注点，不同产品对应不同进度。在云投控平台中，所投资的每个项目，都可参考每个行业的基本数据。

三、控计划进度节奏。市场环境好时，调快进度，尽快做出产品投向市场。当市场环境差时，调慢项目进度，提升运作项目的抗风险能力。

从动态管理上来看，只要将技术和资金关联，还可侧面反映企业资金运用是否合理。云平台提供敏感性分析，并对敏感信息进行调整，可帮助选择最低投资、回报最大的项目来进行投资。 

n  投后价值：通过关键节点管控和数据监控项目进度与投资收益

对于金融机构来说，“投后”失控非常危险，将难以保证最终的投资预期。通常投资公司通过财务管控方式进行项目管控，安插财务人员，监控财务数据，但通常财务数据具有一定滞后性。

可通过关键节点管控和数据监控及时把控项目的过程管理。对于房地产项目来说，“控”的核心就是控“节点”和“数据”。部分金融企业通过会议管理，进行阶段性的开会，无法很好的管控关键节点。

这一问题即可通过抓取企业核心节点和核心数据对项目全过程管控。其中企业投资即监控分析公司状况；项目投资则重点监控项目经营指标、规划指标、节点计划，最终生成销售动态达成率，实现项目综合投资回报。

赛普爱德云投控以房地产大数据作为一个平台，为投资方和地产企业提供一个投资的模式和投后管理的工具，最终实现投前评估和投后控制，目前已有逾700家地产企业应用。

（作者：李姗姗 赛普爱德市场中心总经理根据高建忠先生在“2015年中国房地产基金高峰论坛”演讲整理）