房地产设计管理峰会 | 爱德标准化事业部总经理林亦：精益化管理实现产品设计标准化
3月24日，由赛普爱德主办的“地产设计管理打响利润保卫战——房地产设计管理峰会在北京盛大举办。本次峰会聚集包括中国金茂、华夏幸福、金隅嘉业、五矿地产、金融街、鸿坤地产、合生创展、当代置业、K2地产在内超100位地产设计高管，并邀请万科、五矿地产等优秀房企分享“产品标准化”的实战案例及心得体会。
赛普咨询标准化事业部总经理林亦发表《高效精益化设计》主题演讲。
白银时代下，房地产已进入不敢投钱、不好来钱、不易赚钱的阶段，面临经营精细化管理的挑战，并最终实现精益化管理。其中精细化即在价值链全过程进行数据化细致快速管理，及时暴露问题；精益是在精细基础上，综合各种因素实现更精准、更高效的价值最大化，并在企业内部形成自动机制。
房地产精细化存在的问题
实际上，房地产的精细与其他行业存在较大差别：
缺乏动力。房地产盈利过去靠土地的溢价，成本构成内建安成本占比较低，且行业内对其重视度不够。
缺乏意识。中国的房地产行业发展非常快速，快速走过其他国家几十年的发展过程，精细化较弱。
缺乏针对性的方法。这是由中国房地产开发模式决定，目前除融资、拿地、采购，其他方面均是委托生产。在这样的模式下，无法做到精益。而项目工程流动性高，技术精细度不够，质量提升存在天花板，包括工业化产品探索等，均制约房地产实现精益管理。
缺支撑体系。信息化是一个典型的信息孤岛状态，每条专业线有独立的软件，其中最弱的是设计产品管理。但其他行业则形成统一的系统平台。因此从以上情况来看，在目前艰难的环境下必须要精益管理才能出价值。
精细化核心是产品精细化
从营销视角和经营视角来看产品管理。房地产的项目中包含多种产品组合，即分产品的销售量。
决定产品的销售量。
档次决定产品的单价。营销解决的是市场波动部分，其中设计决定项目80%利润。建安成本加其他成本，工程量和配置标准决定材料基础价，实际上它的建安成本决定，我们采购解决的是采购的波动。因此精细化管理产品的重要方面。
营销的视角看房地产产品，营销决定价值的最后实现环节。地段、楼盘、户型、服务是营销的四个基本内容。
其中地段从设计角度无法操作。但楼盘品质是打造产品差异化竞争的主战场，户型与客户关联最大，但现在市场上同质化倾向较为严重，除高端产品外，其他较难有特别出彩的地方。因此若想实现利润，总价控制非常关键；另一关键点是物业服务，但目前我国的物业管理有指导价，且消费者没有建立起为服务付费的消费习惯和理念，但现在国家已开始慢慢放开物业指导价，进行自由竞争，高端服务带来高端品质。
这四个方面与产品关联，因此经营的精细化实际上是产品的精细化。
产品设计管理不仅仅是专业管理，还是利润的策划和管理的核心，是发力的方向。产品的一头是客户的需求，一头是成本的管控。两者的交集和平衡处理是产品设计，并最终构成产品力本身，产品设计好坏实际上是决定了产品力。
赛普对产品的精细化管理
赛普的产品精细化管理包括一个整体产品框架。整个产品的架构最上层是企业战略，第二层是企业产品线，即产品线策略和规划，第三层是新产品创新和标准化，最底部是技术支撑平台。
战略决定企业规模、发展地域等；产品线是细分市场的概念，要实现企业战略，必须用细分市场支撑这个战略目标的达成。对细分市场而言，它是客观的，不因为企业不同而不同。
第三层即创新和标准化，是产品层面。技术支撑平台，现在部分企业也开始下一些功夫，如万科的PC研究，星河湾委托瓷砖厂进行仿瓷砖研发。因此在产品线这个领域，需理清客户精细化管理，根据精细化管控不同客户的需求。
产品层面包括产品、采购、施工、服务标准化等。创新是将产品的要素和环境条件的要素重新组合，找到一个匹配方式，在现有的市场环境下实现盈利，即产品创新。另一方面是创新的商业化扩散，即常用的标准化。
房地产开发拥有通用的产品研发模型，其中一个是自身经营目标输入，另一个是环境、客户需求输入，约束条件包括土地条件约束、其他基础可行性、政府规划条件等，并在这些约束条件底下展开产品研发，标准化是其中重要的支撑。
标准化可以理解为过去的经验和知识积累，针对企业条理化和有用的东西支撑。这个过程的把控实际上不同企业对它的把控带来差异。
精细化管理目标
精细化管理目标中客户、土地、产品这三者的适配最为关键。
第一是精准适配。精准的适配面临几个难点：一是不同产品的优缺点，如何在保证去化情况下获值最大化，控制成本，实现快速去化，新员工快速适应。因此产品精细化需要做以下事情，第一，产品细分标准化，房地产没有规范性的产品细分概念，针对企业自身需要标准化的产品细分框架。
二是每个细分产品上的技术特征如何实现成本的匹配。
三是精细化实际上要指标化、数据化。客户的特征是否可通过精准数据化体现，环境的条件是否可以标准化。越来越多企业受到政府的制约，因此设计条件必须进行精细化管理。而品质参数、成本参数快速综合匹配环境的需求，最后实现客户的适配，整个标准化贯穿始终。
