房地产设计管理峰会 | 爱德副总经理廖焰：如何令设计流程有序驱动

3月24日，由赛普爱德主办的“地产设计管理打响利润保卫战——房地产设计管理峰会在北京盛大举办。本次峰会聚集包括中国金茂、华夏幸福、金隅嘉业、五矿地产、金融街、鸿坤地产、合生创展、当代置业、K2地产在内超100位地产设计高管，并邀请万科、五矿地产等优秀房企分享“产品标准化”的实战案例及心得体会。

赛普爱德副总经理廖焰发表《设计管理平台价值分享》主题演讲。 

当前房地产的烦恼是不但要设计创造价值，还要从设计管理创造价值。但如何通过设计管理来提升价值?如提高产品竞争力，缩短开发周期，保证成果品质，加速项目复制，协助利润的提升，可归为两件事，一是产品的标准化，二是设计应用过程中提升，即设计过程中的项目设计、营销分析语、成本工作的探讨等，都可协助管理提升，令利润得到保障和提升。第三是设计流程有效有序。设计需对接的工作很多，如何令流程有序驱动，保障项目进度或提升进度，达到利润提升的目标。 

赛普爱德设计管理平台中的产品标准化的管理系统和建设体系可解决标准化的问题，项目的设计应用系统和体系的梳理解决设计过程的应用提升问题，设计任务管理通过设计流程将设计计划任务流程化变为设计任务清单，驱动设计流程有效运作。 

产品标准化 

采用模块化工业化生产方法，借鉴标准历史产品协助产品设计，即构建单体进行设计的框架。如设计单体30层的高体住宅，将其划分为单体规划、建筑公共区域精装修、批量室内精装修、相关景观等，以专业构建出配置框架，将标准产品和历史项目产品在框架上建立起来，复制标准成果，再单个进行选配。 

系统中设置产品配置，即在单体建设完毕后，设置好单体平面层，并配置框架内。基于这框架搭配完毕，这每个公司对于不同的产品选择搭建的框架，搭建完整后可看到接下来基于参考的项目的参考内容。 

目前的项目有高端住宅、普通住宅、公寓，可将历史成熟项目作为参考项目协助工作。因此一旦将项目选入到系统中，引用为对比参考项目后进行复制，整个蓝本引用到系统内，某一个对比项目配制引入过来，进行单独微调，可将单独墙面选择某一个参考项目，或从历史库中选择。 

如何构建标准化产品 

构建标准化产品房企具备不少痛点。第一是如何把自己的产品框架建立起来，如何建立自己有竞争的标准，第二个是如何有效合用，如何快速迭代升级产品。赛普爱德通过设计管理平台，进行产品梳理和搭建产品标准管理软件平台，协助产品标准化的建设和复用。 

绿地集团在三个月的时间建立企业的住宅和办公楼2个产品、5条产品线和26个产品标准。 

1、建立标准库 

分类标准框架。梳理exact历史产品或标准产品框架，如灯具，即采用的是什么标准，影响决定配制的图片、价格、技术标准，并定义每一项的标准，同时标注产品敏感点。 

营销敏感点。确定清楚不同的营销敏感和成本敏感点。 

2、查询结构化历史数据 

建设好标准库后，按照住宅类型、单体、户型等纬度查询、了解获得结构化历史数据，即标志产品的数据和历史产品的数据。 

3、项目应用 

项目过程中利用标准协助工作，通过六个阶段协助系列工作。 

拿地阶段 

拿地阶段中，利用所积累的各区域土地政策信息及历史项目信息，对各区域敏感土地政策进行参考，协助拿地信息快速传达。 

利用产品线配置平台的拷贝、应用、库选、对比功能，协助新项目产品快速配置，并从以往拿地项目及产品线中，查看项目指标，指导新项目，快速形成经济技术指标。 

基于快速输出的拿地阶段项目配置方案，设计单位可进行拿地方案设计并利用产品线匹配指标。 

方案阶段 

方案阶段，设计人员可对标已有项目或参考产品线标准配置，系统平台可提供与此产品配置类似的低档、标准、高档三种选择，辅助新项目初步配置。如新项目A属于公寓类产品，进行项目配置时，可对标以往公寓类产品线的历史项目，也可直接对标公寓产品线的项目配置标准。 

产品配置时，系统可对各配置项进行成本敏感、客户敏感描述和排序，配置时实时提醒设计人员注意相关配置不要超额。配置完成后，输出的核心指标/限额指标可用来配合营销及成本合约工作。所有部品标准，后续将作为成本及合约工作的指导。 

项目阶段配置时，设计部门联动如成本、营销、质量等部门给予反馈意见，结合反馈供设计部门优化设计方案，及时解决客户问题，提高客户满意度。 

施工图阶段 

施工图阶段，利用产品线标准部品库标准做法确定项目配置和技术做法，避免个人决策及设计经验不足带来的工程问题，该阶段输出配置指标表及技术手册指导设计单位设计。 

同时，优化项目产品配置，并与前两阶段指标进行对比，快速对比指标变动点，管控设计指标过程不超标。 

样板阶段 

样板阶段需要产品设计人员上传项目实际效果图片，保证项目产品配置的图片随时可查，可对比。 

可按照专业对设计单位进行评价，对设计单位进行评级和打分，对公司对设计单位供应商进行筛选和评级，提高设计单位的质量，为未来项目提供参考。 

后评估阶段 

主要梳理项目信息，具有参考价值的项目可以在优化配置后建立新产品线,，保证标准产品实时更迭。 

交互阶段 

项目的优化总结和快速迭代，产品完成后总结经验，以此为原形，将改进点进行修改，在配置中进行标准产品1.0升级2.0，在设计项目过程中进行设计优化，新项目可更适应市场。 

解决产品化和标准应用 

设计的不同阶段具备很多工作，建筑、结构匹配做相应的工作，将工作的流程有任务指引，转化为设计任务节点清单，这样就可看到在不同阶段需要做的事情，并对每一项事情进行梳理。 

1、梳理标准模块。将任务转变为清单后，梳理每个节点，查看标准工期，如何完成成果，输入成果等，将其设置固化到模板中，建立实力模块库，将历史中不错的成果理出来建立一个模块。 

每个人的工作界面设置工作重点，一是经办人公司检查控制点的控制情况，二是同时给审核人审核任务，同时启用绩效计划，利用流程计划驱动。 

如何让设计管理提升，以及标准化、设计应用的提升，设计流程有序，通过标准化体系的梳理和软件，做好基础建设工作，项目应用中通过枢纽应用完成，通过设计应用工具在配制框架上面，让设计任务更有序，流程更有序，最终利用生产力工具来提升团队的战斗力。