房地产设计管理峰会 | 赛普标准化事业部总经理林亦：高效精细化设计管理
4月21日，由赛普爱德主办的“地产设计管理打响利润保卫战——房地产设计管理峰会上海站”盛大举办，包括绿地、保利、仁恒、旭辉、海亮、月星、上海地产、奥克斯、上实城开在内的近百位地产行业内的设计领域专家悉数到场，并邀请赛普标准化事业部总经理林亦、赛普爱德副总经理廖焰两位资深业内专家进行主题分享，与现场听众畅谈设计标准化的心得体会。
赛普咨询标准化事业部总经理林亦老师现场分享《高效精益化设计》主题。
房地产进入白银时代后，总体而言面临“不敢投钱、不好来钱、不易赚钱”的局面，实际上地产企业进入经营精细化管理阶段。精细是精益的基础，精益是追求价值最大化，如何在精细的基础上实现创造出更多的价值，这就是精益的概念。
房企实现精益管理面临的困难:
纵观其他行业，精益管理已经进入到比较高阶的阶段，但在房地产行业实现精益管理还面临诸多难点：
◆缺乏动力。房地产行业的金融属性、土地成本、财务成本占据绝大部分成本，但并没有引起足够重视，业内也缺乏动力。
◆缺乏意识。房地产产品与其他产品相比较为浮躁，影响行业的精益管理。
◆缺乏针对性方法。房企主流经营模式中，除碧桂园、恒大等标杆企业，多数仍属于管理性企业，在全生命周期中，地产公司仅把控拿地、融资和采购业务，除研发设计、生产、销售外其他环节均委托外部公司打理，因此房企的精细化管理难度较大，亦存在诸多挑战。
◆缺乏技术底蕴。地产行业的设计以手工为主，技术精细度较为粗糙，且存在“天花板”，较难支撑房企的精益管理。
◆缺乏支撑体系。地产行业与制造业相比，信息化管理处于典型孤岛状态，各个业务板块配置独立的信息化平台，由于缺乏最核心的底层产品管理，无法从内部彻底打通各系统间的联动。
多视角解决房地产产品精细化管理:
产品设计管理已经不再仅仅是专业管理，而是利润的策划和管理核心。
1、产品视角
房地产是不同产品的组合，而各个产品的结构和量是设计决定的。另外，当确定了部品材料选型的时候，主要的单价也定了，营销实际上只决定了这个产品价值的波动。所以说，产品设计管理是基础。
2、成本视角
设计定稿后，工程量、材料的基础连也随之确定，采购只是在这个基础上的一个市场的波动。从经营视角来看，设计决定我们绝大部分成本。
3、营销视角
从营销层面来看，地段、楼盘、户型和服务是一个项目的基本卖点，其他方面如价值和品牌是营销出奇制胜的手段。那么，产品管理在其中起到什么作用呢?
◆地段：产品管理与地段关系不大，土地属性仅仅属于产品的基础配置。
◆楼盘：楼盘是产品差异化竞争的主战场，品质与成本间的平衡是其中的管控要点。
◆户型：户型事关客户的直接实惠，目前市面上的楼盘趋于同质化，因此产品的基本品质需达标，最关键的是控制总价。
◆服务：服务是房企的功夫和口碑，需要慢慢培养，目前国家已逐步取消对物业服务的指导价，未来房企可通过差异化服务实现经营管理。
◆其他因素：如价值和品牌属于出奇制胜的手段，依赖基本面的支撑。
4、服务视角
中国的物业服务一直处于比较尴尬的地位，但又不可或缺。政府之前对物业服务进行管控，限制了物业发展的同时，导致很多普通大众不愿意为服务付费，但现在国家慢慢开放物业服务，可能会成为未来的一个成长点。
标准化与创新的平衡:
产品精细化的管理包括两个方面的，即标准化的管理和创新的管理。从标准化的角度来讲，赛普认为包含三个动作。
◆产品线规划，是对企业的一个产品策略的标准化的动作。
◆产品线定型。就房地产而言，这个动作实际上只是定位，是房地产独有的特点。
◆产品定型。产品定型是针对设计的标准化动作。这个过程需要产品标准平台进行管控，用标准化平台支撑新产品的设计。
从创新交付方面看，创新包含很多种类型，包括创新型的新产品、模仿型的新产品、改进型的新产品、系列化的新产品、降成本的新产品以及重新定位的新产品等。
产品是从产业的角度来讲，而不单单是产品本身的独有性和创新意识。另外新产品的商业化扩散，即如何让一个新的产品实现产业化，实现规模生产，也属于产品创新范畴。
关于标准化和创新，赛普认为是一个阶梯的双轮驱动。标准化实际上是一个台阶，即创新后的标准化，让它产业化和市场化后继续提升后，又在新的起点高度上再标准化，把产品推向一个更高的阶段。
如制造业，没有一个新车型是从发动机开始重新研发，均有标准化的概念。设计院做设计时也不是从每一根线重新设计，因此标准化和创新，针对房地产新产品的研发是必不可少。
另外不少人认为标准化会制约创新，事实上是由德国人和英国人进行研究，比起行政、市场的风险等，标准化对产品创新的制约微不足道。因此，房地产行业不能忽视标准化。
精细化管理应对的“七化”挑战：
当前房企的精细化管理面对很多挑战，比如如何进行产品适配、如何做好产品管理?如何识别不同产品的优缺点?如何在保证去化的前提下，选择合适的产品，实现货值最大化?如何快速完成新项目设计并保证货值最大化和成本适配?如何让新员工快速进入角色并完成设计管理工作?
管理告诉我们，没有标准不可判断!房企应对挑战需要进行“七化”。
◆产品细分标准化：根据企业需要现状，建立产品分类分级框架。
◆细分产品技术标准化：对每一细分产品在技术、成本要求上实现标准化。
◆细分产品管理精细化：对每一细分产品在品质、成本属性上实现指标化、数据化。
◆客户细分标准化：根据市场和企业现状，建立客户分类分级框架。
◆客户需求管理精细化
◆环境条件管理标准化
◆设计便捷化
而对于房企而言，精细化管理的基本逻辑是以产品细分为主线，品质参数为第一副线，成本参数是第二副线，满足客户需求，适配客户，始终贯穿标准化。
赛普的房地产产品管理:
赛普的产品精细化管理已形成四层整体产品框架，最上层是企业战略，第二层是企业产品线策略及规划，第三层是新产品创新和标准化，最底部是技术支撑平台。
1、企业战略
战略决定企业规模、发展地域等内容，因此最上层的企业战略需要明确产品的方向和竞争定位。
2、产品线策略及规划
产品线策略及规划是细分市场的概念，是一个分时间段、有条件的计划，若实现企业战略，必须用细分市场支撑这个战略目标的达成。而对细分市场而言，产品线战略是客观的，不会因企业不同而不同。在产品线这个领域，需理清客户精细化管理，根据精细化管控不同客户的需求。
那么整个产品管理的格局实际上是这些内容。在产品线层面，我们房地产因为有它的独有性，其他的客户属性、产品属性，这都是各个行业共有的。
3、新产品创新和标准化
第三层是新产品创新和标准化，是产品线战略的具体实施。产品层面包括产品、采购、施工、服务标准化等，构成产品管理的框架。
赛普针对标准化和创新进行研究，发现整个产品化呈阶梯状发展，并在一个新的高点将其固化，即标准化。标准化和创新缺一不可。标准化可理解为对以往的经验和知识积累，针对企业条理化和有用的内容支撑。
而创新则包括真正的创新型新产品、模仿型新产品、改进型迭代新品、系列型新品、降成本新产品、重新定位型新产品等。在市场上发展，并非只有创新型新品才属于新产品，产品实现商业化，让更多人享受到产品的这个过程也属于创新。
4、技术支撑平台
最底部的技术支撑平台，是支撑产品技术的匹配性专业要素。
综上所述，房地产唯有精细化、专业化管理才能立于不败之地。
