地产投资 | 绿景集团：选择投资城市的两个指标

绿景集团投资拓展中心总经理 刘兴奇 

就我个人观点而言，我觉得房地产是一个很好的投资方向。因为从投资角度来说，衣、食、住、行这四个方面永远值得投资，而且具有周期性。 

有人说现在房地产已从黄金时代进入白银时代，这个观点我个人不是特别认同。不动产没有黄金时代或白银时代，它是周期性的，特别是北上广深的房地产领域，目前依然处于螺旋上升阶段，未来的房地产投资还是非常值得期待。 

那么，在当前的环境下，如何选择项目是我做拓展每天都要思考的问题。我一直把选择项目比喻成选择女朋友，做项目就像跟女朋友生小孩，选择女朋友不是最漂亮就是最好，适合自己的才是最好。因为每个企业的发展阶段不一样，实力、经验和团队组织也不一样，需要结合不同维度进行综合评判。 

绿景集团在选择城市方面，会考虑两个方面的指标。 

◆ 刚性需求在这个城市中所占的比例。什么是刚性需求?刚性需求是外来常住人口与这个城市总人口的比例，当外来的常住人口比例越大，那么这个城市的刚性需求就越大。刚需是一个城市房地产坚持的基石。 

如中西部或其它一些省份的大中型城市，当地的经济发展水平也比较不错，但流入人口很少，房地产需求不是特别多，在这些地方大量开发房地产项目可能导致房地产存在很大泡沫。 

◆ 城市土地供应量。如果一个城市的土地供给较为不足或供给较慢、较少，但需求又较大，这两点相结合也是造成北上深房价不断上涨的内需动力。 

在房地产行业中，挑选项目和城市是关键，但融资渠道更是其中的重中之重，关系到房企的生死存亡。 

因为房地产行业本身是资金密集型行业，与金融机构不可分割。之前由于融资渠道少，房企在融资时基本是通过银行。但现在融资渠道不仅包括银行，还有基金和信托等，而且这些机构更愿意投资房地产项目。 

现在业内称“钱好找，项目不好找”。项目最前期甚至是给村里的保证金时已有金融机构介入，绿景集团目前最大的合作伙伴是建设银行，我们在选择金融机构时，主要考虑成本低和长期稳定的合作关系两方面因素，唯有这样才能达到共赢。