地方国企越秀地产放大招：半年上升18名，销售增速超华润

房企销售负增长依然是5月的主基调。

克而瑞数据显示，百强房企5月单月业绩同比降低59.4%，降幅保持在高位。不过，一些“地方龙头国企”在行业变局中脱颖而出。如建发、滨江、越秀等房企，5月销售业绩可圈可点。

其中，越秀是TOP20中仅有的一家全口径、权益口径均正增长的房企。从累计业绩来看，越秀地产1-5月全口径、权益口径累计销售额同比分别下降15%、13.5%，在TOP20房企中亦降幅最窄，有望率先实现累计销售额同比回正。

图表1：2022年5月TOP20房企销售情况

数据来源：克而瑞，爱德地产研究院整理

越秀将2022年销售目标增幅设定为7%，也是行业内为数不多的、将今年销售目标上调的房企。

除了销售表现亮眼，越秀地产拿地也十分积极。2022年在合肥、杭州、广州等多地土拍市场中均有收获。

值得一提的是，越秀地产引入广州地铁后开始放大招。

5月10日，越秀地产斥资17亿元获得杭州地铁勾庄TOD项目，这是其TOD开发首次走出广州，正式开启全国化布局。

那么，在市场下行，多数房企战略收缩的背景下，越秀地产逆势进击背后的秘密是什么呢?

一、5年销售复合增长30%，2022年冲进前20

2021年越秀地产实现合同销售金额1152亿元，同比上升约20%。在市场整体遇冷的情况下，越秀不仅超额完成全年销售目标，首次跻身千亿规模，还将2022年销售目标上调7%。

根据克而瑞榜单显示，越秀地产全口径销售额上升11个位次至第37位。进入2022年以来，越秀地产的销售依然强势。

2022年1-5月，越秀地产实现销售额346亿元，在克而瑞销售榜中位于第19名，首次进入前20，较2021年末逆势提升18个名次。

图表2：2018-2022年越秀地产销售情况

数据来源：公司公告、克而瑞，爱德地产研究院整理

视角放大到5年的区间，越秀地产的成绩亦是可圈可点。销售增速表现上，越秀地产近5年销售复合增长率为30%，在TOP20房企中名列前茅。

图表3：现有TOP20房企销售额复合增速

二、逆周期补充土储，非公开拿地占比达56%

受制于市场下行、资金链紧张等因素的影响，仅有不到四成的百强房企在2022年有土地入账。

2022年集中土拍，越秀的拿地积极性颇高。3月，越秀地产以11亿元拍下合肥瑶海一宗商住地，实现首进合肥;4月在杭州获取3块土地，成交总价20.1亿，延续在核心城市的拓展战略;5月在广州以总价29.37亿元竞得2宗地，持续巩固大本营的优势。根据克而瑞榜单，越秀地产2022年1-5月新增土储货值207.7亿元，位列第13名。

事实上，自2021年以来，越秀拿地力度明显加大。2021年，越秀地产在全国18个城市新增37幅土地，买地金额合计444.8亿元，是2020年的2.5倍。2022年的买地预算为457亿元，也占到了销售额的37%。

在拿地方式上，越秀地产积极发挥“6+1”多元化、特色化增储模式，获取优质土地资源。从占比看，2021年新增土储中，非公开拿地方式占比达到56%。

2021年上半年，越秀地产通过合作招拍挂强势提升核心一二线城市的市占率，下半年则积极寻找非公开市场机会，包括收购收购广州佰城投资98%的股权，与紫薇地产合作开发西咸新区153亩地块首进西安等。

在多元增储模式下，越秀地产的拿地质量得到有力保障，有利于缓和土拍市场毛利下行趋势;同时有效降低单区域调控风险，从而更好地走出大本营，进行全国化扩张。

随着拿地力度加大，越秀地产土储规模稳步增长，近5年复合增速达13.6%。2021年底，越秀地产土储建面为2711万平方米，同比增长10.5%，其中一二线土储占比维持在90%以上。

图表4：2017-2021年越秀地产土储情况

资料来源：房企年报，爱德地产研究院整理

丰富且高质量的土储资源，为越秀未来业绩稳定增长提供了充分保障。

三、TOD竞争优势明显，开启全国化扩张

越秀地产发源于广州，母公司越秀集团为中国跨国公司15强企业，隶属于广州国资委。

2019年，越秀地产引入广州地铁集团作为第二大股东。通过与广铁合作，越秀地产“轨交+物业”的TOD战略模式加速发展，进一步增强公司的核心竞争力。

今年以来，越秀地产的TOD项目动作不断。4月7日，越秀地产公告拟收购广州琶洲南一项新TOD项目49%权益，收购交易对价约为50亿元。5月10日，越秀地产以17亿元获得杭州地铁勾庄车辆段TOD项目。早在3月份的业绩会上，越秀地产董事长林昭远就表示，将TOD项目作为公司“十四五”目标的关键领域，并且将走出广州，拓展广州以外的TOD项目。此次的杭州勾庄车辆段TOD地块，正是越秀在广州之外的首个重资产TOD项目。

自从2019年引入广州地铁成为战略股东，“轨交+物业”的TOD发展模式便一直是越秀地产的发展重点。截至2021年底，越秀地产共拥有6个TOD项目，总土储达376万平方米，约占大湾区土储的25.2%和集团总土储的13.9%。

随着今年的两项收购事项完成后，当前越秀地产TOD项目的总土储将超过440万平方米。TOD业务的发展也为越秀地产销售业绩增添了一臂之力。

2021年TOD项目共实现合同销售额178.7亿元，同比上升5.1%，业绩贡献占比15.5%。越秀地产的TOD项目具有周转快、毛利率高的特点。TOD项目在地理位置和交通方面均有明显优势，项目去化较快，比多数普通的住宅项目毛利率要高。

以同样以TOD模式见长的深圳地铁集团为例，2020年深铁集团营收208亿，将近150亿元来自房地产收入，占比超过7成，营业利润率高达44%。目前有开发TOD项目能力的房企不多，且进入门槛较高。

越秀地产一直致力于TOD项目的开发运营，积累了丰富的TOD操盘经验，竞争优势明显。如果TOD模式能够在广东省外成功复制，将成为越秀地产利润可持续增长的重要驱动。

四、“钱不是问题”，2022年新增融资额度400亿

对于越秀地产来说，资金多数时候并不是掣肘的因素。

业绩会上，被问到会不会进行并购融资，越秀地产董事长林昭远强调：钱不是问题。越秀地产还透露2022年拿地资金预算为457亿元，投资强度接近40%。

越秀的资金端优势主要来自两个方面。一是其稳健的财务指标。截至2021年底，越秀地产在手现金405亿元，同比上升8.6%，资金流动性充足。三道红线方面也均保持绿档。

截至2021年底，越秀地产剔除预收款后的资产负债率69.1%;净负债率47.1%;现金短债比1.36倍。在融资成本方面，越秀地产2021年的平均借贷成本进一步下降36个基点，降至4.26%，排在行业前十。

图表5：越秀地产融资成本

资料来源：房企年报，爱德地产研究院整理

较低的融资成本也为其造血提供了动力，2021年越秀地产完成新的融资约438.3亿元，其中境外美元债券票面利率最低为2.8%。二是与越秀房托的双平台互动。越秀地产旗下的越秀房托是国内第一家在内地投资的房地产信托基金，总资产规模排名亚洲前十。

越秀地产与越秀房托搭建“地产+基金”双平台互动模式，共同形成“投资开发+商业运营+金融化退出”商业闭环，即“投入、运营、退出、产出、再投入”完整链条。

在双平台互动下，越秀地产不仅可以一次性收回大量投资改善现金流，还可以通过在越秀房产基金所持的股权，继续分享物业的运营收益和增值权益，获得长期稳定的收入来源。

2022年以来，越秀地产依旧保持了良好的融资节奏。3月23日，98.5亿元公司债券获证监会批准。4月27日，获得工行广州分行提供的包括房地产并购、保障性租赁住房、城市更新、公募REITS等业务在内不低于300亿元金融支持额度。5月，成功发行2期合计41.5亿元公司债券。

越秀地产在规模突破的同时，有效控制财务杠杆，能够较强抵御行业风险，同时也有利于在危机之下抓住更多的机遇。

五、未结比达1.36，交付结转需及时跟上

在强劲销售的拉动下，越秀地产已售未结资源稳定增长。2021年底，越秀地产已售未入账合同销售金额1506.5亿元，同比上升26%;对应均价约为2.64万元/平方米，同比上升13.8%。

这些已售未结销售额是2021年结算收入的2.4倍，为越秀地产未来2年的业绩增长提供了有力保障，并为盈利的稳定提供了充足的腾挪空间。未来，越秀地产还需进一步提高开发运营效率，缩短交付周期，才能让拿地和销售的红利释放，转为公司盈利。

总 结

再惨淡的环境，也总会有逆流而上者。

在行业变局之下，央国企、区域深耕型房企更容易抢占市场份额。千亿级的越秀地产，既是地产国企在绿档之下适度弯道超车的典型，也是区域深耕王者全国化发展的典型。